【原】房屋租賃專(zhuān)題之33：租賃期滿(mǎn)，承租人如何行使優(yōu)先承租權(quán)？（下）
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優(yōu)先承租權(quán)的存在有其必要性和客觀現(xiàn)實(shí)性，為此《民法典》將優(yōu)先承租權(quán)確定為法定優(yōu)先權(quán)，明確了優(yōu)先承租權(quán)的行使條件。但司法實(shí)踐中，優(yōu)先承租權(quán)的行使和實(shí)現(xiàn)均面臨了重重困難。因此，承租人有必要在租賃合同中對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的行使程序、條件等作出更為細(xì)致的約定，以保障優(yōu)先承租權(quán)能夠順利行使。出租人不再對(duì)外出租房屋一般是法院判決否定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的首要原因。但出租人的續(xù)租意愿系純主觀的想法，在出租人有意隱瞞其真實(shí)意圖時(shí)，承租人較難發(fā)現(xiàn)，且較難證明。在中山市中級(jí)人民法院（2014）中中法民一終字第750號(hào)民事判決中，關(guān)于承租人家家順公司主張對(duì)涉案商鋪享有優(yōu)先承租權(quán)的依據(jù)是否充分，法院認(rèn)為，雖然家家順公司與曹彥雯簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同約定，租賃期滿(mǎn)后家家順公司如需繼續(xù)租賃涉案商鋪，應(yīng)在租賃期限屆滿(mǎn)前30日提出書(shū)面申請(qǐng)，在同等條件下家家順公司享有優(yōu)先承租權(quán)，但根據(jù)締約自由原則，家家順公司享有優(yōu)先承租權(quán)的前提是曹彥雯、胡永江在租賃期滿(mǎn)后需繼續(xù)出租涉案商鋪。雖然家家順公司主張曹彥雯、胡永江在本案合同期滿(mǎn)前就已與案外人簽訂了租賃合同并收取了相關(guān)押金及租金，但家家順公司對(duì)此僅提供了一份電話(huà)錄音予以證明，并未提供其他證據(jù)予以佐證，且曹彥雯、胡永江對(duì)該電話(huà)錄音不予確認(rèn)，故該錄音資料依法不能單獨(dú)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，家家順公司提供的證據(jù)并不足以證明曹彥雯、胡永江在本案合同約定的租賃期滿(mǎn)后仍有實(shí)際出租涉案商鋪的事實(shí)，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。另外，曹彥雯、胡永江在訴訟中亦明確表示其是要收回涉案商鋪?zhàn)杂枚辉俅蛩愠鲎?，曹彥雯、胡永江作為涉案商鋪的所有?quán)人，其對(duì)該商鋪的處分權(quán)應(yīng)予尊重。因此，家家順公司享有優(yōu)先承租權(quán)的前提不存在，其主張對(duì)涉案商鋪享有優(yōu)先承租權(quán)缺乏依據(jù)。“同等條件”是承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的另一個(gè)必要條件。但是“同等”及“條件”如何確定卻沒(méi)有相對(duì)清晰的標(biāo)準(zhǔn)，出租人在有意規(guī)避時(shí)，恣意擴(kuò)張“條件”的范圍，使得承租人較難滿(mǎn)足條件而無(wú)法行使優(yōu)先承租權(quán)。貴州省凱里市中級(jí)人民法院在（2017）黔2601民初573號(hào)民事判決書(shū)中認(rèn)為，所謂“同等條件”主要是指價(jià)格（租金）和（租金的）支付方式，另外并無(wú)其他苛刻要求。黔東南苗族侗族自治州中級(jí)人民法院（2017）黔26民終1508號(hào)判決書(shū)中認(rèn)為，“同等條件”不僅包括租賃價(jià)格、租賃期限、租金支付方式等，而且還應(yīng)當(dāng)包括與租賃有關(guān)的其他條件，如房屋用途、維修責(zé)任、裝修的約定、轉(zhuǎn)租的約定、解除合同的條件、違約責(zé)任、整租還是部分承租等。還有法院認(rèn)為，“同等條件”應(yīng)進(jìn)一步包括與承租人權(quán)利能否實(shí)現(xiàn)密切相關(guān)的承租人信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)狀況等，以及出租人提出的其他合理?xiàng)l件。可見(jiàn)，各級(jí)法院對(duì)于“條件”的范圍問(wèn)題莫衷一是。三、救濟(jì)途徑較難實(shí)現(xiàn)續(xù)租目的（一）訴訟周期過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致續(xù)租目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)一般而言，出租人與承租人就優(yōu)先承租權(quán)發(fā)生糾紛時(shí)，雙方經(jīng)協(xié)商或其他方式仍不能解決的，對(duì)于商事租賃而言，無(wú)法承租導(dǎo)致?lián)p失較大時(shí)，只能采用訴訟方式維權(quán)。商事主體由于前期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已形成一定客流，基于穩(wěn)定客流的考慮，其希望能夠在原經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)持續(xù)營(yíng)業(yè)，這也是約定優(yōu)先承租權(quán)的初衷。但承租人選擇訴訟方式維權(quán)時(shí)，至少需要3-6個(gè)月才能得到結(jié)果。也就是說(shuō)，一旦承租人選擇進(jìn)入訴訟程序，爭(zhēng)議期間無(wú)論是選擇歇業(yè)或者更換經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，均需承擔(dān)客流減少等損失，優(yōu)先承租權(quán)的設(shè)權(quán)目的較難實(shí)現(xiàn)。（二）即使法院認(rèn)定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，也較難強(qiáng)制出租人與承租人續(xù)簽租賃合同首先，根據(jù)合同相對(duì)性原則，即使承租人的優(yōu)先承租權(quán)因出租人與第三人的締約行為受到侵害，該權(quán)利也不能否定出租人與第三人之間租賃合同的效力，除非承租人能夠證明出租人與第三人之間存在惡意串通。但司法實(shí)踐中，承租人通常難以舉證證明出租人與第三人之間存在惡意串通的意思聯(lián)絡(luò)。因此，承租人與出租人的締約存在法律及事實(shí)障礙。其次，租賃期滿(mǎn)后，出租人與承租人的租賃合同已期滿(mǎn)而終止，承租人若想繼續(xù)租賃，則需與出租人訂立新的租賃合同。合同的訂立需要雙方當(dāng)事人的合意，法院一般不能直接干涉。優(yōu)先承租權(quán)行使的阻礙，一方面是由于優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利的內(nèi)生缺陷，對(duì)此后續(xù)《民法典》實(shí)施后的司法解釋?xiě)?yīng)進(jìn)一步豐富相關(guān)制度內(nèi)容。另一方面是由于合同雙方對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的行使約定不夠明確。就承租人而言，合同中應(yīng)約定出租人必須在合同期滿(mǎn)前1個(gè)月以?xún)?nèi)以書(shū)面形式告知承租人續(xù)租的條件，限定“同等條件”的范圍。如果承租人申請(qǐng)續(xù)租，但出租人拒不告知承租人續(xù)租的條件，侵犯優(yōu)先承租權(quán)。如出租人自用房屋的，出租人必須在合同到期前2個(gè)月提前告知承租人，使承租人能夠有足夠的時(shí)間選擇新的經(jīng)營(yíng)地址。同時(shí)約定，如果出租人在租賃合同解除后6個(gè)月內(nèi)沒(méi)有進(jìn)行自用，反而重新出租租賃房屋的，承租人有權(quán)以出租人侵犯優(yōu)先承租權(quán)為由要求賠償損失。同時(shí)明確損失不僅包括搬遷和重新安置費(fèi)用、暫時(shí)停業(yè)的損失和預(yù)期利益損失。
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