為套取銀行貸款而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力-案例分析

lwdalian 2016-07-30

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為套取銀行貸款而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力-案例分析

案件基本信息

1、裁判書(shū)字號(hào)

上海市第二中級(jí)人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2133號(hào)民事判決書(shū)

2、案由:房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

3、當(dāng)事人

原告（上訴人）湯伯順

被告（被上訴人）邱敏

基本案情

2006年5月23日，原告湯伯順和被告邱敏持上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，共同申請(qǐng)現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)登記，該合同記載：原告湯伯順將其名下的位于上海市黃浦區(qū)蒙自西路某號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給被告邱敏，轉(zhuǎn)讓價(jià)為42.2萬(wàn)元，同年5月31日前騰房交接。合同其余條款均為上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同格式化文本。同年6月8日，涉案房屋被核準(zhǔn)登記為被告邱敏所有。涉案房屋上物業(yè)、電、燃?xì)?、電話的戶名至今未變更，現(xiàn)登記有兩個(gè)抵押權(quán)，依次是2006年6月8日核準(zhǔn)登記的興業(yè)銀行股份有限公司上海華山支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“興業(yè)銀行華山支行”）債權(quán)數(shù)額21萬(wàn)元、2012年7月27日核準(zhǔn)登記的黃光強(qiáng)債權(quán)數(shù)額80萬(wàn)元。原告湯伯順、被告邱敏均知道涉案房屋上設(shè)定了兩個(gè)抵押權(quán)以及在抵押權(quán)登記未注銷(xiāo)前不能辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。

原告湯伯順訴稱(chēng)，其與被告邱敏簽訂的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并未真實(shí)履行，原告湯伯順既未收取任何放款，也未向被告邱敏交付房屋，辦理水、電、煤、物業(yè)、電話等的更名手續(xù)，涉案房屋由原告湯伯順?lè)蚱薰餐幼≈两?。雙方簽訂的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并非以買(mǎi)賣(mài)房屋為真實(shí)意思，亦未真實(shí)履行，而是為套取銀行貸款，損害了國(guó)家金融秩序，系以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)屬無(wú)效；被告邱敏有義務(wù)償還興業(yè)華山支行貸款以滌除抵押權(quán)；原告湯伯順對(duì)黃光強(qiáng)的借款抵押效力保留另案訴訟的權(quán)利，現(xiàn)起訴要求確定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，被告邱敏協(xié)助恢復(fù)涉案房屋權(quán)利人為原告湯伯順并承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。

被告邱敏辨稱(chēng)，同意原告湯伯順的全部訴訟請(qǐng)求及事實(shí)理由。

審理中，原告湯伯順于2013年4月11日提交《有關(guān)依法追加第三人以及增加相應(yīng)訴訟請(qǐng)求的申請(qǐng)書(shū)》，申請(qǐng)追加興業(yè)銀行華山支行、黃光強(qiáng)為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，并申請(qǐng)?jiān)黾觾身?xiàng)訴訟請(qǐng)求：1.被告邱敏結(jié)清所欠興業(yè)銀行華山支行的貸款，滌除涉案房屋上的抵押登記，興業(yè)銀行華山支行協(xié)助辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)；2.確認(rèn)被告邱敏與黃光強(qiáng)于2012年7月20日簽訂的房地產(chǎn)借款抵押合同無(wú)效，黃光強(qiáng)協(xié)助辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。上述申請(qǐng)均未獲準(zhǔn)許。

案件焦點(diǎn)

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于當(dāng)事人為套取銀行貸款而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。具體而言，當(dāng)事人在獲取銀行貸款后，以未實(shí)際履行的房屋買(mǎi)賣(mài)合同非當(dāng)事人真實(shí)意思表示、合同系以合法形式掩蓋非法目的、當(dāng)事人惡意串通損害第三人利益為由，請(qǐng)求法院判決此類(lèi)合同無(wú)效，依法是否應(yīng)予支持。

法院裁判要旨

上海市黃浦區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第三項(xiàng)，以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同無(wú)效，該被掩蓋的目的需違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。原告湯伯順和被告邱敏在明知涉案房屋上登記有兩個(gè)抵押權(quán)以及抵押登記未注銷(xiāo)前不能辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的情況下，合意以所簽買(mǎi)賣(mài)合同系以合法形式掩蓋非法目的為由要求確認(rèn)合同無(wú)效、恢復(fù)產(chǎn)權(quán)原狀，但法律、行政法規(guī)中并未規(guī)定此類(lèi)為套取銀行貸款的目的而簽訂的合同系非法的絕對(duì)無(wú)效行為。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第二項(xiàng)，惡意串通損害第三人利益的合同相對(duì)無(wú)效，此類(lèi)合同無(wú)效應(yīng)由利益受損的特定第三人而非串通人主張，但銀行等抵押權(quán)人現(xiàn)并未提出主張，法院不應(yīng)主動(dòng)干預(yù)，該干預(yù)包括在審理此類(lèi)合同時(shí)追加抵押權(quán)人為第三人，尤其是在民事訴訟法特別程序章中新增了實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)內(nèi)容之后，法院更不應(yīng)干預(yù)抵押權(quán)人的程序選擇權(quán)，故原告湯伯順在審理中申請(qǐng)追加抵押權(quán)人為第三人參加訴訟，法院未予準(zhǔn)許。

原告湯伯順和被告邱敏自愿訂立上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，被告邱敏以此申請(qǐng)銀行貸款獲準(zhǔn)，涉案房屋已被核準(zhǔn)登記為被告邱敏所有，上述行為均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條第二項(xiàng)，經(jīng)過(guò)登記的書(shū)面證明力一般大于其他書(shū)證，故當(dāng)事人以內(nèi)部協(xié)議或訴訟自認(rèn)無(wú)法推翻上述意思表示。

綜上，原告湯伯順要求確定合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

上海市黃浦區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第二、三項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條第二項(xiàng)之規(guī)定，于2013年8月15日作出（2013）黃浦民四（民）初字第590號(hào)民事判決：

駁回原告湯伯順的全部訴訟請(qǐng)求。

湯伯順持原審起訴意見(jiàn)提起上訴。上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為，興業(yè)銀行華山支行及黃光強(qiáng)作為抵押權(quán)人并非必須參加本案訴訟的當(dāng)事人，如案件處理結(jié)果又可能與其有關(guān)，法院可以追加為第三人，反之則無(wú)必要。關(guān)于實(shí)體處理方面，二審法院經(jīng)審查認(rèn)為，原審判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，可予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

法官后語(yǔ)

當(dāng)事人為了套取銀行貸款，與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)簽訂一份協(xié)議并在訴訟中自認(rèn)如下內(nèi)容：雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的并非真實(shí)買(mǎi)賣(mài)合同，僅是為了銀行貸款，出賣(mài)方保留所有權(quán)。在銀行登記成為涉案房屋抵押權(quán)人后，出賣(mài)方以房屋買(mǎi)賣(mài)并非其真實(shí)意思表示、合同未實(shí)際履行、買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通損害銀行利益、合同系以合法形式掩蓋非法目的為由，起訴要求確定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，買(mǎi)受方往往同意出賣(mài)方的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由，且雙方均拒絕調(diào)解，要求法院判決。

現(xiàn)行審判實(shí)踐中，通常判決確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，理由通常為“房屋買(mǎi)賣(mài)并未實(shí)際履行，并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示，而是以合法形式達(dá)到套取銀行貸款的目的，系以合法形式掩蓋非法目的，惡意串通，損害第三人利益和國(guó)家金融秩序、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，故合同無(wú)效，”判決主任通常為：“一、雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；二、（實(shí)際使用貸款一方當(dāng)事人）應(yīng)在本判決生效之日起X日內(nèi)注銷(xiāo)XXX房屋上的抵押登記，協(xié)助（對(duì)方當(dāng)事人）辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。”

我們認(rèn)為，套貸買(mǎi)賣(mài)合同糾紛多為雙方當(dāng)事人合意的非正常訴訟，當(dāng)事人達(dá)到套取貸款的目的之后再提起訴訟，利用法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的判決，將房屋過(guò)戶回簽訂合同前的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，上述判決使法院儼然變更幫助當(dāng)事人過(guò)河拆橋的工具。而且，在實(shí)際使用貸款一方當(dāng)事人無(wú)力償還貸款以注銷(xiāo)抵押的情況下，以及抵押權(quán)人提起特別程序訴訟，申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，并被法院裁定拍賣(mài)、變賣(mài)涉案房屋的情況下，恢復(fù)房屋產(chǎn)權(quán)的判決都將變成一紙空文。人民法院對(duì)民事案件進(jìn)行審判應(yīng)嚴(yán)格依照法律規(guī)定，合同無(wú)效應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十二條作出認(rèn)定，當(dāng)事人意思表示的判斷應(yīng)根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定中證據(jù)證明力的判斷規(guī)則，因此，判決為套取銀行貸款而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的上述理由均不成立，此類(lèi)合同應(yīng)認(rèn)定有效。

上海市第二中級(jí)人民法院韓峰

上海市黃浦區(qū)人民法院張寧

遼寧連安律師事務(wù)所

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