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福建省福州市中級人民法院
關聯(lián)內容閱讀鏈接 點擊目錄標題打開閱讀： 案由 中國建設銀行股份有限公司福州城南支行訴林金勇、劉亞麗等金融借款合同糾紛一案
裁判要點 預告登記制度旨在保障將來物權的實現(xiàn)，預登記權利人據(jù)此享有當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿時對訟爭抵押房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對抵押房屋的處分，但并非已對該房屋享有現(xiàn)實的抵押權。抵押權只有在正式辦理抵押登記后，才依法設立。抵押預告登記，并不產(chǎn)生抵押權設立的法律后果。
基本案情 2011年10月9日，福建中旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“中旅公司”）與林金勇簽訂一份《商品房買賣合同》，約定林金勇購買中旅公司開發(fā)的某房產(chǎn)，總金額10218492元。林金勇于合同簽訂當日支付首期房價款5218492元，余款5000000元辦理按揭貸款手續(xù)。 2011年11月2日，中國建設銀行股份有限公司福建省分行（簡稱“建行福建省分行”）作為貸款人，林金勇、劉亞麗作為借款人及抵押人，中旅公司作為保證人，簽訂了《個人住房借款合同》，約定：林金勇、劉亞麗向建行省分行借款人民幣500萬元用于購買某房產(chǎn)，并自愿將某房產(chǎn)抵押給貸款人，中旅公司為《個人住房借款合同》項下債務提供連帶保證責任擔保，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記之日止。合同簽訂后，建行發(fā)放了500萬貸款，案涉房產(chǎn)亦已辦理了預購商品房抵押權預告登記。建行福建省分行將上述債權轉讓給中國建設銀行股份有限公司福州城南支行（簡稱“建行城南支行”）。 建行城南支行因林金勇、劉亞麗未依約履行還款義務，劃扣了中旅公司存于該行賬戶內部分款項，截至2014年2月27日，被告林金勇、劉亞麗尚欠按揭貸款本金4264464.34元及相應利息。 另，2013年8月29日，福州市鼓樓區(qū)人民法院作出（2013）鼓民初字第1989號民事判決，判決解除中旅公司與林金勇簽訂的《商品房買賣合同》、注銷商品房預告登記，林金勇、劉亞麗向中旅公司支付違約金1021849.2元、律師費損失8500元以及返還中旅公司代償款項。該判決已發(fā)生法律效力。 建行城南支行遂起訴請求：1、解除《個人住房借款合同》；2、被告林金勇、劉亞麗立即返還原告借款本金人民幣4455186.14元及利息；3、原告對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權；4、中旅公司對上述債務承擔連帶保證責任。
裁判結果 福州市中級人民法院于2014年4月9日作出（2013）榕民初字第1200號民事判決： 一、解除《個人住房借款合同》； 二、被告中旅公司返還原告建行城南支行借款本金4264464.34元及相應利息； 三、被告中旅公司應將其收受的購房款10218492元扣除本判決第二項所確定的金額、其為林金勇及劉亞麗代償?shù)你y行貸款本息675183.27元、林金勇及劉亞麗應當支付的解約違約金1021849.2元和律師費8500元后的余款退還給被告林金勇； 四、駁回原告建行城南支行其他訴訟請求。 宣判后，雙方均未上訴。
裁判理由 法院生效判決認為：案涉《個人住房借款合同》合法有效，建行福建省分行已將合同項下權利轉讓給原告建行城南支行，原告已依法享有訟爭合同項下相關權利?！秱€人住房借款合同》約定訟爭貸款用于購買案涉房產(chǎn)，現(xiàn)林金勇與中旅公司產(chǎn)所簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)生效判決予以解除，致使《個人住房借款合同》的合同目的無法實現(xiàn)，根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條關于“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”的規(guī)定，原告訴請解除訟爭《個人住房借款合同》，予以支持。對于《商品房買賣合同》和《個人住房借款合同》解除后各方當事人的權益行使和保護問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條明確規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！痹嫦虮桓媪纸鹩?、劉亞麗提供的500萬元貸款已作為購房款實際支付給中旅公司，故依法應由出賣人中旅公司向原告承擔返還按揭貸款本金和利息的義務。原告訴請林金勇、劉亞麗償還尚欠借款本息并由中旅公司承擔連帶責任，依據(jù)不足，不予支持。關于被告中旅公司向林金勇收取的購房款，林金勇在前案和本案中均未提出相關主張，現(xiàn)中旅公司自愿請求法院判令，其應將購房款人民幣10218492元扣除返還給原告的貸款本息、其為林金勇、劉亞麗代償?shù)你y行貸款本息（暫計至2013年12月30日止為675183.27元）、林金勇、劉亞麗應當支付的解約違約金1021849.2元和律師費8500元后的余款退還給被告林金勇，該主張與上述法律規(guī)定及中旅公司與林金勇之間《商品房買賣合同》的約定相符，為避免當事人訟累，法院于本案中一并作出處理，對中旅公司的該項請求予以支持。原告另主張其對被告林金勇、劉亞麗提供的抵押物享有優(yōu)先受償權，但該房產(chǎn)所有權始終未轉移至被告林金勇名下，原告辦理的系預購商品房抵押權預告登記，而非正式的抵押登記手續(xù)。由《中華人民共和國物權法》第二十條第一款關于“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！钡囊?guī)定可知，預告登記制度旨在保障將來物權的實現(xiàn)，原告據(jù)此享有當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿時對訟爭抵押房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對抵押房屋的處分，但并非已對該房屋享有現(xiàn)實的抵押權。依照《中華人民共和國物權法》第一百八十七條關于“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立?！钡囊?guī)定，本案抵押權并未設立。原告依據(jù)預購商品房抵押權預告登記，主張對抵押房屋拍賣、變賣所得享有優(yōu)先受償權，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。
裁判意義 預告登記是物權法規(guī)定的新的制度，并廣泛運用于商品房預售中，包括商品房買賣預告登記、商品房抵押權預告登記等。但銀行、開發(fā)商等往往混淆預告登記與正式登記的區(qū)分，在發(fā)生糾紛時未能正確主張權利。 本案從預告登記的規(guī)范目的出發(fā)，認定抵押預登記并非正式抵押登記，抵押預登記不發(fā)生抵押權設立的法律后果，從而澄清了實踐中對于抵押預登記作用的錯誤認識。至于預告登記與正式登記如何銜接問題，需要在制度層面進一步作出規(guī)定，而不能直接賦予預登記具有正式登記的法律效果。
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