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“售樓書”陷阱 售樓書是開發(fā)商所做的宣傳廣告，購房者大都是先被售樓書中所描繪的完美戶型、美妙的環(huán)境、先進的配套設施及高水準的物業(yè)管理等所吸引。可入住后卻發(fā)現廣告中的“美麗的承諾”沒了蹤跡，本該是綠油油草地的地方變成了冷冰冰的停車場。 應對絕招：要從法律上確保售樓書及其他廣告內容具有法律效力，就一定要將其內容明確的寫到商品房銷售合同中，這樣才能確保和約束開發(fā)商將售樓書中的承諾變?yōu)楝F實。這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式，若沒有加入在合同中，購房者則很難追究他的違約責任，只能由工商管理部門追究其虛假廣告的行政責任。 “樣板房”陷阱 在售樓書的誘惑下，肯定要去看樣板房，可是樣板房在精致的裝修掩護下很難反映房屋的真實情況。如多邊角的房屋開發(fā)商會用角柜、弧形墻面等來過渡不合理空間，并且樣板房的管線由于裝修豪華極易被忽視。 應對策略：購房者要堅持到現場看一下，了解清楚墻體結構，問清煤氣管道、熱水器、洗衣機及衛(wèi)生間里各種線路與管道接口的位置及使用的材料。 “認購書”陷阱 一般情況下，在簽《認購書》時，開發(fā)商會要求購房者先交納部分定金，并規(guī)定自簽訂認購書起，幾日之內與其簽定《商品房買賣合同》，同時交納首期房款，否則定金不予以退還。一但購房者在簽《商品房買賣合同》時發(fā)現有些《補充條款》難以接受，就會陷入被動局面。 應對策略：購房者在簽訂認購書時，可將這個條款改為“買方在簽訂認購協(xié)議之日起，幾日內前來與開發(fā)商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還?！边@樣購房者就可將被動化為主動。 違約責任陷阱 有的開發(fā)商在合同中關于“辦理房產證或延遲交樓”的約定，會盡量在條款中把自己的利益風險減輕到最低。 如開發(fā)商常提供給買家兩種選擇：一是四五年后才辦房產證，否則業(yè)主可拿回所交房款；二是如因開發(fā)商過錯無法辦理房產證，開發(fā)商賠償違約金為房價的1％。 應對策略：實際上，這兩種選擇對業(yè)主都不利。若業(yè)主堅持買房，最好選擇前一種，但盡量讓開發(fā)商在最短的時間內辦好房產證。因此在購房前一定要查看開發(fā)商“五證”的原件，特別是預售許可證。此外，違約金一般以房價的百分之幾或千分之幾表示，這些比例數字一定要特別注意，否則一個小數點就會差之千里。 “補充協(xié)議”陷阱 不少開發(fā)商在合同后面再附一份《補充協(xié)議》，如有的《補充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定非常不合理。 應對策略：遇到這種沒有商量余地的條款最好就不要簽了。在某種程度上，補充條款約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據房產具體情況來約定的，所以簽補充條款時應提高警惕。 不可抗力陷阱 在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力，可是開發(fā)商往往擴展了不可抗力的范圍。如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同、施工配套的批準和安裝的延誤等都認定為不可抗力。 應對策略：按照我國法律規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如地震、發(fā)洪水等，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任。建議在購房合同中明確約定，除法律規(guī)定的不可抗力之外造成延期交房的情況，開發(fā)商仍負違約責任。 (聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長) |
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