每個人一生中必須經(jīng)歷很多事情，買房可能最重要的事情之一，對于大部分人都會經(jīng)歷選房、買房、還貸。如今很多人對房地產(chǎn)市場憤憤不滿，原因有很多，但大多都是信息不對等造成，比如買房后不知道房子的實際使用面積、公攤面積。

鑒于建筑面積及公攤面積計算極其復雜，房型結構不同，計算規(guī)則也不盡相同，我把常用的一些基本知識整理了一下，希望對各位買房人有所幫助。

房本上的建筑面積=套內建筑面積+公攤建筑面積，所謂公攤建筑面積就是把所在樓棟為業(yè)主服務的公共建筑面積按比例分攤到每一戶。這里比較關鍵的數(shù)據(jù)就是“按比例”分攤到每一戶，那么這個比例是如何計算的呢？按照面積計算規(guī)則，公攤系數(shù)（分攤比例）＝公攤面積（整棟樓的公共面積）／套內建筑面積（整棟樓的套內建筑面積）。從這里我們可以知道，①每棟樓的公攤系數(shù)是不同的；②購房面積越大,公攤面積越大；③樓棟內的公共面積越大，公攤系數(shù)越大，每戶的公攤面積也就越大。

下面是一些常見住宅的公攤系數(shù)（經(jīng)驗數(shù)據(jù)，具體應以施工圖為準）

7層以下住宅公攤率為7-12%。多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右磚混結構的建筑，現(xiàn)在多為洋房項目，他的公攤建筑面積為外墻（水平投影的1/2）、樓梯//樓梯間及物業(yè)管理用房（熱交換站、水泵房、配電室等）。這類建筑公攤面積相對較小。

7-11層住宅公攤率為10%-16%。樓層為7—9層為小高層（口語叫法，規(guī)范上7層以上，小于100米的建筑統(tǒng)叫高層建筑），不同的小高層樓盤公攤也有差異，和樓盤設計數(shù)據(jù)有關系。

12-33層住宅公攤率為14%-24%。高層住宅的公攤面積是最大的，根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”、“強電井”、“弱電井”等公用設施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。

別墅類的公攤率為1%-8%。別墅公用面積分攤的原則是僅存在于本樓內部并與本樓建筑結構存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。

那么公攤面積越小越好嗎？其實不是的。

公攤面積中包含樓棟的公眾服務空間，過分追求公攤小，會降低這些服務的品質，也會降低小區(qū)的品質。比如公共樓梯間過分狹小，會給業(yè)主出入造成諸多不便，現(xiàn)在流行的洋房帶電梯，雖然增加了公攤面積，但是能給行動不便的人帶來非常便利的出入體驗。

樓盤廣告中的“零公攤”是真實的嗎？那是噱頭?。?！

從公攤面積計算公式中我們能知道，根本不存在“零公攤”的建筑，即使那些公共空間都不要了，房子的出入樓梯總不能不要吧。開發(fā)商一般都是采用贈送更多建筑面積的方式彌補公攤面積，不過他們贈送的面積也本不該計入建筑面積的。比如送一半的陽臺面積，其實根據(jù)建筑工程建筑面積計算規(guī)范，陽臺面積按照1/2計入建筑面積，另一半根本就不計算的。但這個也是開發(fā)商送給業(yè)主的福利，也說明開發(fā)商的戶型優(yōu)化的非常好，畢竟很多開發(fā)商也做不到能贈送這么多的。

怎么規(guī)避公攤面積的風險？數(shù)據(jù)公開

1、如果你有從事建筑設計方面工作的朋友，那么恭喜你了，買房記得帶上他們，讓他們幫忙計算一下。

2、買房時想開發(fā)商索取公攤方面數(shù)據(jù)，記得是蓋章有效的數(shù)據(jù)，不是終版圖紙，這些數(shù)據(jù)都不是最終數(shù)據(jù)。

3、買房時在購房合同中明確公攤面積，如果開發(fā)商玩貓膩，這些可以作為證據(jù)。

再說下閣樓面積的計算方法

建筑工程建筑面積計算規(guī)范中關于坡屋頂房間的計算規(guī)則是這樣的：結構凈高≥2.1米的部位，按全面積計算；1.2米≤結構凈高＜2.1米的部位，按照半面積計算；結構凈高＜1.2米的部位不計算建筑面積。這里說的面積都是向下的投影面積，不是坡屋面的面積。

關于陽臺的面積計算方法

建筑工程建筑面積計算規(guī)范中是這么說的：在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1／2面積。

主體結構外陽臺

以上為面積計算的常識知識，實際中計算非常復雜，需要專業(yè)人士來完成，了解一些基本常識，防止被忽悠。