如果說當(dāng)下在二線城市，什么物業(yè)類型最難搞？寫字樓絕對可以排在第一位。

在高力國際2016年二季度的報(bào)告中，二線城市空置率依舊高企，似乎并沒有短期內(nèi)緩解的趨勢。尤其是面對成都、沈陽這樣的高達(dá)40%左右空置率的“災(zāi)難”城市，即便是凱德這樣的商業(yè)地產(chǎn)老司機(jī)也顯得非常謹(jǐn)慎。

上周凱德集團(tuán)中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓接受《商業(yè)與地產(chǎn)》專訪時(shí)表示，早在幾年前凱德在做綜合體投資決策時(shí)，對二線城市的項(xiàng)目最怕（擔(dān)憂）的正是寫字樓部分，尤其是以制造業(yè)為主的城市。正是這種對市場強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使得凱德在商業(yè)地產(chǎn)下半場到來之時(shí)已提前進(jìn)行了布局。

 
凱德集團(tuán)中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓

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拒絕單兵作戰(zhàn)，強(qiáng)化海陸空綜合作戰(zhàn)能力

“如果以軍隊(duì)來形容，以前是海軍、陸軍、空軍各自單打獨(dú)斗，現(xiàn)在的形勢則要求有綜合作戰(zhàn)能力，否則就會(huì)失去既有優(yōu)勢?！?/span>

羅臻毓所指的“綜合作戰(zhàn)能力”，正是凱德發(fā)展戰(zhàn)略的核心“綜合體戰(zhàn)略”。近年來，在“一個(gè)凱德”之下，凱德發(fā)力綜合體，各個(gè)業(yè)務(wù)板塊的力量和優(yōu)勢得到最大程度的統(tǒng)籌和釋放，并最終潤色了其財(cái)務(wù)報(bào)表：2015年度，凱德集團(tuán)的現(xiàn)金總額達(dá)到42億新元，相比2014年顯著增長。

對辦公樓而言，綜合體開發(fā)模式的協(xié)同效應(yīng)比較容易理解。

凱德在中國的19個(gè)辦公樓項(xiàng)目中，17個(gè)位于綜合體。作為凱德旗下城市綜合體中重要一環(huán)的辦公樓物業(yè)，依托多業(yè)態(tài)的聚合效應(yīng)，提供了多重附加值。坐擁城市黃金地段，地處地鐵上蓋及交通樞紐，不僅是入駐企業(yè)身份及實(shí)力的象征，便捷、多樣化的交通通勤更是辦公人員的巨大福利。同時(shí)，綜合體多業(yè)態(tài)的完善商務(wù)配套，更為客戶打造一站式、一體化辦公及休閑體驗(yàn)，也讓辦公樓物業(yè)擁有更大增值空間。

上海長寧來福士廣場效果圖

而集中管理的機(jī)制也在辦公樓業(yè)務(wù)中得以充分發(fā)揮。

“凱德的商場和服務(wù)公寓已經(jīng)產(chǎn)生了很好的連鎖效應(yīng)，隨著市場競爭加劇，我們認(rèn)為辦公樓也應(yīng)該按照這種思路去經(jīng)營管理，通過整體統(tǒng)籌和經(jīng)營管理更好的發(fā)揮辦公樓的連鎖優(yōu)勢。”

羅臻毓表示，除各項(xiàng)目成立的租賃團(tuán)隊(duì)外，凱德將強(qiáng)化寫字樓中央團(tuán)隊(duì)的整體統(tǒng)籌能力。“以前是通過中介公司各個(gè)項(xiàng)目分別推廣，現(xiàn)在我們有一個(gè)團(tuán)隊(duì)，會(huì)從整體資產(chǎn)的角度去衡量與協(xié)調(diào)，為大租戶提供全面、整體服務(wù)?！?/span>

目前，凱德在華擁有19個(gè)辦公樓物業(yè)，總面積超過120萬平方米，覆蓋11個(gè)核心城市，規(guī)模位居行業(yè)前列。這就使得凱德在為跨國公司和集團(tuán)型企業(yè)提供覆蓋全國的綜合辦公選址方案時(shí)具有明顯的競爭優(yōu)勢，可以為大租戶提供整體解決方案。

而對于企業(yè)選址而言，多樣性的辦公產(chǎn)品將有效的降低企業(yè)的選址成本。比如將總部核心功能放置在上海核心區(qū)位的來福士廣場，而培訓(xùn)和研發(fā)等職能部門安置在位于漕河涇的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的凱科國際大廈里。

這種在辦公樓領(lǐng)域的連鎖經(jīng)營效應(yīng)也恰恰成為破解二線城市去化難題的獨(dú)家秘方。

“二線城市目前最大的問題不是沒有需求，而是供給過多，消化速度肯定沒有一線城市快。但中國經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，這對寫字樓市場其實(shí)是有利的。要在競爭激烈的市場中脫穎而出，就要靠我們的統(tǒng)籌管理和連鎖效應(yīng)。”羅臻毓表示。

凱德辦公樓進(jìn)駐的城市皆為一二線核心城市，企業(yè)租戶在設(shè)立區(qū)域分公司或辦事處時(shí)，依托凱德辦公樓物業(yè)的多地域布局和物業(yè)數(shù)量，不但可以縮短選址的時(shí)間，而且有機(jī)會(huì)獲得相應(yīng)的優(yōu)惠，這對企業(yè)租戶和凱德而言，不失為一個(gè)雙贏之舉。

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資本平臺(tái)助力，持有運(yùn)營是凱德一貫的策略

經(jīng)過多年的運(yùn)營理念普及，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已普遍認(rèn)識(shí)到持有運(yùn)營對項(xiàng)目長期價(jià)值實(shí)現(xiàn)的益處。然而現(xiàn)實(shí)情況卻是，國內(nèi)資本市場不暢，商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，出售(整售或散售)成為諸多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是寫字樓項(xiàng)目的首選。

即使面對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率下滑的壓力，持有物業(yè)依然是凱德的一貫策略。羅臻毓表示，“商業(yè)地產(chǎn)的一部分增值是靠經(jīng)營管理創(chuàng)造出來的，而把一塊土地的價(jià)值增值做到最大，把周邊的環(huán)境帶動(dòng)起來，這是我們最拿手的。散賣的項(xiàng)目，幾年后，它的價(jià)值、物業(yè)保養(yǎng)的狀態(tài)與一個(gè)業(yè)主管理的物業(yè)相比肯定有不同?！?/span>

凱德的底氣來自于令業(yè)界艷羨的資本平臺(tái)模式?！皠P德從一開始就做資本平臺(tái)，來福士等綜合體都是我們與長線投資者一起持有，包括全球的一些退休基金，投資基金，國家主權(quán)基金等，關(guān)注的是長期回報(bào)率?！绷_臻毓表示，通過這種合作，可以減輕集團(tuán)對綜合體的投入，在長線持有的情況下，就沒有必要把一個(gè)綜合體分割去賣。

優(yōu)秀的運(yùn)營管理能力也讓資本方獲得穩(wěn)健而豐厚的回報(bào)，并長期受到海內(nèi)外資本的信賴。目前國內(nèi)大部分寫字樓的年回報(bào)率在3-5%，超過5%已算得上優(yōu)秀。羅臻毓透露，凱德辦公樓物業(yè)的年回報(bào)率是高于這個(gè)水平的，一些早期投資開發(fā)的項(xiàng)目，比如北京來福士廣場，相比于成本的回報(bào)率已經(jīng)高于兩位數(shù)了。

截至目前，凱德集團(tuán)管理著15支房地產(chǎn)私募基金及5支房地產(chǎn)投資信托基金，總值逾455億新元。預(yù)計(jì)到2020年，基金數(shù)量會(huì)再增加5到6支，管理資產(chǎn)總值增加80到100億新元。

有了資本助力，凱德也積極關(guān)注新的投資機(jī)會(huì)。羅臻毓表示，“我們在一些二線城市看到一些拓展業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，比如蓋到一半的樓或者已經(jīng)蓋好的樓，如果物業(yè)滿足我們的要求，不排除我們會(huì)收購一些綜合體和辦公樓資產(chǎn)?！?/span>

3

從0到1，垂直進(jìn)步的創(chuàng)新體驗(yàn)

作為商業(yè)地產(chǎn)的高手，凱德擅長通過獨(dú)特的設(shè)計(jì)和運(yùn)營管理來提升客戶體驗(yàn)。比如，在綜合體設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)充分考慮各業(yè)態(tài)客群的特點(diǎn)和需求，不僅通過動(dòng)線分離避免交叉干擾，更可以協(xié)同作用釋放多業(yè)態(tài)潛能。

在羅臻毓的眼中，“以客戶為中心”更是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的快速崛起，年輕一代在消費(fèi)、工作和生活方面正發(fā)生著前所未有的變革，對商業(yè)物業(yè)的體驗(yàn)要求和商業(yè)模式必然隨之發(fā)生變化。

今年是來福士品牌30周年，凱德宣布進(jìn)入“綜合體2.0時(shí)代”，更從業(yè)態(tài)組合、資本平臺(tái)和智能化三個(gè)方面明確轉(zhuǎn)型升級(jí)方向。新一代綜合體將由傳統(tǒng)三大業(yè)態(tài)向集合購物中心、辦公樓、服務(wù)式公寓、酒店、商務(wù)公寓、珍藏單位六大業(yè)態(tài)演變；融資渠道由單一的來福士中國基金發(fā)展為基金加信托模式；借助互聯(lián)網(wǎng)及科技創(chuàng)新，打造智能化綜合體。

除了已經(jīng)投入運(yùn)營的北京、上海、成都和寧波來福士，上海長寧、深圳、杭州和重慶來福士在未來的1~2年將陸續(xù)開業(yè)。滬、杭、深三座來福士的辦公樓已經(jīng)面市，其中深圳來福士7月正式啟動(dòng)招租，長寧來福士T1棟寫字樓在建，T3棟已經(jīng)滿租，T2棟正在全面招租；杭州來福士一棟在售、一棟在租。此外，蘇州中心和凱德星貿(mào)大廈也已經(jīng)拉開了招商大幕。

深圳來福士廣場效果圖

凱德還將致力于創(chuàng)新辦公空間，打造移動(dòng)辦公、共享空間等新興模式，并已經(jīng)在新加坡Capital Tower開始試點(diǎn)。羅臻毓透露，在新建的項(xiàng)目中，將有計(jì)劃地進(jìn)行新的嘗試，與一些專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作，引入聯(lián)合辦公(共享)空間，滿足企業(yè)和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)對靈活辦公的需求。

“這種共享辦公空間不僅一些創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)需要，一些大公司也會(huì)有類似需求。比如我們成都的辦公樓租戶員工去上海出差，很多情況下都是去咖啡廳或者酒店辦公，如果我在上海來福士里拿出一定空間給他用，相信租戶也是非常樂意的。這種模式可以充分發(fā)揮我們辦公樓物業(yè)的連鎖效應(yīng)，對租戶也有更大的吸引力?！?/span>

“以客戶為中心，力求有垂直進(jìn)步”，羅臻毓援引彼特蒂爾在《從0到1》中提到的理論：水平進(jìn)步是從1到N的遞進(jìn)，而垂直進(jìn)步則是從0到1的革新。“我們希望在集團(tuán)整體業(yè)務(wù)前行的同時(shí)，細(xì)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域也不斷取得垂直進(jìn)步。”

而這或許是凱德打造新一代商業(yè)地產(chǎn)的開始。

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