錦華園小區(qū)，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)林校路街道義和莊東里，建成于2004年。居民反映，小區(qū)第一個物業(yè)前兩年因為服務(wù)差、業(yè)主拖欠物業(yè)費，跑路了。第二個物業(yè)進(jìn)駐兩年，與業(yè)主關(guān)系徹底鬧僵，又有撤離的跡象。

物業(yè)一換再換、越換越鬧心，在北京甚至全國范圍內(nèi)比比皆是。物業(yè)管理專家路軍港告訴記者，如果不改變傳統(tǒng)物業(yè)經(jīng)營的模式，越換越鬧心的事還會繼續(xù)發(fā)生。

焦點

物業(yè)告業(yè)主 并且勝訴了

錦華園鄰近南六環(huán)，周邊房產(chǎn)均價都超過了35000元/平方米，甚至有的接近40000元/平方米。而錦華園的二手房均價還不到25000元/平方米。

記者在錦華園走訪時發(fā)現(xiàn)，雖然格局較新，但小區(qū)整體環(huán)境堪憂。在一塊地面停車場，一大片雜物胡亂堆放，覆蓋了四五個車位，無人清掃。錦華園另一個嚴(yán)重的問題是違建橫行，除了一樓業(yè)主在院子里搭簡易房，頂樓的業(yè)主還在頂樓露臺上私搭違建。

小區(qū)第一個物業(yè)2013年“跑路”了。幾個月后，現(xiàn)在的物業(yè)公司經(jīng)居民代表同意進(jìn)駐小區(qū)。沒想到兩年之后，小區(qū)環(huán)境再次變得臟亂，又有居民開始拖欠物業(yè)費。這次新物業(yè)沒“跑路”，而是起訴了。新物業(yè)“嘉隆中天”將十幾位拖欠物業(yè)費的業(yè)主告上法院，并最終勝訴，法院判決拖欠物業(yè)費的業(yè)主補(bǔ)繳物業(yè)費。

爭議一

雜物違建歸不歸物業(yè)管？

錦華園業(yè)主與物業(yè)的一大爭議就是小區(qū)內(nèi)的違建和雜物等問題，業(yè)主認(rèn)為這鐵定歸物業(yè)管，不管就是物業(yè)不作為，因此有理由拖欠物業(yè)費。而物業(yè)王經(jīng)理回應(yīng)稱：“屋頂違建，我們也勸導(dǎo)過多次，但是真管不了，沒有權(quán)力管，這應(yīng)該是屬于城管的管理范圍。占車位的那些雜物，是一位老大爺?shù)?，我們也勸過多次，沒用，誰跟他說他就跟誰急，我們也真是沒轍?！?/p>

解讀

物業(yè)有勸導(dǎo)權(quán)沒執(zhí)法權(quán)

路軍港認(rèn)為，維護(hù)小區(qū)環(huán)境是物業(yè)躲不開的責(zé)任，但物業(yè)確實只有勸導(dǎo)權(quán)，沒有執(zhí)法權(quán)。對于未建的違建，物業(yè)可以通過門崗的控制，控制材料進(jìn)入。已建違建，物業(yè)只能上報、登記等待執(zhí)法部門處理?！拔飿I(yè)不是神仙、超人，像違建這種，物業(yè)確實沒執(zhí)法權(quán)，這不是拖欠物業(yè)費的理由?！?/p>

爭議二

拖欠物業(yè)費誰吃虧？

王經(jīng)理稱，自2013年進(jìn)駐以來，一共只有不到50%的業(yè)主繳納過物業(yè)費，其中很多只繳了一年。

有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)環(huán)境不佳，缺少綠化，她表示因為物業(yè)費拖欠太多，物業(yè)無力承擔(dān)。

解讀

拖欠物業(yè)費業(yè)主更吃虧

路軍港認(rèn)為，表面上看，業(yè)主欠了物業(yè)的錢，物業(yè)吃虧了，但實際上最終吃虧的是業(yè)主。此外，“物業(yè)手里握著債務(wù)權(quán)，比如說小區(qū)有50%的業(yè)主繳費，物業(yè)只提供50%的服務(wù)，但是一旦物業(yè)撤出，把拖欠物業(yè)費的業(yè)主告了，可以收回欠繳的50%費用。這50%的錢，就全部變成物業(yè)的利潤點了?！笔艽擞绊懀^(qū)環(huán)境下降房價低迷，都是業(yè)主的損失。

爭議三

物業(yè)該向街道還是業(yè)主負(fù)責(zé)？

“如果不是當(dāng)初跟街道簽了5年合同，我真不想干了”，王經(jīng)理說，物業(yè)公司需要負(fù)責(zé)的對象是街道、居委會。

王經(jīng)理表示，自己的公司屬于“私企”，“真想走，誰也攔不住我?！钡撬矎?qiáng)調(diào)，公司暫時不會撤離，必須要回欠繳的物業(yè)費?！扒肺疫@五六十萬元怎么辦？那都是我的錢，我不要回來，是不會撤的。”

解讀

物業(yè)必須對業(yè)主負(fù)責(zé)

“這肯定不對，物業(yè)公司必須向業(yè)主負(fù)責(zé)，收的錢是業(yè)主的。他們要是向街道負(fù)責(zé)，怎么不找街道去要錢？”路軍港說。路軍港認(rèn)為必須明確，物業(yè)費是全體業(yè)主的錢，包括小區(qū)里的燈箱、電梯廣告等公共收益，其實都是全體業(yè)主的錢。

解決的辦法倒也不復(fù)雜，路軍港建議嘗試“酬金制”，用物業(yè)費和公共收益的固定比例，作為物業(yè)公司的酬金，其余管理費用開銷全部透明公示?！拔飿I(yè)是業(yè)主雇來的，只拿酬金，業(yè)主們決定物業(yè)費的去向，對物業(yè)不滿意，可以解雇?！?/p>

本報記者 孫毅

來源： 北京晚報   2015年11月26日