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來源：青年報(bào) 近年來，不少房齡較長(zhǎng)的老小區(qū)面臨“脫管”的無人管理狀態(tài)，因?yàn)樯倭艘?guī)矩，小區(qū)矛盾重重，鄰里關(guān)系惡化。
記者近日實(shí)地調(diào)研了三個(gè)房齡在18年以上的老式小區(qū)，因?yàn)椴扇×俗怨艿哪Ｊ?，原本雜亂不堪的小區(qū)變干凈了，鄰里矛盾得以緩解。而有的業(yè)委會(huì)為了應(yīng)對(duì)物業(yè)當(dāng)甩手掌柜的局面，更創(chuàng)新地推出了“酬金制”管理模式。
位于高行鎮(zhèn)的東力新村小區(qū)是建于1998年左右的老小區(qū)，從2012開始，東力新村小區(qū)業(yè)委會(huì)在東力新村居民區(qū)黨總支的幫助下，創(chuàng)新和探索出物業(yè)“酬金制”自治管理模式，成功破解了物業(yè)管理的難題。
“就在四年多前，物業(yè)公司差點(diǎn)和我們說'拜拜！'東力新村小區(qū)業(yè)委會(huì)主任鄒洽昌告訴記者，東力新村小區(qū)是上世紀(jì)90年代末建造的老社區(qū)。以前，物業(yè)管理費(fèi)是每平方米0.45元，雖然業(yè)主繳費(fèi)率達(dá)到九成，但負(fù)責(zé)物業(yè)管理的上海理家物業(yè)管理公司還是入不敷出，每年虧損15萬元。
2011年9月，物業(yè)致函業(yè)委會(huì)，稱若物業(yè)管理費(fèi)再不漲就要退出小區(qū)物業(yè)管理。按照常規(guī)思維，業(yè)委會(huì)只有兩種選擇，其一，大幅提升物業(yè)費(fèi)。物業(yè)開出的價(jià)格是每平方米1元，該小老區(qū)以困難弱勢(shì)群體居多，業(yè)主很難通過漲幅1倍多的漲價(jià)方案；其二，更換物業(yè)公司。浦東高行鎮(zhèn)東力新村居民區(qū)黨總支書記兼主任周麗明和業(yè)委會(huì)主任鄒洽昌打聽了一圈，物業(yè)費(fèi)即使?jié)q到每平方米0.70元，還是沒有物業(yè)公司肯接盤。
眼看著小區(qū)568戶居民，近5萬平方米住房將陷入無物業(yè)管理的窘境，周麗明和鄒洽昌與物業(yè)一次次協(xié)調(diào)、論證，最終找出了第三種解決方案：變“包干制”為“酬金制”，通過內(nèi)部挖掘增加收入，確保物業(yè)公司利益，從而“留住物業(yè)”。
采用“酬金制”最大的變化是，物業(yè)管理費(fèi)由原來的物業(yè)公司掌管變?yōu)橛蓸I(yè)委會(huì)自治掌管，業(yè)委會(huì)在應(yīng)收的物業(yè)管理費(fèi)中按約定的10%的比例支付給物業(yè)公司作為利潤(rùn)，其余全部用于物業(yè)管理日常開支，結(jié)余或不足部分的均由業(yè)主共享公擔(dān)。
2012年1月，業(yè)委會(huì)與物業(yè)擬定了采用“酬金制”物業(yè)管理合作模式的方案，并在小區(qū)業(yè)主大會(huì)上表決通過，東力新村小區(qū)成立了高行鎮(zhèn)第一個(gè)實(shí)行業(yè)主自治管理物業(yè)采用“酬金制”管理模式的小區(qū)。
之后，物業(yè)和業(yè)委會(huì)制定了開源節(jié)流方案，將小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)等公共收益全部納入業(yè)委會(huì)賬戶之中，確保小區(qū)有穩(wěn)定的收入來源。“開源”講究公平公正：經(jīng)全體業(yè)主公決投票，120多個(gè)機(jī)動(dòng)車固定車位每月停車費(fèi)從60元調(diào)整到100元，規(guī)范臨時(shí)停車收費(fèi)，停車費(fèi)收入大幅增長(zhǎng)?！肮?jié)流”要從細(xì)節(jié)著眼：合理設(shè)置崗位，精簡(jiǎn)物業(yè)辦公室管理人員兩人，并通過強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)管和資金運(yùn)作，由業(yè)委會(huì)每月對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)收入賬目進(jìn)行審核。對(duì)物業(yè)公司辦公費(fèi)用、小區(qū)公共能耗逐一核定，大到路面維修、公共設(shè)施改造，小到換個(gè)燈泡的公共維修資金，都經(jīng)業(yè)委會(huì)審批，每一分錢都標(biāo)清楚。與此同時(shí)，業(yè)委會(huì)將每月的財(cái)務(wù)收支情況和維修資金每半年的執(zhí)行情況在公開欄中進(jìn)行公布，接受業(yè)主的監(jiān)督，每年還召開居民代表，業(yè)主代表大會(huì)公布“酬金制”物業(yè)管理的年度執(zhí)行情況。
小區(qū)的車位少，亂停車的現(xiàn)象嚴(yán)重。業(yè)委會(huì)在2012年為小區(qū)新裝了遠(yuǎn)距離停車收費(fèi)管理系統(tǒng)，并加強(qiáng)了停車收費(fèi)管理力度，小區(qū)的停車費(fèi)收入直線上升，從2012年的14萬多元攀升到2015年的21萬多元，較2012年前每年不到3萬元有了大幅提升。“在這幾年中我們?cè)谛^(qū)內(nèi)擴(kuò)展了40個(gè)停車位，2015年初借通用四期開發(fā)，在小區(qū)的西南面擴(kuò)建了39個(gè)停車位，現(xiàn)在正在小區(qū)內(nèi)準(zhǔn)備再擴(kuò)建15個(gè)停車位，停車位的增加，有效地解決了小區(qū)居民停車難的問題。在2012年初我們小區(qū)安裝了遠(yuǎn)距離停車收費(fèi)系統(tǒng)，現(xiàn)在我們實(shí)現(xiàn)了停車費(fèi)全年一次交的免收100元，收1100元。居民們停車費(fèi)繳納相當(dāng)積極，到昨天為止，2016年的固定車位停車費(fèi)收入已經(jīng)達(dá)到16萬元?！?/p>
據(jù)鄒洽昌介紹，2012年小區(qū)實(shí)現(xiàn)盈利10多萬元，2013年累計(jì)實(shí)現(xiàn)盈利19萬元，2014年累計(jì)實(shí)現(xiàn)盈利25萬元，2015年累計(jì)實(shí)現(xiàn)盈利近30萬元。與此相對(duì)應(yīng)，2012年到2015年的物業(yè)管理費(fèi)收繳率均突破了100%。有的居民還主動(dòng)把前幾年拖欠的物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)上。“2014年底和2015年初，我們還對(duì)13家一直不繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主寄送掛號(hào)信，通過法院送傳票和調(diào)解等方法，最后這些業(yè)主悉數(shù)繳清物業(yè)費(fèi)。”
位于楊浦區(qū)的秦家弄屬于聯(lián)建公房，建于上世紀(jì)80年代，有544戶居民，已經(jīng)多年沒有物業(yè)和業(yè)委會(huì)了。居民區(qū)黨支部書記唐素君回憶說，去年4月底她剛到秦家弄時(shí)，停車難問題凸顯，小區(qū)里幾乎天天上午要上演吵架事件。
上任后，街道里的一位聯(lián)絡(luò)員和唐素君提議，這樣一個(gè)小區(qū)不妨可以嘗試自治管理。去年5月，唐素君有空就去小區(qū)調(diào)研，聽取居民的意見。物色合適的志愿者人選。她帶著秦家弄管理小組組長(zhǎng)沈薇到附近一個(gè)實(shí)現(xiàn)自治管理的商品房小區(qū)取經(jīng)，和該小區(qū)的保安和物業(yè)聊天，采納一些好的做法。
“當(dāng)時(shí)很多人質(zhì)疑小區(qū)自治建立不起來。我說，不行，一定要開展。”唐素君介紹說，她和幾位小區(qū)志愿者一起到23個(gè)樓道門口貼通告，征求大家的意見，是否同意把小區(qū)停車亂象管起來。并火速組建了三人核心小組，并招募了一批志愿者。
沈薇和唐素君將業(yè)主分成了幾批，三證齊全的（即戶口、房產(chǎn)證、車子都在小區(qū)）優(yōu)先，兩證齊全的放第二位，若有剩余車位再考慮租客。通知張貼后，起先沒人響應(yīng)。但很快有居民看到三人小組開始劃停車位，感覺這次是動(dòng)了真格，紛紛開始登記。
“當(dāng)時(shí)一統(tǒng)計(jì)，登記的車位有40多個(gè)，但停車位滿打滿算只有31個(gè)。我們便召集有車的人開會(huì)協(xié)商，大家一起來制訂游戲規(guī)則?！碧扑鼐嬖V記者，去年12月他們?yōu)橥＼嚨氖麻_了3次會(huì)，張貼了試運(yùn)營(yíng)通知。試運(yùn)行三個(gè)月效果顯著。業(yè)主們搶著交錢，生怕沒車位。
以前小區(qū)停車不收費(fèi)，外面的人也進(jìn)來停，整個(gè)小區(qū)的停車非?；靵y，無人管理。為了加強(qiáng)管理，小區(qū)還安裝了閘道和探頭。經(jīng)過這么一梳理，小區(qū)開始發(fā)放停車牌，分長(zhǎng)期和臨時(shí)牌。“我們的思路是，雙休日業(yè)主的子女回父母家，可能要住一兩天。平時(shí)不用占車位，周末只需臨時(shí)停車位即可?！碧扑鼐榻B說。
為了讓以前無人管理的小區(qū)能實(shí)行自治。自治小組啟用小區(qū)停車費(fèi)，請(qǐng)了一對(duì)外來的老夫妻當(dāng)門衛(wèi)兼看車和保潔。還找了兩名維修志愿者，幫忙處理鄰居的維修要求，基本只收取物料費(fèi)。
作為自治小組組長(zhǎng)，沈薇也對(duì)小區(qū)的變化感到欣喜。“我們小區(qū)一直沒有物業(yè)，私家車亂停，整個(gè)小區(qū)亂哄哄的，經(jīng)常有110過來。”沈薇透露說，小區(qū)原有一名老人做業(yè)委會(huì)主任，現(xiàn)在老人已經(jīng)80多歲了，業(yè)委會(huì)主任缺位已久。此次，經(jīng)居委會(huì)牽頭，組建了三人小組，解決歷史難題?！白鳛橹驹刚撸覀儧]有任何報(bào)酬，做的是吃力不討好得罪人的事。我是黨員，又是總支委員，總要為小區(qū)做點(diǎn)什么?！?/p>
停車管理試運(yùn)行數(shù)月，沈薇為此操透了心。幾乎每天都要下樓三五次檢查。
位于楊浦區(qū)的鑫隆公寓是1996年建成的老小區(qū)，擁有20年房齡。從4年前，該小區(qū)就實(shí)現(xiàn)了完全的自治，與物業(yè)公司說“拜拜”。
“其實(shí)，2012年前我們和其他小區(qū)一樣，也是有物業(yè)公司的，以前的物業(yè)費(fèi)較低，后來物業(yè)提出要漲價(jià)，漲幅還很大，大多業(yè)主不同意。后來，我們成立了新的業(yè)委會(huì)，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)需要走程序，沒有獲得業(yè)主的支持?！痹撔^(qū)業(yè)委會(huì)主任胡益清告訴記者，當(dāng)時(shí)小區(qū)面臨的情況就是無人管理，出現(xiàn)了各式各樣的矛盾，風(fēng)波迭起。
物業(yè)撤出后，為了讓小區(qū)重新運(yùn)轉(zhuǎn)起來，業(yè)委會(huì)的幾位成員開始招募志愿者，為小區(qū)自治出力。“當(dāng)時(shí)我們甚至沒有物業(yè)經(jīng)理。保安、保潔都是請(qǐng)來的。我們找了幾位熱心的志愿者，有的業(yè)主負(fù)責(zé)收物業(yè)費(fèi)，有的負(fù)責(zé)做賬。都是業(yè)主自己參與整個(gè)小區(qū)管理?！焙媲褰榻B說，實(shí)現(xiàn)自治管理后，小區(qū)開始輕資產(chǎn)運(yùn)作，業(yè)委會(huì)請(qǐng)了4名保安、1名保潔還有1名維修人員，直接支付工資。4年過去了，小區(qū)運(yùn)作得井井有條。 【推薦】4月石材護(hù)理技術(shù)培訓(xùn)，約嗎？？（點(diǎn)擊） |
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