房子貸款還沒還清，可以出售嗎？

購買有按揭的房子，有哪些風(fēng)險？

尚未還清銀行貸款的房屋，由于處于被抵押的狀態(tài)，無法正常過戶。雖然可以進(jìn)行買賣，但在交易過程中存在諸多問題，尤其在買方無法一次性付清房款的情況下，稍有不慎，給買賣雙方均可能帶來較大風(fēng)險。

買賣尚未還清銀行貸款的房屋，通常有以下幾種操作模式：

1. 由買方還清剩余貸款

若買方能夠一次性付清房款，或是剩余貸款金額較小，買方首付款足以還清的，賣方可申請?zhí)崆斑€貸，由買方代為還清剩余貸款，以注銷房屋抵押登記，使房屋能夠正常過戶交易。不過需要注意的是，一些銀行可能在貸款合同中限制購房者提前還貸的時間和次數(shù)，如賣方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。

2. 房貸轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭是指經(jīng)貸款銀行同意，由房子的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。但由于轉(zhuǎn)按揭辦理手續(xù)十分復(fù)雜，對貸款銀行來講又存在諸多風(fēng)險，導(dǎo)致許多銀行不愿意開展此業(yè)務(wù)，故使得此種操作模式在實踐中的可操作性大大降低。

3. 借款“贖證”

當(dāng)賣方無力提前還貸，買房也無法一次性支付足夠房款的情況下，賣方可以通過向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，也就是俗稱的“贖證”。為促成買賣雙方之間的交易，不少房屋中介機(jī)構(gòu)會主動向賣方推薦借款人。對此，建議賣方謹(jǐn)慎審查，簽訂書面借款協(xié)議，以防止因不能順利得到借款而導(dǎo)致房屋抵押無法解除，造成違約。

賣方常見風(fēng)險

對于賣方來說，出售未還清貸款的房屋，最大的風(fēng)險在于不能及時解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。

買方常見風(fēng)險

買賣未還清貸款的二手房，無論對買方還是賣方，均存在較大的風(fēng)險。整個交易過程，從簽訂合同到完成產(chǎn)權(quán)過戶往往需要一些時日，而糾紛恰恰就出現(xiàn)在這一過程中。采取資金監(jiān)管的方式，能有效避免這些問題，真正確保房屋交易資金安全?！爸蟹抠彙蓖ㄟ^與銀行合作推出二手房交易資金監(jiān)管專用賬戶—“房款保”，可為交易雙方提供安全便捷的收、付款通道，通過第三方（銀行）實施監(jiān)管，待交易雙方完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，銀行根據(jù)買賣雙方交易前的約定備案向賣方劃轉(zhuǎn)房屋交易資金，如交易失敗，交易資金將通過監(jiān)管銀行直接退還買方。監(jiān)管過程中，銀行是資金的監(jiān)管主體，從而保障了買賣雙方的交易資金安全，維護(hù)了買賣雙方的權(quán)益。

作者：頭條號 / 中房購

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