一次性付款的交易常規(guī)程序。簽買賣合同，買方支付定金--遞件（遞交交易申請），買方支付首期房款（一般為房款的30%-50%）--問稅、完稅、過戶，買方支付房款余額，賣方交付房屋--領(lǐng)證。

按揭付款的交易常規(guī)流程：簽買賣合同，買方支付定金--賣方協(xié)助買方簽署相關(guān)文件，買方申請銀行按揭貸款--取得銀行同意貸款給買方購房的書面答復(fù)--遞件，買方支付首期房款（一般是30%或除貸款部分的房款）--問稅、完稅、過戶--領(lǐng)房產(chǎn)證--抵押--領(lǐng)他項權(quán)證--銀行放款，賣方交付房屋

1、按你說的情況，好像賣方是要求你簽合同（或者在遞件時）就付100%的房款。即使是按常規(guī)程序辦理，買賣雙方都有一定的風(fēng)險；如果是簽合同或遞件就付全款，風(fēng)險就更大。房子再好再便宜，如果風(fēng)險過大，都是得不償失的。

2、原有貸款的房屋，一般有如下的付款方式可適用辦理交易。

1）先還款，涂銷抵押，后買方按揭付款或一次性付款。

這種方式一般適用于辦理買方一次性付款或買方要按揭選擇的不是賣方原貸款銀行或當(dāng)?shù)胤抗芫忠蠼灰追课菀欢ㄊ峭耆a(chǎn)權(quán)不可有他項權(quán)人的。

這種做法，常見賣方無力或不愿，而要求買方提前支付部分房款，墊資替賣方提前歸還貸款。這種做法風(fēng)險也是比較大的，主要是怕買方支付房款后到可以完成交易過戶期間（此期間，在房管局的登記中，房屋產(chǎn)權(quán)仍屬賣方），賣方房屋被查封，不可辦理交易或因訴訟房屋無法出售給買方，其后，買方不僅不能購買房屋，且無法追回已付款項。如果你是第一次購買二手房或自己對二手房比較陌生或身邊沒有起碼5年以上從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)專業(yè)律師從幫你操作的，最好不要采取這種付款方式，哪怕房子再便宜。如果是賣方自己出資提前還款后，遞件時付首期房款的，則是按常規(guī)流程操作了。

2）轉(zhuǎn)按付款。在當(dāng)?shù)胤抗芫珠_設(shè)了“帶抵押過戶”業(yè)務(wù)的地區(qū)、城市，買方是一次性付款且愿意選擇賣方原貸款銀行進行按揭的，此付款方式為首選這樣付款，比賣方?jīng)]有抵押的房屋交易，風(fēng)險更低。同時也是二手房交易中，風(fēng)險最低的交易付款方式）。這種付款方式就是買方、賣方與銀行簽訂三方協(xié)議，在房屋仍是在賣方名下抵押給銀行的情況下，先過戶，然后涂銷抵押，最后辦理買方抵押的一種方式（房管局稱為：帶抵押過戶，銀行稱為：按轉(zhuǎn)按）。整個手續(xù)的辦理，與買方辦理按揭購房相似，只是多簽署一份“轉(zhuǎn)按協(xié)議”。不過，這種付款方式的前提，一定是當(dāng)?shù)胤抗芫珠_設(shè)了“帶抵押過戶”業(yè)務(wù)，及銀行開設(shè)了“按轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)的（一般房管局有帶抵押業(yè)務(wù)的，當(dāng)?shù)劂y行通常都有按轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)）。

3、簽協(xié)議并不能保證你沒有風(fēng)險。只是，買賣合同里如果對違約責(zé)任和違約賠償簽訂的明確、情況估計充分的話，一旦糾紛產(chǎn)生訴訟時，對你比較有利而已。

4、房產(chǎn)是否必須在產(chǎn)權(quán)清晰（沒有抵押、查封、限制交易等情況）時，才可交易的，看你當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門的具體規(guī)定。

5、買二手房時，要注意的問題很多。最簡單的法子是你有一位信得過，而且是具有多年從業(yè)經(jīng)驗的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)專業(yè)律師的朋友，全程給你做顧問。如果沒有，你要注意的問題太多。即使是買一手房，沒有房地產(chǎn)方面專業(yè)知識，也是風(fēng)險重重。其實許多購房者都是“勇者無懼”“不知者無懼”的。當(dāng)然，風(fēng)險發(fā)生的概率也不是很高，所以不幸的人，也還只是少數(shù)。你想學(xué)習(xí)的話，可以多逛逛房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站、論壇。陌生中介公司和經(jīng)紀(jì)人的話，不能不信，更不能全信。

提醒你注意的是：房款一定不能交給中介或其他人轉(zhuǎn)交，收你房款的人，一定要是房屋的所有權(quán)人或所有權(quán)人的合法代理人（并且是具有代收房款的合法授權(quán)）。