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一、旅游觀光產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的互視相觀 （一）從旅游觀光產(chǎn)業(yè)的視角看養(yǎng)老養(yǎng)生 從旅游觀光產(chǎn)業(yè)的角度來看，養(yǎng)老養(yǎng)生是旅游觀光項目的重要組成部分，是綜合性旅游觀光產(chǎn)品中具有獨特吸引力的休閑體驗產(chǎn)品。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入的增加，生活水平的提高，旅游方式和旅游產(chǎn)品消費習(xí)慣也隨之發(fā)生變化。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，當(dāng)人均GDP達到3000美元時，人們的度假旅游需求會漸趨旺盛，每個家庭平均每年可以外出度假兩次。當(dāng)人均GDP到達6000美金以上，這個國家就將進入休閑時代。美國在上世紀60年代，歐洲在上世紀70年代，日本在上世紀80年代都經(jīng)過這個過程。 （二）從養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的視角看旅游觀光 從養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的角度來看旅游觀光產(chǎn)品，養(yǎng)老養(yǎng)生可以和旅游觀光結(jié)合，開發(fā)特色養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品和服務(wù)，打造養(yǎng)老旅游、旅游養(yǎng)老這一養(yǎng)老新模式。 業(yè)內(nèi)學(xué)者總結(jié)的15種養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)模式，其中之一就是與旅游項目相結(jié)合，在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游觀光、休閑度假、健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)共同開發(fā)，是較為合適的一種模式。目前已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽健康等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。 二、養(yǎng)老養(yǎng)生旅游是旅游觀光產(chǎn)業(yè)中的潛力增長點 2013年10月1日，《旅游法》正式實施。國家旅游局規(guī)劃專家王興斌認為，《旅游法》不僅保護了正規(guī)旅行社的利益，繼而更好地規(guī)范市場行為，而且也提出了諸多針對老年人的保護條款，真正從法制層面保障了老年人的合法權(quán)益，對老年旅游市場的細化發(fā)展和產(chǎn)業(yè)形成起到了積極的促進作用。 在王興斌看來，符合老年人生理特點的養(yǎng)老旅游是旅游市場中最具潛力的增長點之一，引起“十一”黃金周過后“淡季不淡”的主要原因就是繼續(xù)有老年游客的支撐。旅游養(yǎng)老將成為繼居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老后的一種朝陽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式。 與此同時，養(yǎng)老服務(wù)商也在不斷加大旅游養(yǎng)老的業(yè)務(wù)比例，除了專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)運營商恭和苑養(yǎng)老機構(gòu)有限公司、上海親和源股份有限公司等一直開展的候鳥式旅游養(yǎng)老模式外，以萬達集團、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團等為代表的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，也已開始了建立旅游養(yǎng)老文化綜合體的步伐。 三、養(yǎng)老養(yǎng)生旅游產(chǎn)業(yè)前景廣闊 我國第一部老齡事業(yè)發(fā)展藍皮書——《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）》指出，截至2012年底，我國老年人口數(shù)量已達到1.94億，比上年增加891萬，占總?cè)丝诘?4.3％。老年人口增速加快，空巢化趨勢日益突出，老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療、照料等壓力和社會影響已經(jīng)凸顯。傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能日漸式微，政府建設(shè)的福利性養(yǎng)老院也難以滿足需要，社會化養(yǎng)老服務(wù)供給匱乏。 各種社會因素引發(fā)的“空巢老年人家庭”的出現(xiàn)以及傳統(tǒng)居家養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，共同催生出老年人外出旅游的欲望。 此外，老年人消費能力的不斷提升也是一個不爭的事實。據(jù)全國老年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進研討會發(fā)布的一項數(shù)據(jù)顯示，2010年，我國老年人口消費規(guī)模已達1萬億元，到2020年將達到3.3萬億元，至2030年將達到8.6萬億元。 以北京為例，據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，北京市城市老年人中42.8%有存款，到2030年老年人退休金將達到73219億元。由于城市老年人口多為“空巢式”居住狀態(tài)，再加上豐厚的退休金，北京約有70%的老年人存在外出旅游意向。 老年人旅游市場從物質(zhì)消費到精神消費均已構(gòu)成一個亟待開發(fā)的深度藍海。在這片藍海中，不乏下海較早的“弄潮兒”，比如定位“候鳥式養(yǎng)老”的恭和苑、親和源，已成為行業(yè)內(nèi)的佼佼者。 隨后，金融機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商也開始涉足這一龐大的新興市場。先是泰康人壽股份有限公司總投資700億元構(gòu)建的“一站式候鳥養(yǎng)老”商業(yè)模式，后又傳來萬達集團投資300億元建造青島東方影都旅游養(yǎng)老綜合體的消息。與此同時，保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團等標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)分別在浙江慈溪、遼寧等地投資大型旅游綜合體項目中融入了養(yǎng)老的概念。對此，中國房產(chǎn)信息集團旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯分析指出，選址及注重養(yǎng)老休閑等細分產(chǎn)業(yè)鏈成為了目前房企突圍的關(guān)鍵。 不過，對旅游養(yǎng)老模式的未來發(fā)展，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司董事、策劃總監(jiān)郝榮卻提出了相反的觀點。郝榮認為，盡管目前老年人的消費潛力巨大，但受傳統(tǒng)觀念的影響，大部分老年人生活較為節(jié)儉，此種背景下商家想要繼續(xù)激活大量潛在的老年消費群體并非易事。 中國社科院旅游研究中心特邀研究員周久才也指出：“發(fā)展老年人旅游是一個戰(zhàn)略問題，而不是戰(zhàn)術(shù)問題；是長期任務(wù)，而不是權(quán)宜之計，需要全社會的共同努力才能最終探討出適合中國國情的商業(yè)模式。” 四、養(yǎng)老養(yǎng)生旅游的發(fā)展模式有待研究 據(jù)專家分析，我國目前的旅游養(yǎng)老主要形成了以下五種發(fā)展模式：候鳥式養(yǎng)老模式、休閑度假式養(yǎng)老模式、療養(yǎng)式養(yǎng)老模式、立體化養(yǎng)老模式、農(nóng)家休閑養(yǎng)老模式。 中國房地產(chǎn)報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，候鳥式養(yǎng)老模式的弊端也是顯而易見的。比如我國現(xiàn)行的醫(yī)療保險制度是離退休人員必須在單位所在地社保機構(gòu)指定的定點醫(yī)院看病，否則不能報銷，職工退休后，諸多事宜都需要回原單位辦理，這成為了候鳥式養(yǎng)老模式推廣進程中的一大阻力。此外，該模式往往需要老年人遠離子女獨自到外地生活，每逢過年過節(jié)或異地生病將對老年人的身心造成一定的壓力和考驗。 對養(yǎng)老機構(gòu)來說，在把養(yǎng)老機構(gòu)入住的老年人轉(zhuǎn)化為候鳥式老年人的過程中本身就存在一定阻力，因為養(yǎng)老機構(gòu)入住的老年人普遍年事已高。而旅游養(yǎng)老的形式往往適合于75歲以下的低齡老人。 據(jù)悉，即便是在業(yè)內(nèi)頗有口碑的親和源，其力推的候鳥式養(yǎng)老模式也僅僅只有五分之一的業(yè)務(wù)量。前親和源副總經(jīng)理、研究中心副主任王波建議，國內(nèi)旅游養(yǎng)老要在精準定位研究老年人需求的基礎(chǔ)上，嘗試推出不同的方式，但也應(yīng)正視旅游養(yǎng)老并非是一個能快速獲得高額利潤的行業(yè)，對此相關(guān)企業(yè)不僅要耐心培育，還要不斷提升服務(wù)質(zhì)量，平衡發(fā)展速度，防止過度膨脹。 鏈接：養(yǎng)生養(yǎng)老型創(chuàng)意旅游綜合體 對養(yǎng)老養(yǎng)生旅游，有業(yè)內(nèi)人士提出“養(yǎng)生養(yǎng)老型創(chuàng)意旅游綜合體”概念。養(yǎng)生養(yǎng)老型創(chuàng)意旅游綜合體是以養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)為核心，滿足旅游者健康、長壽、智慧、快樂、美麗、道德的全面要求，配套居住、餐飲、娛樂、度假、休閑等多種功能的綜合體。 養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其選址必須基于城市發(fā)展的大視角下的多種發(fā)展條件。 （1）經(jīng)濟條件 養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體是隨著人們經(jīng)濟條件的改善以及對健康的逐漸重視而產(chǎn)生的，所以在選址時應(yīng)選擇區(qū)域總體發(fā)展水平較高、區(qū)域價值潛力較大的位置。 （2）生態(tài)條件 為滿足其養(yǎng)生養(yǎng)老的功能，對于自然環(huán)境要求較高，一般位于具備備陽光充足、空氣新鮮、無噪音、氣溫稍寒、致病因素少等生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地方，并且依托一定的自然資源比如森林、溫泉、濱海、濱湖、田園等。 （3）交通條件 由于老年人家庭成員較多、身體狀況復(fù)雜，其一般位于交通便利、距離地市級城市一小時車程范圍之內(nèi)的區(qū)域，便于家庭聚會、醫(yī)療搶救等。 （4）政策條件 養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意綜合體前期投資較大，回收周期較長，當(dāng)?shù)卣闹С终吣軌蛴行Ы档屯顿Y風(fēng)險，是影響?zhàn)B生養(yǎng)老綜合體選址的重要條件。 2、開發(fā)模式 養(yǎng)生養(yǎng)老的核心是構(gòu)建能夠為老年人提供高標(biāo)準連續(xù)性照料服務(wù)體系，此外還需建設(shè)針對于老年人無障礙設(shè)計的養(yǎng)老公寓、度假物業(yè)、餐飲配套、養(yǎng)生醫(yī)療配套、娛樂休閑配套以及公共設(shè)施配套。即構(gòu)建以養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系為核心，居住、養(yǎng)生、康體、休閑、度假等相關(guān)配套的“1+N”開發(fā)模式。 “1”為連續(xù)性服務(wù)體系，即通過構(gòu)建針對不同年齡段人群、不同類型老人(自理型、半自理型、護理型)需求特征的健康保障服務(wù)體系、生活保障服務(wù)體系、休閑娛樂服務(wù)體系等，形成足夠的吸引力，成為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體形成的基礎(chǔ)。 “N”為養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體三大核心服務(wù)體系的相關(guān)配套，主要包括居住配套、度假配套、餐飲配套、休閑娛樂配套、公共設(shè)施配套等，通過硬件設(shè)施的完善，為人們提供一個吃、住、行、游、購、娛為一體的旅游綜合體。 3、產(chǎn)業(yè)體系 養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體主要涉及到旅游業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設(shè)施以及服務(wù)，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟活動的產(chǎn)業(yè)集合。它并不是傳統(tǒng)意義上的獨立產(chǎn)業(yè)，是隨著財富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)，是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)派生出來的特殊的綜合 性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。其主要包括保險醫(yī)療業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、教育業(yè)、運動業(yè)等。 4、開發(fā)策略 養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體需要大量的配套設(shè)施，投資量大，投資回收期長，大都在10年以上，投資收益在大類資產(chǎn)中居中等水平，但是開發(fā)前由于投入資金量大，回報項目少，前期資金風(fēng)險較大。此外，國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，沒有成熟模式可以借鑒，養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體的后續(xù)運營仍然面臨巨大的挑戰(zhàn)。針對以上情況，提出以下投資策略： （1）尋求政策支持 養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體要有明確的土地支持政策(入土地獲取方式優(yōu)惠)、金融支持政策(如倒按揭政策、REITS等)、稅收優(yōu)惠政策(如全面推廣養(yǎng)老保險稅收遞延政策)。明確養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位，積極尋求政策引導(dǎo)和政策的支持力度。 （2）優(yōu)勢企業(yè)合作 與手握大量資金又有政策支持的保險公司等具有優(yōu)勢的企業(yè)合作。投資養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體可以完善保險公司運營的產(chǎn)業(yè)鏈。養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體并不是一個孤立的產(chǎn)業(yè)。作為一種嶄新的商業(yè)模式，向上銜接了醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產(chǎn)品以及旅游業(yè)，同時帶動了下游的老年醫(yī)學(xué)、護理服務(wù)等；保險資金投資養(yǎng)生養(yǎng)老公寓可以將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20年至30年。上游業(yè)務(wù)的穩(wěn)步經(jīng)營將為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體提供強有力的資金支持和客戶來源；下游養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于上有企業(yè)年金計劃的實施。這樣的一個良性循環(huán)，保證了在保險公司運營下的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體可健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。 （3）國際視野本土特色 我國的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游起步較國外晚，發(fā)展尚不成熟，應(yīng)充分借鑒國外的成功模式，以中國特色的養(yǎng)生文化為核心賣點。相對與世界其他地區(qū)的養(yǎng)生文化而言，中國的養(yǎng)生理論與實踐由于有古代哲學(xué)和中醫(yī)基本理論作為底蘊，所以顯得尤為博大精深。它匯聚了我國歷代勞動人民防病健身的眾多方法，融合了儒釋道及諸子百家的哲學(xué)思想精華，堪稱一棵充滿勃勃生機和濃厚東方神秘色彩的智慧樹。探索中國養(yǎng)生文化這棵古老而神秘的東方智慧之樹，不但有利于弘揚傳統(tǒng)文化，而且符合當(dāng)今世界科學(xué)發(fā)展趨勢。 （4）豐富養(yǎng)老養(yǎng)生內(nèi)涵 現(xiàn)在養(yǎng)生養(yǎng)老旅游的概念并不局限于傳統(tǒng)意義上所認知的國家干部在山清水秀、空氣清新的療養(yǎng)院看病、療養(yǎng)。而是全世界絕大部分亞健康人群及熱愛生活人士都追求的一種健康體驗。注重十養(yǎng)內(nèi)涵：山水養(yǎng)生、森林養(yǎng)眼、宗教養(yǎng)心、修煉養(yǎng)氣、文化養(yǎng)神、運動養(yǎng)性、物產(chǎn)養(yǎng)形、氣候養(yǎng)顏、教育養(yǎng)成、生活養(yǎng)情的高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老生活方式。 （5）完善服務(wù)體系 完善、高質(zhì)的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系是決定養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體成敗的關(guān)鍵，通過調(diào)查市場養(yǎng)生養(yǎng)老需求、建立培訓(xùn)保障體系、引進國內(nèi)外先進的服務(wù)理念等，建立健全滿足市場特別針對老年人需求特征的服務(wù)體系。 案例： 杭州云都美濃小鎮(zhèn)  一、項目概況 美濃小鎮(zhèn)項目距離蕭山主城區(qū)22.5公里，杭州主城區(qū)35公里，蕭山國際機場32公里，湘湖景區(qū)19公里，杭金衢高速公路浦陽出口1.5公里，臨浦出口6公里。從喧囂的塵世進入夢想的桃源，驅(qū)車15分鐘即可直達。 2014年4月，云都置業(yè)宣布，今年將全面啟動美濃小鎮(zhèn)項目，打造國內(nèi)首個“中國最大養(yǎng)老型旅游度假綜合體”。前期將開盤養(yǎng)老公寓，預(yù)計均價在每平方米7000元左右。 美濃小鎮(zhèn)項目擬興建多幢雙聯(lián)排屋、多聯(lián)排屋、花園洋房、養(yǎng)生公寓及高層景觀公寓。整個項目計劃在8年內(nèi)完成，建成后，將成為杭州近郊不可多得的集休閑、旅游、度假、養(yǎng)老居住于一體之勝地，還將帶動周邊商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)、文化創(chuàng)意、金融業(yè)、信息服務(wù)、服務(wù)外包等產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 二、規(guī)劃建設(shè) 云都美濃小鎮(zhèn)項目總規(guī)劃范圍5.3平方公里，規(guī)劃范圍內(nèi)總用地面積近8000畝。其中，杭州桃花源景區(qū)項目已于2004年啟動。截止2013年底，該項目總投資已達40億元。 三、環(huán)境營造（已建） 云都置業(yè)在過去幾年開發(fā)了占地面積達4.89平方公里的杭州生態(tài)園項目。目前，美濃小鎮(zhèn)項目將利用項目本身得天獨厚的地理優(yōu)勢，坐享萬畝桃源山水，二面環(huán)山、二面臨水。西南面群山環(huán)抱，東北面位于浦陽江及南江支流，生態(tài)植被良好，水資源豐富且水質(zhì)良好，空氣質(zhì)量優(yōu)良。 項目計劃建設(shè)濕地公園、20余公里環(huán)山游步道、100泊位游艇俱樂部、親子樂園、開心農(nóng)場、垂釣園、游樂沙灘等配套，為業(yè)主提供了多元化的運動空間。 項目還將建設(shè)足量配套公建，三甲醫(yī)院、大型商超，五星酒店、高端會所，幼兒園、學(xué)校等，將全部落戶美濃小鎮(zhèn)。 已有建成的杭州“生態(tài)園”作基礎(chǔ)，以后的美濃小鎮(zhèn)將會定制特色養(yǎng)生會所。除了立足于“生態(tài)保護示范區(qū)、休閑旅游集聚區(qū)、低碳經(jīng)濟先行區(qū)和最宜人居新城區(qū)”的建設(shè)，計劃在項目周邊建設(shè)醫(yī)院、污水處理站、熱電供暖設(shè)施等基礎(chǔ)項目，浦陽江沿線建設(shè)船閘、游艇碼頭、浦陽江濕地公園等民生項目。健康服務(wù)中心設(shè)有常規(guī)簡單體檢、醫(yī)療服務(wù)中心、健康管理中心、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)小藥店、臨時急救服務(wù)等，會所還將為居住在該社區(qū)的長者提供特色周到服務(wù)，讓長者安享無憂晚年生活。會所內(nèi)將配備符合老年人生活習(xí)慣的活動室、茶室、健身房、閱覽室等，供交流、休閑使用，全面實現(xiàn)關(guān)照長者的人文關(guān)懷。此外，會所內(nèi)還將配備餐廳食堂、便利店、水果超市、凈菜超市、洗衣店、自助銀行、生活助理等基本生活配套，為長者提供便利。 另外，云都美濃小鎮(zhèn)將整合優(yōu)質(zhì)教育資源，為業(yè)主打造一個面積達3000平方米的高起點9班幼兒園，實施中英雙語教學(xué)，多元化辦園模式，使孩子們在這片“世外桃源”里體驗國際化生活，享受現(xiàn)代化教育，成長為時代精英人才。 |
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