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【詳解】德國(guó)買(mǎi)房'潛規(guī)則'

 云游看天下 2016-04-24

回復(fù)關(guān)鍵字“旅游”“機(jī)票”“郵輪”即可獲得相關(guān)專(zhuān)業(yè)信息

越來(lái)越多的中國(guó)人把目光集中在德國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng),與中國(guó)各大城市的“天價(jià)樓市”相比,德國(guó)私人房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅具有價(jià)格優(yōu)勢(shì),保值能力可觀,而且還能給買(mǎi)主帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的方便。但買(mǎi)房也不能盲目跟風(fēng),更不輕信一些房產(chǎn)中介的信息, 在買(mǎi)房時(shí)有哪些潛規(guī)則呢?在您決定在德國(guó)買(mǎi)房時(shí),必須了解什么?又應(yīng)該注意些什么呢?下面小編將詳細(xì)的向您講解中國(guó)人在德國(guó)買(mǎi)房的注意事項(xiàng),希望對(duì)您有所幫助。

1.買(mǎi)房首先要考慮的因素

對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō),最重要的是地段。這對(duì)于新房和舊房同等重要。
如果在偏遠(yuǎn)的地方買(mǎi)房,等房子舊了很難出手。房子如果太偏遠(yuǎn),升值有限,所以無(wú)論是自住還是投資,地段很重要。

2. 賣(mài)家應(yīng)該給買(mǎi)家提供的資料
- Baubeschreibung

建房的描述說(shuō)明
- M?ngellist & Bauvorhaben ohne M?ngel

缺陷列表和無(wú)缺陷列表

- Enegierausweis/pass

房屋能源評(píng)估證書(shū)

- Sonderwünsche für das Objekt

特殊要求
- Grunderwerbsteuer Bescheinigung 3,5%

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓納稅證明

- Erschlie?ungskosten Bescheinigung

開(kāi)發(fā)成本證書(shū)
- evtuelle Einbauküche Quittung

廚房確認(rèn)證明
- letzte Vorbeireitungsübersicht für Notar

房產(chǎn)準(zhǔn)備情況公證
- letzter Kaufvertrag von Notar

購(gòu)房合同公證
- Kaufvertragsurkunde ( Wohnung/Haus Grundbuchauszug; StellplatzGrundbuchauszug; inkl. Nachtr?ge von Bauunternehmen)

非獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓和別墅的 購(gòu)房合同契據(jù)(住房契據(jù),停車(chē)處契

據(jù),包括承建商附錄)

- Teilungserkl?rung inkl. Nachtr?ge

公寓和非獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的別墅需提供產(chǎn)權(quán)劃分聲明包括附錄

3. 新房 VS 舊房


新房?jī)?yōu)點(diǎn):
1 .至少在15年到20年不用擔(dān)心維修的費(fèi)用

2. 德國(guó)規(guī)定,新房開(kāi)發(fā)商至少保修5年。如果出現(xiàn)一些問(wèn)題,可以要求開(kāi)發(fā)商解決。

3. 如果是KFW節(jié)能房,達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn),(比如KFW70)還能申請(qǐng)節(jié)能貸款,最高是5萬(wàn)歐元。這5萬(wàn)歐元利息很低,而且如果提前償還是不會(huì)提高利率的。但注意,這個(gè)貸款只針對(duì)即將新建的新房。

缺點(diǎn): 價(jià)格偏貴。而且一些期房等待時(shí)間長(zhǎng),蓋建過(guò)程還可能根據(jù)買(mǎi)家自己的需要添加些額外的費(fèi)用。
舊房: 價(jià)格偏低,更易接受,但德國(guó)人工費(fèi)昂貴,維修費(fèi)用是一大筆投入。


4. 房屋信息網(wǎng)站和中介


  • 德國(guó)的買(mǎi)房中介費(fèi)最高可達(dá)房屋價(jià)值的7.14%。建議先自己在網(wǎng)上找房子,里面有些是房主直接租房或者賣(mài)房,不需要中介費(fèi)。

    比如www.immobilienscout.de,www.immowelt.de 或者 www.imakler.de 都是找房子的好網(wǎng)站。

  • 慎重決定通過(guò)哪個(gè)中介買(mǎi)房子。要看看這個(gè)中介是否稱(chēng)職,比如回答買(mǎi)房人的問(wèn)題時(shí),他是否需要思考很長(zhǎng)時(shí)間,他的回答是否全面、切中要點(diǎn)。如果中介是一個(gè)房屋中介人協(xié)會(huì)的成員,那么這并不一定說(shuō)明他是個(gè)好中介。如果買(mǎi)房人對(duì)中介的業(yè)務(wù)水平有疑問(wèn),那么最好不要通過(guò)他購(gòu)買(mǎi)房屋。

  • 和中介第一次見(jiàn)面就問(wèn)好中介費(fèi), 在交易成功后才可以交(Provision)中介費(fèi)


5.初步評(píng)估房子質(zhì)量

在評(píng)估房子質(zhì)量時(shí), 最好求助銀行幫你處理房屋信貸的工作人員,他們負(fù)責(zé)貸款給購(gòu)主,當(dāng)然有義務(wù)初步為購(gòu)主的房子進(jìn)行評(píng)估,如果遇到一個(gè)好的信貸人員,他們?nèi)绻蟹课葜薪橘I(mǎi)賣(mài)的背景,能很快憑經(jīng)驗(yàn)看出這個(gè)地段是否有升值潛力,房屋價(jià)格是否合理,以及房屋以后潛在的一些風(fēng)險(xiǎn)。


在德國(guó)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn),購(gòu)房合同通常由公證處起草,買(mǎi)賣(mài)雙方在約定時(shí)間到場(chǎng)簽字,公證員會(huì)宣讀合同內(nèi)容,如果合同條款的術(shù)語(yǔ)表述過(guò)于專(zhuān)業(yè),公證員還可以為買(mǎi)賣(mài)雙方解答條款的具體含義。公證處通常會(huì)在簽字之前將合同文本發(fā)給買(mǎi)賣(mài)雙方,因?yàn)榉康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)涉及金額較高,我們建議應(yīng)該對(duì)合同關(guān)鍵條款謹(jǐn)慎對(duì)待,最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師事先檢查房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容,再予簽署。

德國(guó)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同通常包括以下主要條款:

  • 買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名或公司名稱(chēng),婚姻狀態(tài)和夫妻財(cái)產(chǎn)歸屬情況,生日和住址;如果買(mǎi)方有兩人以上的,應(yīng)注明各自占有的份額;

  • 買(mǎi)賣(mài)對(duì)象,例如房產(chǎn)詳細(xì)地址、房地產(chǎn)登記簿的編號(hào)、房產(chǎn)附帶哪些家具等;

  • 房地產(chǎn)登記簿上記載的使用負(fù)擔(dān)和抵押負(fù)擔(dān),例如居住權(quán)(Wohnrecht)或房地產(chǎn)抵押權(quán)(Grundschuld)等;

  • 與價(jià)款有關(guān)的條款,包括總價(jià)和附帶家具的價(jià)格、支付方式,賣(mài)方的銀行賬號(hào)、支付截止日期、支付價(jià)款的附加條件,例如過(guò)戶登記、租戶遷出等;

  • 與租賃關(guān)系有關(guān)的條款,德國(guó)法律為了保護(hù)租房者,規(guī)定買(mǎi)賣(mài)不破租賃,即房產(chǎn)所有權(quán)的改變不影響租賃關(guān)系,但是買(mǎi)賣(mài)雙方可以做出例外約定,要求房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以解除租房合同、遷出租戶為前提;

  • 需要征求第三人同意的條款,例如第三人有法定先買(mǎi)權(quán),特定房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)需要當(dāng)?shù)卣畬徟?,或房地產(chǎn)登記簿中要求對(duì)房產(chǎn)修繕才允許出售等;

  • 與出讓過(guò)戶有關(guān)的條款(Auflassung),通常賣(mài)方會(huì)要求賣(mài)方支付房款之后才會(huì)出讓過(guò)戶,但是雙方也可以另行約定;另外出讓過(guò)戶必須以買(mǎi)方支付房產(chǎn)購(gòu)置稅為前提,土地登記部門(mén)變更登記之前會(huì)要求買(mǎi)方出示完稅憑證;

  • 城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用的承擔(dān)(Erschlie?ungskosten und Anliegerleistung),通常由賣(mài)方負(fù)責(zé)證明費(fèi)用交迄;

  • 房產(chǎn)交易費(fèi)用的分擔(dān),買(mǎi)方通常承擔(dān)起草和執(zhí)行合同的費(fèi)用、重新設(shè)置土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的費(fèi)用和房產(chǎn)購(gòu)置稅,賣(mài)方承擔(dān)取消現(xiàn)有土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的費(fèi)用;

  • 有關(guān)房產(chǎn)交付和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的條款;

  • 如果購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)不是單獨(dú)所有權(quán),還會(huì)涉及有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)(Eigentumswohnung)的條款,例如買(mǎi)方從何時(shí)起繳納物業(yè)費(fèi)(Hausgeld),加入業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定,約定賣(mài)方將已經(jīng)繳付的物業(yè)儲(chǔ)蓄金份額轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方等。

在簽署完購(gòu)房合同以后才出現(xiàn)的問(wèn)題也需要您盡快和賣(mài)方取得聯(lián)系。德國(guó)相關(guān)法規(guī)規(guī)定, 當(dāng)出現(xiàn)新的缺陷以后,兩年的時(shí)間以?xún)?nèi)您都是有權(quán)向賣(mài)方提出進(jìn)行協(xié)調(diào)解決相關(guān)問(wèn)題解決方案的權(quán)利.


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