（一）核實不動產(chǎn)權(quán)屬證書

房屋沒有房本的情況下只能做公證，應(yīng)找專業(yè)中介驗明手續(xù)。

1、看權(quán)利人是否是賣方本人，二手房交易的實際賣方必須是房屋的所有人或預(yù)期所有人。

賣方是房主的，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致。

賣方委托代理人的，①應(yīng)當仔細核實是否有合法授權(quán)②確保收訂金的賬號是產(chǎn)權(quán)人本人的賬號，否則，風(fēng)險較大。

2、確認賣方婚姻狀態(tài)，如果是已婚，核實結(jié)婚證

如果賣方未婚，針對有些人在配偶不知情的情況下轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，謊稱未婚的情況，可以要求賣方出具一份《聲明》，明確自己未婚的情況，這樣也能證明買方盡到了合理的審慎義務(wù)。

如果賣方已婚，且這個房子是婚后購房，屬于夫妻共同財產(chǎn)，因此需要夫妻雙方到場簽字，如果配偶來不了，簽約時要提供《配偶同意出售證明》作為買賣合同附件，

明確：我是xxx的妻子/丈夫，身份證號：..........，住址：..............，知悉賣方XXX與買方xxx某年某月某日簽訂《房屋買賣合同》，約定賣方XXX將某房屋出賣給買方XXX，房屋總價XXXX元，并且對合同和買賣的事實沒有任何爭議。如果有爭議，由簽約方的賣方XXX承擔(dān)全部責(zé)任。這樣寫上，就能規(guī)避這個問題。

【注】檢查結(jié)婚證日期和房產(chǎn)證日期，確認是婚前還是婚后財產(chǎn)。

3、是否有共有人

如果房屋有共有人，要和全部共有人簽訂買賣合同，否則買賣合同無效。如果任一共有權(quán)人不能到場，需要由他人代簽合同的，要提供經(jīng)過公證的《授權(quán)委托書》。

（二）房管局查檔

雙方簽訂紙質(zhì)的二手房合同后，要求中介盡快帶買賣雙方去房管局（不動產(chǎn)登記中心）查檔，因為業(yè)主是否對我們隱瞞了該房屋是否有存在抵押、查封等權(quán)利限制等重要情況，我們是不清楚的，因此去房管局查詢產(chǎn)權(quán)信息，做最終確認比較保險。

【注】注意核對權(quán)利人姓名和身份證號碼，是否一致，核對宗地號/房屋位置/房號、房屋用途是不是住宅、使用年限、賣方購入時間。

（三）著重關(guān)注合同條款

1、交易房屋的基本情況應(yīng)當明確寫在合同條款里。

包括詳細具體到門牌號的房屋地址、房產(chǎn)性質(zhì)用途，房產(chǎn)證號，是否有抵押，抵押欠款金額或其他產(chǎn)權(quán)糾紛。

2、如果房屋正在出租。

應(yīng)當在合同條款中寫明：租戶xxx，月租金X元，租期X年X月X日至X年X月X日。雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》前，賣方應(yīng)當取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)書面證明，否則視為賣方違約。

3、遷戶。

有時候大家買二手房，是考慮小孩上學(xué)方便，所以給孩子上戶口是重中之重的問題。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，容易衍生糾紛。

4、違約責(zé)任。

每項主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金。約定違約責(zé)任后，能在較大程度上為我們減少損失，所以違約條款是合同中必不可少的重要條款。

5、檢查以下要點

定金數(shù)、首付、尾款等金額及相應(yīng)的付款時間、支付條件、付款方式；稅費由誰承擔(dān)；過戶的時間和條件；遷戶口的條件、時間；房子如果是學(xué)區(qū)房的話，是否占用學(xué)位；房屋內(nèi)的各個設(shè)備、家具如何處理，是否贈送給買家。

6、明確每個步驟的時間節(jié)點。

只要賣方超期未履行，就可以參照違約責(zé)任條款，多逾期一天，就要多賠付一天的違約金。逾期超過多少天買方可以要求退房，并且賣方賠付雙倍定金。

7、定金，不要超過房產(chǎn)總額20%。

①因為有的買家會出現(xiàn)諸如 在后期貸款或者征信出問題，社保不滿足要求等情況 不滿足購房資格導(dǎo)致無法按期辦理貸款，需要賠付雙倍定金給賣家，如果定金數(shù)額太高那么賠付的雙倍定金也會相應(yīng)增加。

②在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)應(yīng)當由中介公司經(jīng)辦人員簽字并加蓋中介公司公章。

③簽訂預(yù)約買賣合同的，應(yīng)在合同中注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”。

8、稅費、贖樓擔(dān)保費和短期利息。

應(yīng)當明確約定由買家承擔(dān)的部分和賣家承擔(dān)的部分。

9、要求賣家向中介支付交樓押金。

防止業(yè)主網(wǎng)絡(luò)費、有線電視費、水電費、煤氣費、物業(yè)費等等雜費拖欠，否則就從押金中扣除

10、資金監(jiān)管

資金監(jiān)管相當于房產(chǎn)界的支付寶，通過銀行專用賬戶保管資金，在沒有買賣雙方約定授權(quán)的情況下，其他人不能動用資金。房子過戶給買家，賣家拿到資金。

（四）辦理網(wǎng)簽

確定購買的，買賣雙方可以到房產(chǎn)中介機構(gòu)或市政務(wù)服務(wù)中心大廳通過房管系統(tǒng)網(wǎng)簽正式的《二手房買賣合同》，私下簽訂的任何有關(guān)房產(chǎn)交易的預(yù)約合同及協(xié)議不得對抗正式網(wǎng)簽合同內(nèi)容。

實務(wù)中，我們會發(fā)現(xiàn)，很多不嚴謹?shù)暮贤a(chǎn)生法律漏洞，

導(dǎo)致無法“完美”把控每個風(fēng)險節(jié)點，買賣雙方的合法權(quán)益無法受到保障。

所以，簽合同前找月光海律師幫你審查一下合同是很有必要的。