“怎么區(qū)別“偽學(xué)區(qū)房”，買房應(yīng)該選哪個(gè)樓層，

南北通透戶型真的好嗎？”

這些問題，接下來呈上的買房寶典

將逐一解答?。。?！

這是經(jīng)過前人總結(jié)，后人實(shí)踐的買房秘籍，

集合買房前、買房中、買房后三大階段

各種疑難問題，

傳授購房技巧，

務(wù)必讓大家在買房時(shí)對(duì)各環(huán)節(jié)做到了然于胸！

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我國目前的政策是房地分離，簡單來說，就是地上房屋所有權(quán)沒有期權(quán)限制，業(yè)主可永久擁有；而土地使用權(quán)年限是有最高期限的，到達(dá)期限后，土地收歸國有，如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平補(bǔ)繳土地出讓金。

大家通常所說的70年產(chǎn)權(quán)房屋就是土地使用最高年限為70年的房屋，這類房屋一般為住宅。

50年產(chǎn)權(quán)的房屋指的是在50年使用年限的商業(yè)用地上建成的房屋，一般多為辦公樓和工業(yè)用房。水、電、燃?xì)?、供暖、物業(yè)都是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收，要高于住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

40年產(chǎn)權(quán)的房屋指的是土地使用時(shí)間最高為40年的商業(yè)立項(xiàng)房源，也就是商鋪。

產(chǎn)權(quán)不明的房屋包含以下三個(gè)方面：

• 首先，開發(fā)商在尚未獲得銷售許可證的情況就售賣，買這樣的房子，購房者的權(quán)益是比較難保證的。
  

• 其次，要注意一些軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房或是法院拍賣的房屋，盡量不要購買。
  

• 最后，就是小產(chǎn)權(quán)（即沒有產(chǎn)權(quán)）的房子堅(jiān)決不能入手。

• 首先，可是選擇一套離父母近的房子，方便及時(shí)回家照看老人。

• 其次，建議大家購買距離工作地點(diǎn)較近的房子。
  

• 最后，宜考慮離地鐵近的小區(qū)，或三年以內(nèi)有地鐵規(guī)劃的房源。
  

• 首先，建議您親自坐地鐵去目標(biāo)小區(qū)實(shí)地考察一下，看看您選中的小區(qū)距離最近的地鐵站到底有多遠(yuǎn)。

• 其次，若購買規(guī)劃有地鐵的房源，一定要了解入住與通地鐵的時(shí)間差。
  

• 最后，在軌道邊上的房源可能會(huì)有些吵，但往往這些房源比其他的房源便宜。需要權(quán)衡一下，看地鐵邊上的噪音是不是您所能承受的。
  

（1）看五證

五證包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》以及期房的《商品房預(yù)售許可證》或者現(xiàn)房的《商品房銷售許可證》。

（2）看售樓處的建筑質(zhì)量與裝修風(fēng)格

售樓處的建筑質(zhì)量與裝修風(fēng)格，反映了開發(fā)商的基本素質(zhì)。通過售樓處，可以大致判斷一年后或兩年后由此開發(fā)商打造出來的房子是什么樣子。

（3）看樓書、戶型圖、沙盤

樓書往往是由開放商的頂尖策劃團(tuán)隊(duì)經(jīng)過長時(shí)間的調(diào)研與思考，用短短幾頁紙將房屋最優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容展現(xiàn)出來。

戶型圖對(duì)于購買期房的人來說至關(guān)重要，因?yàn)榉课葸€沒有簡稱，您只通過戶型圖來判斷更中意于哪種戶型。

沙盤是售樓處的精華，不但能直觀展示出每棟樓在小區(qū)中的位置，還能清楚地還原小區(qū)周邊交通配套、商業(yè)配套、學(xué)校配套、醫(yī)院配套等情況。

（4）看售樓人員的專業(yè)程度

如果您面對(duì)的是一位專業(yè)的售樓人員，他服務(wù)周到、對(duì)于自己公司的項(xiàng)目的周邊樓盤的情況了如指掌，那么購房者在今后簽約、收房等環(huán)節(jié)中，也會(huì)多一份安全感。

看采光是否充足，陽臺(tái)、窗戶與鄰家是否會(huì)產(chǎn)生對(duì)視；看戶內(nèi)的各種管道是否會(huì)影響家具的擺放；廚衛(wèi)、洗衣間、躍層住戶的平臺(tái)是否安裝了地漏；如果是高層建筑，還要看看電梯的核心筒是否對(duì)所選戶型產(chǎn)生噪聲影響；確定一下防火通道的具體位置，等等。

南北通透是房屋南北兩面墻都開窗。在選擇戶型朝向方面，如果是兩居、三居，南北通透的戶型最好。首先，可以保持充足的陽光；其次，可以保持良好的通風(fēng)。除此以外，可以考慮的戶型還有南向、東南向和西南向。

【一層】

• 優(yōu)勢(shì)：當(dāng)發(fā)生意外時(shí)，比如地震、倒塌等事故，一層當(dāng)屬最安全的樓層了。在這種情況下，如果沒有外窗沒有安裝用于防盜的欄桿，從一層的房間內(nèi)逃生就簡單一些。

• 劣勢(shì)：嘈雜（一樓電梯門的開關(guān)門最頻繁，更加重了嘈雜）；容易被盜；如遇水災(zāi)，一層最容易遭災(zāi)；因綠化帶植物和周圍建筑的影響，一層通風(fēng)差、采光差、潮濕。

【二層】

• 優(yōu)勢(shì)：相對(duì)一層來說比較安全，尤其是有小孩的家庭更是如此。

• 劣勢(shì)：同一層的不足之處一樣。

【三層】

• 優(yōu)勢(shì)：綜合各方面因素，如果是普通老式的五六層樓高的住宅，三層是最理想的。

• 劣勢(shì)：一般老式樓房沒有電梯，人可以很輕松地爬三層的樓梯。若是搬抬洗衣機(jī)、沙發(fā)等，就沒那么簡單。

【四、五、六層】

• 優(yōu)勢(shì)：從環(huán)境的角度來看，其安全性最好。

• 劣勢(shì)：如果沒有電梯，老人上下樓是個(gè)難題。

【七層】

• 優(yōu)勢(shì)：對(duì)于高層住宅樓來說，七層是“黃金樓層”段。這個(gè)樓層安靜，不受汽車尾氣等的影響，并且也不至于讓人感到恐高。

• 劣勢(shì)：七層及以上的樓層，對(duì)有心血管病、眩暈的人來說不適宜居住。

【八到十六層】

• 優(yōu)勢(shì)：從八到十六層的樓層，是最明亮的樓層。

• 劣勢(shì)：如果在這幾層的上下有排放廢棄物的管道，那么這幾層所受的影響是最大的。

【十六層以上】

• 優(yōu)勢(shì)：視野最好，空氣最清新。

• 劣勢(shì)：發(fā)生火災(zāi)時(shí)不易逃生，而且火災(zāi)散發(fā)的有毒氣體都是由下向上擴(kuò)散的，因此是最危險(xiǎn)的樓層。

【頂層】

• 優(yōu)勢(shì)：發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可以從房頂施救。而且，一些樓房的頂層還加裝了附屬設(shè)施，更增加了施救的可行性。

• 劣勢(shì)：在一些老的小區(qū)，高層住宅水壓一般較小，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)停水的現(xiàn)象。此外，高層住戶最好自備救生用品；底層住戶可準(zhǔn)備繩索軟梯，以便逃生。

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是房屋中一層的高度。

凈高是指下層地板面到上層樓板下表面之間的距離。

凈高和層高的關(guān)系可以用公示來表達(dá)：凈高=層高 - 樓板厚度

樓間距是指同一個(gè)小區(qū)中兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。

房屋前后的樓間距，一般可按照如下公式計(jì)算：樓高：樓間距= 1：1.2

多層（四至六層及以下）與多層建筑的間距為6米，多層與高層（12層及以上）建筑的間距為9米，高層與高層建筑的間距為13米。

期房就是還沒有實(shí)際房屋的房子，購房者簽約時(shí)看到的小區(qū)往往還是一大片工地。期房的主要優(yōu)點(diǎn)是房源選擇性比較大，而且價(jià)格一般低于現(xiàn)房。

現(xiàn)房就是樓盤已經(jīng)封頂，即買即住的房源。

現(xiàn)在市場上的現(xiàn)房有以下幾種情況：有的現(xiàn)房是開放商一開始就預(yù)留出來的，這樣的房源無論從樓層還是朝向來說都是不錯(cuò)的；還有就是大家挑選后剩下的滯銷房源。

要經(jīng)常登錄各區(qū)教育系統(tǒng)網(wǎng)站，查詢并了解目標(biāo)學(xué)校具體的學(xué)區(qū)范圍，并時(shí)時(shí)留意各個(gè)學(xué)校的學(xué)區(qū)變動(dòng)情況。

還有及時(shí)摸清各個(gè)學(xué)校對(duì)學(xué)位的特別規(guī)定。一般來說，知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張。各個(gè)學(xué)校細(xì)則不同，有的學(xué)校學(xué)位實(shí)現(xiàn)排名制，有的則優(yōu)先入戶時(shí)間，所以，對(duì)于目標(biāo)學(xué)校對(duì)學(xué)位申請(qǐng)的具體要求，必須事先打探清楚。

購房網(wǎng)簽相當(dāng)于在房屋管理部門將您的買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示。只有五證齊全，取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目才可以正常進(jìn)行網(wǎng)簽。

住建委系統(tǒng)里查不到您名下有購房記錄，就屬于首套房。如果查到了名下有房，再次買房就會(huì)被認(rèn)為是二套房。

貸款前要核查房屋的屬性。申請(qǐng)貸款額度應(yīng)量力而行。多準(zhǔn)備一些首付。向銀行提供的資料應(yīng)保證真實(shí)。選定最適合自己的還款方式，提供本人聯(lián)系方式和住址要準(zhǔn)確、及時(shí)。每月按時(shí)還款、避免罰息。

等額本息法最重要的一個(gè)特點(diǎn)是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占的比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

等額本金法最大的特點(diǎn)是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)。

這個(gè)問題要從三個(gè)方面來看。

• 如果按揭貸款合同未能訂立是開發(fā)商的原因造成，比如，因開發(fā)商手續(xù)不齊備或銀行認(rèn)為開發(fā)商缺乏保證能力等情況，導(dǎo)致購房者不能辦理按揭而又無能力繼續(xù)履行合同的，購房者可以退房，而不用承擔(dān)任何責(zé)任，甚至還可以要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

• 如果是因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于開放商和購房者雙方原因，最終導(dǎo)致貸款無法辦理的，購房者也可以要求接觸合同、退還購房首付款。

• 如果是購房者自己原因，如購房者提供的資料不齊備，或者購房者缺乏還款能力，銀行經(jīng)審查，認(rèn)為購房者不符合貸款條件，不予發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款合同不能訂立，如果購房者要求解除已訂立的購房合同，法院一般不予支持。如果出現(xiàn)這種情況，購房者就應(yīng)該與開發(fā)商重新協(xié)商交款事宜，或者直接向開發(fā)商交清房款。不能繳納房款的，開發(fā)商可以依據(jù)合同約定，收取購房者的違約金。

購買商品住宅，住房公積金是不能直接用作購房首付的。如果住房公積金繳存人想要通過住房公積金購房，必須先繳納房屋的首付款，然后憑借購房發(fā)票等相關(guān)證件提取公積金賬戶內(nèi)金額。住房公積金的提取總額不能超過房款總額。

一次性付款購房的，在購房發(fā)票開立日起一年內(nèi)最高按房產(chǎn)的價(jià)格提取住房公積金一次。

貸款購房的，不論是住房公積金貸款還是商業(yè)個(gè)人住房貸款，最高按房產(chǎn)總價(jià)和貸款利息的合計(jì)額提取住房公積金，每半年可以提取一次，直到還清貸款為止。

買房所涉及的稅主要分為契稅、營業(yè)稅、個(gè)稅三種，而如果您購買的是新房，只需要繳納契稅。

車位分兩種：

• 一種是地上車位，沒有產(chǎn)權(quán)，只能租賃。

• 另一種是有產(chǎn)權(quán)的地下車位，產(chǎn)權(quán)一般為40年或者50年。

辦房本需要帶的材料分為兩種情況。

• 第一種情況是開發(fā)商已經(jīng)在房管局備案，產(chǎn)權(quán)人只需帶著身份證明（身份證、戶口本、結(jié)婚證）、購房合同、契稅發(fā)票即可。
  

• 第二種情況是開發(fā)商沒有在房管局備案。開發(fā)商需要提供房屋登記表、房屋分戶平面圖等購房資料，購房者要提供身份證明（身份證、戶口本、結(jié)婚證）、房屋買賣合同原件、專項(xiàng)維修基金收據(jù)原件、契稅完稅或免稅原件。
  

住在的房本大約是每套80元，如有共有權(quán)證增收工本費(fèi)10元/本。

貸款沒有還清，也是可以拿到房產(chǎn)證的。銀行會(huì)跟您簽訂抵押合同，然后到房管所辦理抵押手續(xù)，抵押手續(xù)辦完后，房管所會(huì)發(fā)一本《他項(xiàng)權(quán)證》，這個(gè)證件是抵押在銀行的，而您的房產(chǎn)證則可以安心地放在您家里。

抵押人身份證、房本；銀行三證（營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、金融機(jī)構(gòu)許可證）副本復(fù)印件蓋公章；授權(quán)委托書；受托人身份證原件；主債權(quán)合同；抵押合同；抵押登記設(shè)立申請(qǐng)表。

直接到房地產(chǎn)交易中心查詢即可清楚房屋是否已經(jīng)注銷抵押。

夫妻間房本增名或減名，涉及的費(fèi)用有房產(chǎn)證的工本費(fèi)，大約80元/本，外加一些手續(xù)費(fèi)等，總共花費(fèi)200元左右，不需要繳納稅費(fèi)。

夫妻雙方證件一樣，都是房屋所有權(quán)證。但房產(chǎn)證右上角的編號(hào)會(huì)有所不同。

按照目前的情況看，70年之后讓你搬家出門的情況還是比較小。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)也是70年土地到期后可以有償續(xù)期，集體方式可以是收稅，給買房人以一定免稅面積，采取累進(jìn)稅制。

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