【原】多市Condo租金寶圖，教你投資跑贏股票

加國第一生活 2021-01-12

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近幾年多倫多一座座大廈平地起，大家投資置業(yè)興致正濃，最新的一份報告顯示，多倫多柏文的租金第一季度平均上漲6.8%，平均出租價格升至每平尺2.53加元，或者每月1891加元。同時，本季度申請專門出租房屋的營建許可暴漲40%，即使在目前已經(jīng)建好這么多柏文的情況下，還有大批的發(fā)展商有興趣建新樓。

看上去很美，但是買樓投資也是件頭疼的事情，出租回報更是云里霧里，讓準(zhǔn)備買投資物業(yè)的人們摸不到脈搏。驚喜來了，多倫多一家大廈物業(yè)管理公司Skyview Suites近日發(fā)布多倫多市高層共管柏文大廈市場“租金地圖”（Rent Map），顯示每一個地鐵站周邊的物業(yè)月租金情況，該公司聲稱，從投資回報的角度，多倫多共管物業(yè)比股票、基金等投資形式而言，無疑更加穩(wěn)定且回報更高。

該份報告算出下面一筆帳：若購買一處價值37萬元的柏文單位，以首付20%計算，加上土地轉(zhuǎn)讓稅、律師費等其他過戶費用，投資者實際支出約83,000元。其余貸款80%以年息2.5%、25年分?jǐn)傆嬎?，假設(shè)每月租金1,600元，租金年升幅為1%，與物業(yè)相關(guān)的支出年升2%，物業(yè)本身價格年升2%，那么10年后賣出物業(yè)時，這83,000元的10年投資回報率（return on investment）大約是9.1%。

該公司還指出，加拿大目前無風(fēng)險的固定存款或政府債券（GICs/Government Bonds）回報率為1至2%，AA或是AAA級的公司債券回報率為3至4%，多倫多股票市場自2002年以來持續(xù)動蕩，投資者在2007年買進(jìn)的股票若今天仍在股市中，有可能已經(jīng)虧損。

當(dāng)然這是家物業(yè)管理公司，以他們對于金融市場的知識，作出上述比較也無可厚非。在此提供兩個數(shù)據(jù)，一個是報告提到的債券，另外一個是加拿大股票基金的回報，不難看出，報告中所提到的時間點，無論買入債券基金還是加拿大股票基金都是回報不錯的，10000元投資在2007年買入的加拿大股票基金，目前已經(jīng)升值到24812加元，債券基金也漲到15701加元！并未如其所言，現(xiàn)在還“有可能虧損”。

以上的股票基金回報還是在加拿大市場，去年遭受大宗商品價格暴跌的打擊下，股市下跌了11%后的結(jié)果。如果投資美國股市，回報要更好。

其實，這種比較本身就不是完全匹配的（apple to apple), 股票和基金的投資與柏文投資不搭邊，原因是投資性質(zhì)完全不同：在金融原理上，無法將杠桿投資與普通全現(xiàn)金投資做比較，而柏文投資恰恰就是杠桿投資，絕大部分柏文投資的首期都在25%或者更低，因而存在四倍以上的杠桿；而絕大多數(shù)股票和基金投資都沒有任何杠桿！

如果把股票基金的杠桿加大到四倍以上，回報就是另一番景象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于柏文的回報。但是，稍有常識的人就會發(fā)難，這么大的杠桿，太過份了吧？是啊，柏文投資就是這樣啊，沒見到誰皺一下眉頭??！所以，這是性質(zhì)完全不同的兩個投資方式，無法相提并論。利用擴大四倍的杠桿投資比較普通的無杠桿投資，顯然不是蘋果對蘋果的比較。

不僅在杠桿倍數(shù)上不同，柏文投資波動性與與股票投資也不同。從我多年的從業(yè)經(jīng)驗看，股票基金的長期投資者，特別是報告所提到的十年以上投資者中，幾乎沒有人虧錢，可是周圍的很多朋友都講在股票和基金中賺不到錢，到底問題出在哪里呢？原因就在于波動性，從上圖可以看出，如果在波動時退出股市，想躲過風(fēng)頭再投資的朋友，會喪失很多盈利，因為市場的反彈是非常快的，而且都在短時間內(nèi)完成，一旦錯過這些最好的上漲機會，投資回報就大幅下降。

股票市場里只有耐心等待的“傻子”能賺錢！手快的聰明人反而虧錢。聰明人在股票市場虧錢后，進(jìn)入到柏文市場卻發(fā)現(xiàn)，要賣出一套物業(yè)需要很多時間以及相關(guān)的環(huán)節(jié)，沒辦法，即使是聰明人，一旦投資柏文也逐漸變成“傻子”，成為長期投資者，這一變“傻”反而造就柏文投資賺錢的情形。

柏文市場就沒有價格高低變化嗎？顯然是有的，當(dāng)年香港移民回流時造成多倫多房地產(chǎn)的波動，許多老移民至今還心有余悸。Skyview Suites報告也承認(rèn)，沒人可肯定多倫多房地產(chǎn)市場的短期表現(xiàn)，即使近期樓價已經(jīng)走高，但長期而言，投資柏文仍不失是個有吸引力的選擇。一句話道出真諦，任何投資賺錢的秘訣就是忽略短期市場波動，成為長期投資者。柏文投資也好，股票基金投資也罷，成功的秘訣殊途同歸。

要想讓投資成功，除了長期投資以外，無論柏文投資者，還是股票和基金的投資者都必須注意篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。選擇柏文必須有好的地點，如果選址不好，不僅租金不理想，而且空置率還高，即使在如此火熱的市場里，有些樓宇的空置率還高達(dá)5%以上。因此，必須找有經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，讓專業(yè)人士幫您打理。

股票基金也是同樣道理，很多朋友一直關(guān)注的都是對市場的漲跌判斷，其實走入歧途，因此造就了各種股票培訓(xùn)班生意紅火。學(xué)員在市場里不停煎熬虧錢，培訓(xùn)班倒是賺的金玉滿堂。參與股票期權(quán)培訓(xùn)班的朋友，倒不如參加個柏文推介會之類的更靠譜。買來賣去的朋友，交了很多手續(xù)費不說，大多數(shù)都在股票市場上傷痕累累。這時，不妨借鑒一下柏文投資的經(jīng)驗，找有經(jīng)驗的投資顧問，選擇好的基金經(jīng)理，選擇帶有穩(wěn)定分紅派息的股票基金，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以經(jīng)歷任何風(fēng)暴，長期下來投資回報絕不會低于柏文投資。

不難看出，關(guān)于柏文投資勝過股票基金投資的說法，說真也真，說假也假，真真假假全在于投資者的具體操作，選擇的物業(yè)位置，選擇的股票基金管理人水平。真正的人生寶藏在您腳下，真正的投資敵人在您心里。無論用刀用劍，尺有所短，寸有所長。成熟的投資者可以做到心中無劍，可是，他信手拈來的物件都可以用來作為武器而戰(zhàn)勝對手。