來源丨鄭州商業(yè)觀察

至今年4月19日，萬象城進(jìn)入鄭州就滿兩周歲了。在過去近兩年的時(shí)間里，萬象城始終處在一個(gè)養(yǎng)商的階段，由于二期建設(shè)的擱置，使得現(xiàn)在已開業(yè)的一期項(xiàng)目無論是業(yè)態(tài)還是品牌的豐富度上都沒能達(dá)到一個(gè)理想的狀態(tài)，加之商業(yè)市場(chǎng)近兩年呈下行趨勢(shì)，一樓的大牌遲遲未能落地，仍在觀望（這方面也有例可循，如杭州萬象城開業(yè)頭兩年大牌也是在持續(xù)觀望，沒有與項(xiàng)目同步開業(yè)）。百貨主力店也因?yàn)楦鞣N市場(chǎng)因素及其他方面的因素而選擇了提前撤出，綜合兩方面也導(dǎo)致了一系列的后續(xù)連鎖反應(yīng)。

面對(duì)上述種種情況，隸屬于華潤(rùn)置地北京大區(qū)的鄭州萬象城在2015年也先后作出了多輪調(diào)整，從已經(jīng)開業(yè)的杭州、南寧、北京項(xiàng)目上調(diào)兵遣將來此，同時(shí)經(jīng)過多輪努力終于使得華中地區(qū)首家Apple Store順利落地開業(yè)。在換將及調(diào)整招商、運(yùn)營(yíng)、推廣等策略后，確定了四個(gè)方面的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)一期共對(duì)三十余個(gè)店鋪進(jìn)行了調(diào)整或?qū)ΜF(xiàn)有品牌進(jìn)行對(duì)位調(diào)整。

▲萬象城一期2015年部分調(diào)整品牌

▲華中地區(qū)首家蘋果體驗(yàn)店開業(yè)

▲二樓正在調(diào)整中的店鋪

▲L5層的亞惠美食公園預(yù)計(jì)將在四月底開業(yè)

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的浪潮下，國(guó)內(nèi)零售行業(yè)正在經(jīng)歷著一場(chǎng)有史以來最為重大的變革，以往過慣了賺“Easy Money”的百貨大佬們心態(tài)不斷膨脹，眼睛只盯著品牌柜面的銷售額和平效，離消費(fèi)者的真實(shí)需求和商品供應(yīng)鏈越來越遠(yuǎn)。傳統(tǒng)扣點(diǎn) 保底抽成的聯(lián)營(yíng)模式眼看已經(jīng)難以為繼。因此，要么被革命，要么自我革命。鄭州萬象城的金標(biāo)百盛百貨于2015年9月底完成了撤場(chǎng)，隨后萬象城全面接收并對(duì)這一區(qū)域進(jìn)行徹底的升級(jí)改造，使之成為購(gòu)物中心的加強(qiáng)版區(qū)域。

據(jù)了解，該區(qū)域預(yù)計(jì)將在年底完成改造正式亮相，快時(shí)尚品牌及更多體驗(yàn)業(yè)態(tài)都將進(jìn)駐本區(qū)域，對(duì)整個(gè)一期購(gòu)物中心將是一次補(bǔ)強(qiáng)，一定程度上也將決定該項(xiàng)目未來幾年在本商圈乃至鄭州商業(yè)的地位，同時(shí)也將對(duì)持續(xù)觀望的大牌是否進(jìn)駐本項(xiàng)目起到一定作用。

▲已經(jīng)封閉圍擋的百貨區(qū)域

作為一個(gè)土生土長(zhǎng)的老鄭州，對(duì)華潤(rùn)此舉筆者深感欣慰。作為鄭州商業(yè)的發(fā)源地，二七商圈正是由一條聞名全國(guó)的德化步行街而開啟商業(yè)發(fā)展大幕，這一至今有著百年歷史沉淀的商業(yè)街自1905年正式辟為商埠后，迅速升溫成為一個(gè)商賈云集的地方，同時(shí)也帶動(dòng)整個(gè)鄭州商業(yè)不斷向前。

隨著傳統(tǒng)商業(yè)做法越來越同質(zhì)化、大眾化，似乎又掀起了一股返璞歸真之風(fēng)。作為購(gòu)物中心操盤者，在品牌雷同、競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，也會(huì)愈發(fā)思考如何滿足挑剔的消費(fèi)者這一課題。

對(duì)華潤(rùn)而言，再購(gòu)物中心內(nèi)辟出一塊區(qū)域打造一個(gè)室內(nèi)主題步行街，我們既可以看作是對(duì)鄭州傳統(tǒng)商業(yè)文化的尊重，又可以認(rèn)同其此舉是在迎合本商圈的主力消費(fèi)客群，真正意義上的做到既接地氣又國(guó)際范兒。

據(jù)了解，該區(qū)域在咖啡陪你、滿記甜品、味千拉面等品牌撤出后，即進(jìn)行封閉施工。該區(qū)域定位旨在傳遞生活美學(xué)，增加趣味性與參與感。在設(shè)計(jì)方面，將以歐洲文藝街區(qū)為載體，通過對(duì)細(xì)節(jié)（外擺、綠植、花藝、雨棚等元素）的打造提升空間情調(diào)，從而區(qū)別傳統(tǒng)的商業(yè)空間設(shè)計(jì)。

據(jù)悉，這條主題步行街將引入包括文創(chuàng)雜貨、紋身店、唱片店、滑板店、烘培店、書店、紋身店、小吃店、畫室等在內(nèi)的多個(gè)種類特色主題店鋪。

▲該區(qū)域春節(jié)后即上圍擋

▲B1層主題街區(qū)區(qū)域

▲B1層主題街區(qū)諜照

需求做出深層次的文化差異與調(diào)整，是購(gòu)物中心永遠(yuǎn)不同靈魂的吸金之處，當(dāng)購(gòu)物中心的發(fā)展延續(xù)著馬斯洛需求不斷向上走的時(shí)候，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，所有人要的不再只是一個(gè)生冷而無味的交易場(chǎng)所，而是需要一個(gè)更有溫度、多樣化、多元化，能夠寄托心靈深處多情感層次需求的場(chǎng)所。

據(jù)了解，該區(qū)域計(jì)劃在2016年8月份竣工開街。

從最初的Hello Kitty展，到一年一度有著華潤(rùn)系商業(yè)傳統(tǒng)的時(shí)裝秀，再到從去年夏天開始的史努比巡展、創(chuàng)意市集、攝影展、超級(jí)女生選拔賽等，萬象城進(jìn)駐以來為鄭州消費(fèi)者帶來了更多的消費(fèi)體驗(yàn)與創(chuàng)新。它的作用不僅是能吸引更多不同顧客光臨商場(chǎng)，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)的滯留時(shí)間、帶動(dòng)人流上升，還能透過各種卡通主題的銷售形式，刺激消費(fèi)者的購(gòu)物意愿，提升商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額，并大大提高衍生品消費(fèi)。

▲史努比主題特展

▲萬象城創(chuàng)意市集

▲2015萬象城秋冬時(shí)裝周

2016年三八婦女節(jié)的關(guān)愛女性活動(dòng)

如今隨著活動(dòng)規(guī)模的擴(kuò)大，與品牌方的深度合作將不再只體現(xiàn)在招商層面，越來越多且豐富的主題特展、推廣活動(dòng)都將使得該項(xiàng)目在市場(chǎng)層面持續(xù)發(fā)聲，并引起消費(fèi)者及品牌方的關(guān)注。

整個(gè)二七商圈歷經(jīng)60余年的發(fā)展與積淀，到今天雖然形成了一套生態(tài)體系，但還不夠完善。過多的百貨使得二七商圈被同質(zhì)化所束縛。如何更好的引領(lǐng)商圈升級(jí)也成為了現(xiàn)階段及未來數(shù)年留給二七商圈的一項(xiàng)重大課題研究。

對(duì)于鄭州萬象城而言，邁出改變的這一步至關(guān)重要，雖然受所在位置、交通、商業(yè)市場(chǎng)等因素的影響，使得萬象城一期始終未能吸引到更多的客流駐足，但對(duì)于商業(yè)而言，我們不能因?yàn)樗裉斓臎]做好而去過早的下定論說它不是一個(gè)好項(xiàng)目，項(xiàng)目的開業(yè)僅僅是萬里長(zhǎng)征的第一步，后續(xù)如何保障項(xiàng)目通過持續(xù)運(yùn)營(yíng)得以租金高回報(bào)率及資產(chǎn)增值才是關(guān)鍵。

▲后續(xù)開發(fā)的萬象城二期及華潤(rùn)中心將完成整個(gè)華潤(rùn)綜合體這塊拼圖

2016年，對(duì)于鄭州商業(yè)的發(fā)展而言將是至關(guān)重要的一年。 據(jù)鄭州商業(yè)觀察綜合收到的最新消息顯示，盡管新的一年將有數(shù)個(gè)項(xiàng)目推遲或延期開業(yè)（大多受工期或招商進(jìn)度影響），但總體而言今年還將是鄭州商業(yè)調(diào)整的一年，次級(jí)商圈仍需為消費(fèi)者的購(gòu)物、娛樂、體驗(yàn)提供更多選擇，而受制于大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，也有越來越多首次進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)行列的開發(fā)商選擇了謹(jǐn)慎慢行與停滯觀望，其中也有部分開發(fā)商選擇了下調(diào)既定的商業(yè)自持比，一方面受制于銀行或金融層面的壓力，一方面也受制于零售消費(fèi)市場(chǎng)下行。

而與周邊武漢、長(zhǎng)沙、西安等二線商業(yè)城市已經(jīng)步入更加細(xì)分的社區(qū)化商業(yè)及小而美商業(yè)階段相比，鄭州商業(yè)雖然近年來略有起色，但總體而言仍處于購(gòu)物中心的初級(jí)階段。即便近兩年接連開出華潤(rùn)萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城，但仍需一個(gè)養(yǎng)商階段。

此外，3月21日，華潤(rùn)置地（01109.HK）也在其公司官網(wǎng)發(fā)布了2015年全年業(yè)績(jī)報(bào)告。據(jù)年報(bào)內(nèi)容顯示，華潤(rùn)置地2015年全年綜合營(yíng)業(yè)額為港幣1,033.9億元，按年增長(zhǎng)15.3%。

其中，開發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額為港幣935.4億元，按年增長(zhǎng)14.4%；投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))租金收入為港幣66.5億元，按年增長(zhǎng)21.4%。

▲華潤(rùn)2015年報(bào)摘錄，全國(guó)萬象城業(yè)績(jī)表

作為華潤(rùn)置地（01109.HK）在鄭州投資興建的唯一已開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，鄭州萬象城（一期）在2015財(cái)年取得了1.37億港幣的租金收入，并實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)33.3%，而在2014年華潤(rùn)置地同期開業(yè)的6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，鄭州項(xiàng)目的租金收益也僅次于重慶萬象城，位列第二。

▲2014年同期開業(yè)華潤(rùn)項(xiàng)目業(yè)績(jī)，鄭州位居第二