直客式個(gè)人住房貸款是相對于間客式個(gè)人住房貸款而言的，直客式個(gè)人住房貸款是指購房者未通過房地產(chǎn)公司推介，直接向銀行申請辦理的個(gè)人住房貸款，簡單點(diǎn)說就是銀行直接向購房者發(fā)放貸款，讓購房者自己把全部房款（包括首付款和銀行貸款）一次性支付給房地產(chǎn)公司。而間客式個(gè)人住房貸款則是由購房者先在房地產(chǎn)企業(yè)處選房子，然后提交相關(guān)貸款資料，再由開發(fā)商向銀行提出貸款申請，經(jīng)銀行審批同意后，購房者在于銀行簽訂借款合同、擔(dān)保合同，最后銀行才放款。

直客式個(gè)人住房貸款相對于間客式個(gè)人住房貸款具有以下特點(diǎn)：1.樓盤靈活選擇，可以不受與開發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議的限制，購買任意樓盤均可向銀行申請貸款；2.享受一次性付款優(yōu)惠，可以在獲得貸款審批后與開發(fā)商簽署一次性付款的購房合同，從而享受一次性付款的優(yōu)惠；3.擔(dān)保方式多樣靈活，無須落實(shí)本筆房產(chǎn)抵押，在提供其他房產(chǎn)抵押、質(zhì)押、自然人擔(dān)保、專業(yè)擔(dān)保公司或其他法人階段性擔(dān)保的情況下可先獲得貸款。

2005年起，中國銀行、建設(shè)銀行及浦發(fā)銀行、中信銀行、民生銀行等商業(yè)銀行紛紛推出直客式個(gè)人住房貸款服務(wù)，加快實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款營銷服務(wù)模式由以“間客式”為主向以“直客式”為主的轉(zhuǎn)變。從2006年開始，我國政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，國土資源部、建設(shè)部、央行等部門分別從土地、開發(fā)、資金等層面相繼出臺了一系列調(diào)控政策，“直客式住房貸款”近年來發(fā)展較為緩慢。

2008年7月23日，某房地產(chǎn)公司與購房者孫某某簽訂簽訂商品房買賣合同，購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋，總價(jià)468703元，其中首付140703元，向某銀行貸款328000元。

2008年8月12日，購房者孫某某作為借款人、某銀行作為貸款人，某房地產(chǎn)公司作為保證人簽訂了《個(gè)人一手住房貸款合同》，其中，某房地產(chǎn)公司承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證（截止時(shí)間為借款人辦妥本合同項(xiàng)下貸款所購房屋抵押登記手續(xù)并且貸款人收到他項(xiàng)權(quán)證之日）；借款人以本合同項(xiàng)下貸款所購房屋提供抵押擔(dān)保（所購房屋為期房的，借款人應(yīng)在本合同簽署后10日內(nèi)與貸款人到有關(guān)登記部門辦理預(yù)告抵押登記，在該期房竣工交付使用取得《房屋所有權(quán)證》后10日內(nèi)辦理正式抵押登記手續(xù)；所購房屋為現(xiàn)房的，借款人應(yīng)在取得《房屋所有權(quán)證》后10日內(nèi)與貸款人到有關(guān)登記部門辦理抵押登記。）

2008年8月14日，銀行貸款到達(dá)某房地產(chǎn)公司賬戶（內(nèi)部明源系統(tǒng)顯示為“非貸款類房款”）。

2008年12月5日，案涉房屋的房產(chǎn)證辦出，并由某房地產(chǎn)公司領(lǐng)回。

2009年2月12日，某房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)證交給購房者孫某某，但購房者孫某某領(lǐng)取后未到銀行辦理抵押登記。

2013年4月24日，購房者孫某某逾期還款一次。

2014年6月，案涉房屋被某法院因其他案件查封，導(dǎo)致案涉房屋無法辦理抵押登記手續(xù)。

2014年6月13日，某銀行向法院起訴要求購房者孫某某歸還本金及利息，并要求某房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

2014年12月5日，法院下達(dá)判決支持了上述訴訟請求，該案件經(jīng)上訴后，二審法院判決維持原判。

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)公司采取直客式個(gè)人住房貸款具有以下好處：1.可以作為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的宣傳噱頭，增加了購房者貸款方式的選擇，利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的快速銷售；2.相比較于間客式個(gè)人住房貸款，直客式個(gè)人住房貸款的手續(xù)更方便，放款速度更快，利于房地產(chǎn)企業(yè)快速回款；3.房地產(chǎn)公司不需要向銀行繳納按揭保證金，減少費(fèi)用的支出。

此外，按照直客式個(gè)人住房貸款的制度設(shè)計(jì)，購房者可以選擇其他房產(chǎn)抵押、質(zhì)押、自然人擔(dān)保、專業(yè)擔(dān)保公司或其他法人階段性擔(dān)保、二手房交易資金監(jiān)管等多種擔(dān)保方式作為直客式個(gè)人住房貸款的階段性擔(dān)保，房地產(chǎn)公司并非必須對購房者的直客式個(gè)人住房貸款提供階段性連帶保證責(zé)任，這也是直客式個(gè)人住房貸款與間客式個(gè)人住房貸款的重要區(qū)別所在。

但是，實(shí)踐中，房地產(chǎn)公司為了快速收到銀行的放款，往往會選擇為購房者承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，而銀行也更傾向于由房地產(chǎn)公司為購房者提供連帶責(zé)任保證，因此在上述案例中，《個(gè)人一手住房貸款合同》中某房地產(chǎn)公司作為保證人要對購房者的借款承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證。

在房地產(chǎn)公司為購房者的直客式個(gè)人住房貸款提供階段性連帶責(zé)任保證的情況下，在實(shí)踐中往往會存在如下法律風(fēng)險(xiǎn)：

1.房地產(chǎn)公司在內(nèi)部明源系統(tǒng)錄入時(shí)會將該套房屋的付款方式錄入為“一次性付款”，而房地產(chǎn)公司對于一次性付款的房屋，待其房產(chǎn)證辦出后往往會直接交由客戶（而對于“按揭付款”的客戶，房地產(chǎn)公司在房產(chǎn)證辦出后一般直接交給銀行去辦理抵押登記），上述案例中房地產(chǎn)公司的工作人員正是看到內(nèi)部明源系統(tǒng)中購房者孫某某的付款方式為“非貸款類房款”，故在案涉房屋的房產(chǎn)證辦出后直接交給了購房者孫某某；

2.客戶在領(lǐng)取房產(chǎn)證后，并不清楚如何配合銀行去辦理房屋的抵押登記，同時(shí)辦理抵押等級費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)錢，客戶在拿到房產(chǎn)證后也不愿意主動(dòng)去辦理房屋的抵押登記，上述案例中購房者孫某某在拿到房產(chǎn)證后直至起訴時(shí)長達(dá)5年多多沒有去辦理案涉房屋的抵押登記手續(xù)；

3.由于房地產(chǎn)公司是直接將房產(chǎn)證交給購房者，銀行并不清楚購房者是何時(shí)取得房產(chǎn)證的，此外由于在房屋的抵押登記手續(xù)辦理完畢之前，房地產(chǎn)公司均承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，股銀行也沒有主動(dòng)去辦理房屋抵押登記手續(xù)的動(dòng)力，上述案例中銀行在放款后長達(dá)6年的時(shí)間里均未核查案涉房屋是否辦理了抵押登記手續(xù)，即使購房者孫某某出現(xiàn)了一次逾期還款的情況，銀行仍然沒有發(fā)現(xiàn)案涉房屋沒有辦理抵押登記手續(xù)，直到案涉房屋被某法院因其他案件查封才發(fā)現(xiàn)這一問題。

盡管上述案例歷經(jīng)兩審仍然敗訴，筆者仍然認(rèn)為這一案件仍存在可以探討的地方。庭審中，筆者認(rèn)為貸款人（某銀行）存在明顯怠于行使權(quán)利的行為，以不作為的形式阻礙了房地產(chǎn)公司階段性連帶擔(dān)保責(zé)任保證解除條件的成就，依照《合同法》第四十五條第二款的規(guī)定應(yīng)視為條件已成立，某房地產(chǎn)公司的階段性擔(dān)保責(zé)任已經(jīng)解除。具體來說：

（1）2008年7月23日，某房地產(chǎn)公司的與借款人（孫某某）簽署《重慶市商品房買賣合同》，2008年8月12日，貸款人（某銀行）、借款人（孫某某）和某房地產(chǎn)公司三方簽訂了《個(gè)人一手住房貸款合同》，但貸款人（某銀行）并未按照《個(gè)人一手住房貸款合同》第八條的規(guī)定，在合同簽署10日內(nèi)（2008年8月23日前）與借款人（孫某某）到有關(guān)部門辦理預(yù)告抵押登記；

（2）2008年8月12日，貸款人（某銀行）、借款人（孫某某）和某房地產(chǎn)公司三方簽訂《個(gè)人一手住房貸款合同》時(shí)，貸款人（某銀行）已經(jīng)知悉某房地產(chǎn)公司與借款人（孫某某）簽署《重慶市商品房買賣合同》的內(nèi)容，包括交付時(shí)間為2008年4月30日前（第六條）、商品房交付使用后60日內(nèi)應(yīng)辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》（第15條），但案涉房屋在2008年12月5日取得《房屋所有權(quán)證》后，貸款人（某銀行）并未要求某房地產(chǎn)公司向其交付，某房地產(chǎn)公司遂于2009年2月12日將交付將案涉房屋所有權(quán)證交予借款人（孫某某）；

（3）2013年4月24日，借款人（孫某某）發(fā)生一次逾期還款，貸款人（某銀行）理應(yīng)按照《個(gè)人一手住房貸款合同》通用條款第二條第6點(diǎn)的規(guī)定有權(quán)行使抵押權(quán)，但其并未主張行使抵押權(quán)，甚至沒有核實(shí)案涉房屋是否已經(jīng)設(shè)置了抵押權(quán)，直至案涉房屋于2014年6月被某區(qū)人民法院查封，無法辦理抵押登記后，貸款人（某銀行）才起訴要求借款人（孫某某）償還貸款本金和利息，并要求某房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，這距離案涉房屋取得《房地產(chǎn)權(quán)證》已經(jīng)長達(dá)6年。

當(dāng)然，房地產(chǎn)公司在本案中仍然存在需要總結(jié)的地方：

1.如銀行要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證，則建議盡量不采用直客式個(gè)人住房貸款方式，因?yàn)檫@與間客式個(gè)人住房貸款并無太大的區(qū)別；

2.如果房地產(chǎn)公司已經(jīng)對于購房者直客式個(gè)人住房貸款承擔(dān)了階段性連帶責(zé)任保證，要求購房者同時(shí)提供其他保證人來同時(shí)承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證，或者提供其他擔(dān)保措施來減輕房地產(chǎn)公司的責(zé)任；

3.定期自行梳理、跟蹤辦理了直客式個(gè)人住房貸款的客戶情況，房產(chǎn)證辦出后不能直接交給購房者，應(yīng)直接交給銀行，并書面要求銀行盡快辦理抵押登記手續(xù)；

4.定期與銀行梳理梳理辦理了直客式個(gè)人住房貸款的客戶情況，確保已經(jīng)辦出房產(chǎn)證的客戶及時(shí)辦理了抵押登記手續(xù)，不存在遺漏的情況。