經(jīng)過一年多的運(yùn)營，保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目北京保利·和熹會(huì)有了一個(gè)不錯(cuò)的成績：入住老人達(dá)164位，入住率為61%；除去折舊等費(fèi)用，盈虧基本持平。

2013年?duì)I業(yè)初期，外界曾一度傳言保利·和熹會(huì)“一個(gè)月虧損一百萬元”?！俺跗谌胱÷势蜁r(shí)，虧損的確很高，但并沒有傳言中的高，月均幾十萬元。但從今年前4個(gè)月的情況來看，雖然還在虧損但已經(jīng)收窄，市場在往好的方向發(fā)展?！北本┍＠财金B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢京坦言。

作為北京標(biāo)志性的高端養(yǎng)老項(xiàng)目之一，位于西山林語的和熹會(huì)曾因收費(fèi)高、位置偏遠(yuǎn)而備受市場冷遇。

如今，憑借口碑相傳和完善的照護(hù)體系，北京保利·和熹會(huì)不斷刷新著入住人數(shù)。專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的形象也逐漸深化和被認(rèn)可。

盡管市場向好，但仍有問題牽絆著錢京和北京保利·和熹會(huì)，分別是入住率低、護(hù)理人員短缺、支持資金難獲得等，錢京希望政府的支持力度再大一些。

“降價(jià)”疑云

“和熹會(huì)也降價(jià)了？”

從去年10月開始，北京養(yǎng)老市場開始有了這個(gè)傳言，并言之鑿鑿地指出，降價(jià)后“和熹會(huì)的入住率一下子就上去了”。

對(duì)此，錢京解釋稱，和熹會(huì)主要是把會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)配，導(dǎo)致入住價(jià)格上下浮動(dòng)了一兩個(gè)百分點(diǎn)?！霸瓉碇挥?0萬元的會(huì)費(fèi)，現(xiàn)在調(diào)整為5萬元、10萬元、20萬元的會(huì)費(fèi)。不同會(huì)員享受原定床位費(fèi)75%、60%、50%的優(yōu)惠，總體算下來下浮3%，價(jià)格變化并不明顯”。錢京補(bǔ)充表示，“但這個(gè)調(diào)整的確對(duì)入住率有幫助”。

北京保利·和熹會(huì)采用的收費(fèi)模式是“會(huì)員制+房租”。

此前，它們的會(huì)員費(fèi)是10萬元（押金制，隨走隨退），加上醫(yī)療押金2萬元，每人每月伙食費(fèi)900元，看護(hù)費(fèi)500元及以上不等。房屋租金則根據(jù)居住面積和朝向從5000元~11000元/月；每個(gè)房間兩張床位，單張床位租金是房間租金的一半。

從2013年8月開始，會(huì)員費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由單一的10萬元調(diào)整為5萬元、10萬元、20萬元3個(gè)級(jí)別。錢京指出，會(huì)員費(fèi)調(diào)整是從老人需求出發(fā)進(jìn)行的主動(dòng)調(diào)整。

會(huì)員費(fèi)調(diào)整后，如果按照最優(yōu)惠的價(jià)格計(jì)劃，北京保利·和熹會(huì)靠北邊的房間，自理型老人一個(gè)月吃住護(hù)理全包支付3400元即可。

“價(jià)格優(yōu)惠后，入住率是有一定的提升。事實(shí)上，我們的入住人數(shù)也是從去年9月份開始直線上升的?！卞X京表示。

定位調(diào)整

會(huì)員費(fèi)調(diào)整的同時(shí)，北京保利·和熹會(huì)的定位也在悄然發(fā)生變化。

2013年5月，中國房地產(chǎn)報(bào)記者來到北京保利·和熹會(huì)時(shí)已感受到了“高齡、高知、高職”的老年群體入住特點(diǎn)。彼時(shí)，北京保利·和熹會(huì)入住老人平均年齡為85歲，但95%以上都為自理老人。

如今，隨著入住人數(shù)增多，老人平均年齡降為82歲，但從去年年底開始到現(xiàn)在自理老人比例已經(jīng)降至60%以下。

這與北京保利·和熹會(huì)當(dāng)初“自理、活力”老人的定位背道而馳?！斑\(yùn)營一段時(shí)間才發(fā)現(xiàn)能夠自理的老人肯定不會(huì)來住機(jī)構(gòu)的?！卞X京解釋說。

此前，北京保利·和熹會(huì)吸納的均是85歲左右的老年人，這一范圍與美國CCRC養(yǎng)老社區(qū)（持續(xù)照料社區(qū)）吸納的老人的平均年齡相符。“其實(shí)，美國人、日本人與中國人的壽命還是不一樣。中國85歲以上老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的周期相對(duì)較短，機(jī)構(gòu)還是要能接納失能、半失能的老人才能保持入住率?！?/p>

無論是價(jià)格調(diào)配還是定位調(diào)整，北京保利·和熹會(huì)在運(yùn)行過程中根據(jù)實(shí)際情況做出的調(diào)整，無疑對(duì)入住率的提升有較大幫助，同時(shí)帶來的是虧損率不斷收窄。

“無論是低端、高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一定要提高入住率，否則成本計(jì)算得再合理企業(yè)也無法長期支撐。”錢京說。

對(duì)于北京保利·和熹會(huì)來說，61%的入住率意味著已經(jīng)過了及格水平，接下來要向更高的水平發(fā)力。不過，錢京最近又有了新的煩惱。

北京保利·和熹會(huì)入住率雖然在上升，但與之相伴隨的是高比例的“進(jìn)進(jìn)出出”?！耙?月為例，進(jìn)來10個(gè)老人，又出去了8個(gè)，凈增2個(gè)?！?/p>

北京某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營商稱，頻繁進(jìn)出屬于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍現(xiàn)象。他指出，由于養(yǎng)老行業(yè)面臨的群體是老年人群，尤其機(jī)構(gòu)多是高齡人群，自然死亡、就醫(yī)引發(fā)的搬離情況不可避免。

面對(duì)這一狀況，北京保利·和熹會(huì)計(jì)劃通過提升服務(wù)品質(zhì)主動(dòng)地留住老人。

待解問題

對(duì)于北京保利·和熹會(huì)來說，還面臨著醫(yī)療資源短缺、支持政策落地難等問題。

在醫(yī)療資源方面，盡管北京保利·和熹會(huì)設(shè)有安平門診，有常年駐診的全職醫(yī)生，設(shè)有999急救站駐點(diǎn)，但醫(yī)保問題始終未能解決。

醫(yī)保問題不解決，人民醫(yī)院、第四福利院等幾位主任醫(yī)師等優(yōu)質(zhì)資源就無法調(diào)動(dòng)，老年人也就享受不到相應(yīng)的醫(yī)療服務(wù)，對(duì)入住率亦有一定影響。

“雖然相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)做了不少努力，但醫(yī)療歸衛(wèi)生系統(tǒng)管，醫(yī)保歸人保局管，政策又是國家發(fā)改委制定，幾大系統(tǒng)協(xié)調(diào)起來很難?！卞X京一臉無奈地說。

對(duì)北京保利·和熹會(huì)來說，另一個(gè)難點(diǎn)在醫(yī)護(hù)方面，缺乏管理人員及護(hù)理人員。2012年開業(yè)初期，北京保利·和熹會(huì)的醫(yī)護(hù)人員招聘的全部是2012年7月畢業(yè)的專業(yè)護(hù)士人員。

隨著入住老人以及失能、半失能老人的增多，北京保利·和熹會(huì)開始引入養(yǎng)老照護(hù)人員。現(xiàn)在北京保利·和熹會(huì)專業(yè)護(hù)士和養(yǎng)老照護(hù)人員的比例是50∶50。

“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是靠服務(wù)吃飯的，護(hù)理人員服務(wù)不到位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就沒法生存，且會(huì)加大運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，比如在發(fā)生事件時(shí)，照護(hù)人員可能會(huì)導(dǎo)致老人二次損傷。但國內(nèi)護(hù)理人員缺口太大。”錢京表示。

保利地產(chǎn)計(jì)劃做50個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，以北京保利·和熹會(huì)為例，其共有48名照護(hù)人員，50個(gè)項(xiàng)目需要2400名照護(hù)人員。如此規(guī)模的照護(hù)團(tuán)隊(duì)僅僅依靠企業(yè)自身培養(yǎng)難以實(shí)現(xiàn)?！罢仨氁龑?dǎo)來做，才能解決日益增加的養(yǎng)老護(hù)理員需求。”

另外，目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展率先在養(yǎng)老用地上開閘。但在錢京看來，土地政策對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說是充分條件而非必要條件。“要真想做，什么性質(zhì)的土地都可以做，真正的必要條件是政策扶持力度和投資引導(dǎo)?！?/p>

北京保利·和熹會(huì)定位于民非企業(yè)，按照這一定位，其將獲得一定的補(bǔ)貼資金，包括建設(shè)費(fèi)用補(bǔ)貼及運(yùn)營補(bǔ)貼。

目前，北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營補(bǔ)貼是：自理老人300元/張/月，失能、半失能老人500元/張/月。運(yùn)營補(bǔ)貼北京保利·和熹會(huì)已經(jīng)拿到，“但改建補(bǔ)貼一直沒有音信?！卞X京表示。

在改建補(bǔ)貼方面，北京市的標(biāo)準(zhǔn)是按照改建投資總額的30%由市政府固定資產(chǎn)投資予以補(bǔ)助?！昂挽鋾?huì)的改建成本共計(jì)3000多萬元，按照30%計(jì)算有900萬元的補(bǔ)貼，但這部分補(bǔ)貼始終未能到位?！卞X京表示，“政府要扶持這個(gè)行業(yè)，政策就一定要落地，力度也要加大。”