老齡化社會的到來，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打開了想象空間。

世界衛(wèi)生組織（WHO）預(yù)測，到2050年，中國有35%的人口超過60歲，將成為世界上老齡化最嚴(yán)重的國家之一。這也意味著，中國將成為全球老齡化市場潛力最大的國家。

近年來，隨著政策的加持與行業(yè)的張力，作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要組成的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也吸引著新的入局者，但目前為止，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的市場化發(fā)展并不盡如人意，微利甚至虧損屢見不鮮。

那么，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨哪些挑戰(zhàn)？哪些企業(yè)在爭相布局？養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的行業(yè)突破口在哪？

政策利好，入局者甚多

今年以來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上相關(guān)政策不斷，市場準(zhǔn)入放開、土地財稅支持等一攬子重磅利好之下，新一輪投資窗口期將開啟，市場角逐者加快擴(kuò)容，金融、地產(chǎn)等跨界入局者正跑步入場。

此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，到2030年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到22萬億元。

綠地香港執(zhí)行董事王煦菱對第一財經(jīng)表示，房地產(chǎn)過去幾十年的發(fā)展是因為人口紅利。但當(dāng)中國進(jìn)入老齡化社會后，需要面對的是當(dāng)年人口紅利轉(zhuǎn)移到老齡化人口的需求。綠地香港判斷，健康養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)機(jī)會是基于人口結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)機(jī)會。

艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投身養(yǎng)老企業(yè)的上市公司已超過80家，覆蓋了養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融、養(yǎng)老用品等。

目前，國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場主要有三大主力布局者。

第一類是以萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、綠地集團(tuán)（600606.SH）、綠城中國（03900.HK）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）等為代表的房地產(chǎn)商公司。萬科隨園之家、遠(yuǎn)洋椿萱茂、保利和熹會等，均在一二線重點(diǎn)城市連鎖布局養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)嵌入式中心。新華錦（600735.SH）以山東作為根據(jù)地，通過養(yǎng)老院及養(yǎng)老運(yùn)營業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，借助日本模式做大做強(qiáng)。鳳凰股份（600679.SH）將文化與養(yǎng)老結(jié)合，深耕山水養(yǎng)老。

其次是親和源、凱健、日月星等企業(yè)為代表的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營模式。宜華健康（000150.SZ）全資子公司親和源專注會員制養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營服務(wù)，目前已從上海走向全國，在杭州、青島、寧波等均有布局。南京新百（600682.SH）擁有居家養(yǎng)老第一平臺安康通。雙箭股份（002381.SZ）是連鎖養(yǎng)老院龍頭之一，其在2012年涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前有6家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其養(yǎng)老業(yè)務(wù)仍處于拓展階段，已基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

第三是以中國人壽（601628.SH）、泰康保險（05349.HK）、陽光人壽、合眾人壽（04322.HK）等保險公司為代表的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)拓展模式。

入局者模式各異，但產(chǎn)業(yè)的落腳點(diǎn)永遠(yuǎn)是規(guī)模與利潤。如何獲取更多的利潤增長點(diǎn)，是從業(yè)者必須面對的話題。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的多重難點(diǎn)

2019年4月，國務(wù)院新聞辦公室發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》（下稱《意見》），在落實(shí)土地稅費(fèi)政策、加大政府資金等方面支持養(yǎng)老服務(wù)。

具體來看，將養(yǎng)老用地納入土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和年度用地計劃，有序適度擴(kuò)大用地供給。明確民政部本級和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，到2022年要將不低于55%的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。此外，《意見》還將養(yǎng)老服務(wù)納入政府購買服務(wù)指導(dǎo)性目錄，擴(kuò)大養(yǎng)老專項企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模。

政策的發(fā)力點(diǎn)正是行業(yè)的痛難點(diǎn)：當(dāng)前大部分民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨融資難、運(yùn)營難和用工難等挑戰(zhàn)，且行業(yè)盈利者甚微。

融資難是行業(yè)入局者面臨的首要挑戰(zhàn)。上海一位連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人對第一財經(jīng)記者表示，政府的目標(biāo)是希望養(yǎng)老行業(yè)能夠更加系統(tǒng)化、規(guī)?；约皹?biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營。所以鼓勵進(jìn)入的社會資本更多是大集團(tuán)運(yùn)作，大集團(tuán)才有足夠的資金實(shí)力去扛前期的投入和后期的改造，還包括后期產(chǎn)生的安全隱患，甚至責(zé)任到人。

與此同時，運(yùn)營難也是行業(yè)的一大痛點(diǎn)。天地控股總裁張華綱曾表示：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個投入大、周期長、利潤產(chǎn)出時間長的產(chǎn)業(yè)，絕對不會像傳統(tǒng)房地產(chǎn)（住宅）項目那樣高利潤率和高周轉(zhuǎn)率?！睆埲A綱指出，與住宅物業(yè)市場20%~30%的毛利率相比，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的毛利率僅有10%~20%。

上述養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對記者直言：“養(yǎng)老院住滿是一個比較漫長的過程，一般入住率達(dá)到60%，才有可能開始盈利。而完成60%的入住率，基本上都需要2~3年。”

此外，他還對記者指出，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都面臨著用工難的挑戰(zhàn)。

“這個行業(yè)的人員流動率很高，幾乎沒有年輕人主動愿意到養(yǎng)老院工作，所以護(hù)理人員的受教育程度普遍較低?！彼麑τ浾哒f道，“雖然從政策到市場，大家都在說養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，但從事在這一行業(yè)一線的護(hù)理員收入?yún)s不見漲。”

第一財經(jīng)記者查閱多家求職網(wǎng)站信息發(fā)現(xiàn)，除了工資待遇捉襟見肘，其工作內(nèi)容更是辛勞繁瑣。上海松江一民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理員招聘信息顯示，每日工作時長12小時，做六休一的每月薪資是3500元到4000元之間。

補(bǔ)貼少賺錢難

綠地香港（00337.HK）是眾多試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)商之一，該公司涉足的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要針對高端人群。第一財經(jīng)記者曾走訪其位于上海醫(yī)學(xué)中心的阿爾茨海默癥患者照護(hù)專業(yè)機(jī)構(gòu)莫朗?？怂梗瑹o論是人員配備、設(shè)施，還是場地裝修設(shè)計，都是五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)。

記者了解到，這一專業(yè)照護(hù)機(jī)構(gòu)雖然定位高端，定價為每人每月1.8萬至2萬元，卻仍難以實(shí)現(xiàn)盈利，甚至營收平衡都達(dá)不到。“至少要定價3萬元才能持平。不過綠地香港當(dāng)下并不急著賺錢，而是希望做好、做大規(guī)模后再談盈利。”王煦菱此前在接受第一財經(jīng)記者專訪時表示，之后第二家也會考慮做中端市場，覆蓋更多人群。

實(shí)際上，綠地香港把莫朗?？怂巩?dāng)成其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“核心武器”。

“選擇阿爾茨海默癥專業(yè)照護(hù)是因為這是剛需。一般活力（健康的）老人很難賺錢。中國人有觀念認(rèn)為養(yǎng)老最好還是在家里，只有照顧不了才需要機(jī)構(gòu)?！蓖蹯懔獗硎?。

以上海市為例，上海政府鼓勵社會機(jī)構(gòu)參與阿爾茨海默癥專業(yè)照護(hù)，社會機(jī)構(gòu)多增加一個床位，政府補(bǔ)貼1萬元。在一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，政府補(bǔ)貼則顯得微乎其微。

廣東一養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人為記者羅列了來自國家對民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)補(bǔ)助，包括一次性建筑補(bǔ)貼、床位補(bǔ)貼和相關(guān)稅收減免。但同時也強(qiáng)調(diào)，補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)包括，床位必須在30張以上，每張床位資助3000元；撥付方式為三年兩次支付。養(yǎng)老院在正式運(yùn)營滿一年后，入住率達(dá)到30%以上，支付首次50%資助金；運(yùn)營滿三年后，入住率達(dá)到50%以上，支付另外50%資助金；市財政給予日常運(yùn)營補(bǔ)貼，每人每月80元；另外，養(yǎng)老可享有免征稅。

“外界傳說民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)靠政府補(bǔ)貼存活，是幾乎不可能的。這些補(bǔ)貼與前期的投入相比，可以說是杯水車薪。但畢竟前期大資本投入，如果運(yùn)營以后未滿員，可以申請這筆錢，對于很多養(yǎng)老院來說也是可以解燃眉之急的?！鄙鲜鰪V東養(yǎng)老機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人表示。

面對補(bǔ)貼少賺錢難的行業(yè)現(xiàn)狀，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如何增加收入？興業(yè)證券認(rèn)為，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)首先需要做到“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，即將醫(yī)療康復(fù)保健服務(wù)與老人生活照護(hù)服務(wù)有效對接。

興業(yè)證券表示，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的主要優(yōu)勢在于能夠縮短老年人繁瑣的就醫(yī)流程，將慢性病護(hù)理和突發(fā)性疾病的急救在養(yǎng)老院進(jìn)行。目前養(yǎng)老院的不少客戶是失能老人，老人就醫(yī)是剛需，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合能夠很好地解決這一問題。同時，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)模式將更能夠激發(fā)老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的可能性。

據(jù)第一財經(jīng)記者梳理，在二級市場中，湖南發(fā)展（000722.SZ）已從康復(fù)醫(yī)院向養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)軍，宜華健康、澳洋健康（002172.SZ）、鳳凰股份等均在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方面有所布局。

平安證券研究員楊侃認(rèn)為，在國內(nèi)需求與日俱增的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展爆發(fā)在即，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是大勢所趨。伴隨國內(nèi)老齡化程度不斷加深、首批中產(chǎn)群體推動中高端養(yǎng)老消費(fèi)以及養(yǎng)老支持政策的不斷加碼，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間值得期待。展望未來，具備養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源整合能力，形成清晰的盈利模式是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵所在。預(yù)計資金實(shí)力較強(qiáng)、運(yùn)營服務(wù)水平較高且多種養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式協(xié)同發(fā)展的企業(yè)有望脫穎而出。