前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中非常重要的環(huán)節(jié)，一個物業(yè)從其誕生到消失，業(yè)主所能享受到的物業(yè)服務(wù)多寡好壞，在某種程度上，起決定作用的是前期物業(yè)管理。然而，在當(dāng)前物業(yè)管理中，盡管比過去幾年有所規(guī)范，但在前期物業(yè)管理中還是存在如下諸多問題：

一、前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！睂嶋H上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，未按規(guī)范簽訂，合同的核心內(nèi)容模糊，責(zé)權(quán)利不明確，往往造成矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法按正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。即便專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)在承接驗收時，往往也是受制于開發(fā)建設(shè)單位的，移交什么，不移交什么，什么時候移交等都由開發(fā)建設(shè)單位左右。很多開發(fā)建設(shè)單位往往到了合同交房期，施工還未完全結(jié)束，根本不具備移交條件，但為了不違約只好倉促交房，而承接驗收往往放在向業(yè)主交房以后，物業(yè)管理企業(yè)為了顧及開發(fā)建設(shè)單位的關(guān)系，不得不配合開發(fā)商進行交房，而等到進行物業(yè)移交時，開發(fā)商不再履行移交義務(wù)，造成事實上的接管，致使物業(yè)管理企業(yè)處于兩難境地。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾和糾紛。

一些地方對推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認識，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)并不嚴謹。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)，“兒子”管，在這種情況下，前期物業(yè)管理的方案、物業(yè)管理服務(wù)方式等往往是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實際已內(nèi)定中標(biāo)對象的情況下進行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場和形式；有些招標(biāo)的開發(fā)商為了房屋銷售，不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場發(fā)育還不成熟，政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有限等也是前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范的原因。

按照《物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾?！庇械拈_發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時管理規(guī)約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時管理規(guī)約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥；還有些開發(fā)商本已建立了比較完整的業(yè)主臨時管理規(guī)約，但也不在簽訂售房合同時讓業(yè)主知曉。

國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！边@個原則就是人們常說的“質(zhì)價相符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母偁?，相互殺價；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費“質(zhì)價不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費的基本原則。

按照《物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！贝_保相當(dāng)數(shù)量有效的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理活動能否順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是物業(yè)管理企業(yè)搞好物業(yè)管理工作的需要。有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時，就有意放棄或降低了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于有效開展正常的物業(yè)管理工作。

在前期物業(yè)管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方不明確、不具體，有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納和使用物業(yè)專項維修資金認識不足，不愿意交納和使用專項維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修資金收取困難、使用也困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后，又沒有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能按業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權(quán)益。

上述問題，在不同地區(qū)不同物業(yè)中或多或少存在，甚至于在個別地方普遍存在，只有解決了這些問題，前期物業(yè)管理的整體質(zhì)量才會得到提高，業(yè)主的合法權(quán)益才能有保障，產(chǎn)權(quán)人資產(chǎn)的保值增值才有可能具有實際意義。