辱罵、恐嚇甚至暴打業(yè)主，本是“管家”的物業(yè)公司成了打手公司

先重申一個常識，物業(yè)公司是業(yè)主聘請的“保姆”或“管家”，應(yīng)全心全意為業(yè)主服務(wù)。在世界大多數(shù)國家和地區(qū)，物業(yè)公司扮演的也確實是這樣的角色，但在我國，情況卻不大一樣。

小區(qū)衛(wèi)生狀況差、電梯故障不能及時修繕、物業(yè)反復(fù)收費等問題早見怪不怪；小區(qū)財產(chǎn)還會被物業(yè)公司嚴(yán)重侵犯和剝奪，公共場地、道路兩側(cè)被作為停車泊位收取停車費，綠地也被改造為停車場；更有甚者，還會充當(dāng)惡勢力的保護(hù)傘，如收取“沙霸”的好處費后，便任由其盤剝業(yè)主……

某業(yè)主因停車問題和物業(yè)沖突，遭鐵鍬鏟面

在我國，買房置業(yè)并不容易，業(yè)主的合法權(quán)益如此受到宰割，各種物業(yè)糾紛自然少不了。

中國人民大學(xué)曾對北京70個居民小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果令人震驚：業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生過嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占到了80%！產(chǎn)生肢體沖突和暴力沖突的占37%（不包括受到的威脅和恫嚇）。事實上，在整個中國，因物業(yè)糾紛引發(fā)的暴力沖突幾乎已成為常態(tài)。不管是在大城市、還是在小縣城，有關(guān)物業(yè)公司辱罵、恐嚇、毆打業(yè)主的新聞屢見不鮮，甚至還有鬧出人命的。2010年西安萬強藝術(shù)家小區(qū)物業(yè)公司“收拾”維權(quán)業(yè)主夫婦，最終致死一人，致殘一人。

“請神”容易送“神”難，業(yè)主維權(quán)的渠道幾被堵死

沒有物業(yè)維權(quán)經(jīng)歷的網(wǎng)友可能難以想象這種暴力，物業(yè)表現(xiàn)不好，找有關(guān)部門投訴就是了，甚至還可將其解聘。事實上，種種原因堵死了業(yè)主維權(quán)的道路。

找小區(qū)開發(fā)商？根據(jù)調(diào)研，我國70%的住宅小區(qū)物業(yè)公司與房地產(chǎn)商有“母子親緣關(guān)系”（即房地產(chǎn)開發(fā)商是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全資投資公司或是控股公司）；向基層政府部門投訴？常常跑斷腿、磨破嘴皮，事情幾乎亳無進(jìn)展。至于被寄予厚望的業(yè)主委員會制度，也陷入了尷尬。

問政江西上平臺上的爆料

“廣州天河區(qū)華南御景園業(yè)主委員會籌備三年仍未獲批成立”、“南昌藍(lán)天郡業(yè)主自治成立業(yè)委會受阻”、“哈爾濱中北春城成立業(yè)委會再難產(chǎn)”……近年來，各地頻繁曝出業(yè)委會“難產(chǎn)”現(xiàn)象。根據(jù)北京師范大學(xué)中國社會管理研究院博士后陳鵬研究發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的城市業(yè)委會成立比例也僅將近20%。

業(yè)委會的成立究竟難在何處？根據(jù)國家住建部發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，小區(qū)入住的業(yè)主人數(shù)必須超過50%，入住的面積超過50%，不得不說，這個“雙過半”標(biāo)準(zhǔn)是一個“高門檻”，首先很多小區(qū)都是分期開發(fā)的，其次業(yè)主也難以掌握小區(qū)具體的面積、戶數(shù)；達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后依規(guī)還要到房地產(chǎn)管理部門備案，雖不是行政審批，但業(yè)主往往會遭遇推諉、拖延、敷衍。

而即使業(yè)委會順利成立，也常常是有名無實的“空架子”，誰來組織、如何運行、組織保障等目前法律都沒有具體規(guī)定。在現(xiàn)行體制下，很多業(yè)主委員會的賬戶甚至掛靠在其監(jiān)督對象物業(yè)公司名下，因為其無法辦理組織機構(gòu)代碼證。這樣的組織，又如何與黑物業(yè)們硬碰硬呢？

歸根到底，業(yè)主并不只是在和“黑心物業(yè)”們斗爭

計劃經(jīng)濟時期，城市居民的住房主要由政府和工作單位提供資金，由房管部門負(fù)責(zé)開發(fā)和管理?，F(xiàn)在，城市住房開始市場化、商業(yè)化，開發(fā)建設(shè)和管理住宅小區(qū)的任務(wù)落到了開發(fā)商和物業(yè)公司身上。但是，許多房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司與房地產(chǎn)行政主管部門之間，仍有著非常密切的關(guān)系。

首先，很多房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司就是從以前的房管部門改制轉(zhuǎn)化而來，天然與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系密切，基本就是自家人；即使是勢力一般的開發(fā)商，也有政府部門作后盾。因為開發(fā)商靠獲得政府頒發(fā)的土地使用許可證及其批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃施工建房并取得利潤，政府部門則從出售土地使用許可證以及開發(fā)商的經(jīng)營行為中獲得財政收入，二者利益有著高度一致性。而如前文所述，物業(yè)公司基本上附屬于開發(fā)商，它們實質(zhì)上是開發(fā)商的物業(yè)部。

學(xué)者張磊采用社會運動理論和利益集團(tuán)理論，對北京若干業(yè)主維權(quán)個案進(jìn)行了研究，認(rèn)為以開發(fā)商和物業(yè)公司為主體，包括房管局小區(qū)辦、地方法院和街道辦事處等相關(guān)行政部門和政府官員在內(nèi)的，一個具有分利性質(zhì)的房地產(chǎn)商利益集團(tuán)已經(jīng)形成。

事實上，這從我國物業(yè)法規(guī)傾向于開發(fā)商和物業(yè)公司便可窺見一斑，例如《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理”定義為“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照………的活動”，硬性規(guī)定了業(yè)主必須聘用物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行管理；還有業(yè)主委員會成立之難，相關(guān)行政官員的 “設(shè)租 ”和 “尋租 ”現(xiàn)象也并不罕見。

制約“黑心物業(yè)”，有關(guān)部門有很大的作為空間

首先，當(dāng)然是要加速物業(yè)管理的市場化?？疾彀l(fā)達(dá)國家和地區(qū)的物業(yè)管理模式，不管是美國的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度、比利時的小型物業(yè)管理公司，還是臺灣業(yè)主自治模式，不難發(fā)現(xiàn)其背后理念都是物業(yè)管理高度市場化、物業(yè)管理權(quán)歸于業(yè)主。

在國外，物業(yè)公司一般扮演的是“保姆”或“管家”的角色

而要做到這一點，我國基層政府必須告別與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司之間的利益關(guān)系，才能以中立者立場公正協(xié)調(diào)各方主體的利益關(guān)系。

對于物業(yè)公司與房地產(chǎn)商“母子親緣關(guān)系”現(xiàn)象，也可以在法律源頭上有效避免?？稍凇段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中增加關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有任何產(chǎn)權(quán)關(guān)系的規(guī)定，同時，將《物業(yè)管理條例》“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”中，“提倡”改為“規(guī)定”。此外，完善業(yè)主委員會制度，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)認(rèn)證等也是應(yīng)有之義。

當(dāng)然，業(yè)主也需提高自己的維權(quán)策略，更好地保護(hù)自己。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位或者產(chǎn)生糾紛時，往往會拒交物業(yè)費，但這樣就會陷入一個死循環(huán)，業(yè)主越拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)越差，甚至招致物業(yè)的打擊報復(fù)。從目前來看，更有效的處理方式還是巧妙地搜集證據(jù)，尋求媒體曝光，以及利用政府部門內(nèi)部的相互監(jiān)督爭取問題解決。