一、影響大型購(gòu)物商場(chǎng)租金主要因素

1、商鋪面積

承租大面積的商戶(hù)一般是主力商戶(hù)，例如超市，承受租金單價(jià)較低；而承租小面積單位的租金單價(jià)較高。

2、商鋪的位置

每一樓層中，靠近主入口處、主通道附近或電梯兩側(cè)的位置一般租金單價(jià)較高。而在拐角處位置的或不在主通道上的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)較低。

3、品牌知名度

品牌知名度較高的，已被消費(fèi)者所認(rèn)識(shí)，會(huì)吸引一定的人流，在眾多的商戶(hù)中有一定的影響力，對(duì)于整個(gè)商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，引進(jìn)這樣的客戶(hù)會(huì)帶來(lái)連鎖反應(yīng)。例如國(guó)際一線(xiàn)品牌一定是安排首層位置，一般會(huì)以比較優(yōu)惠的條件承租。

4、主力商戶(hù)/龍頭商戶(hù)

每一樓層中的主力商戶(hù)會(huì)直接影響周邊的其它商戶(hù)。如果主力商戶(hù)的檔次定的是比較高檔的，周邊的品牌商戶(hù)也應(yīng)與其一致并安排在該主力商戶(hù)的周?chē)?。由于主力商?hù)一般承租的面積都比較大，租金單價(jià)相應(yīng)會(huì)較低，在其周?chē)纳虘?hù)受惠于主力商戶(hù)，租金單價(jià)相對(duì)較高。

5、行業(yè)

適當(dāng)?shù)纳虘?hù)組合及業(yè)態(tài)齊全有助于提升租金的收益。由于每種行業(yè)承受的租金不同，所以要根據(jù)樓層及商戶(hù)承租能力而確定租金。如服裝行業(yè)比較靈活，加上承租能力高，一般會(huì)放在商場(chǎng)較佳位置。

6、商鋪的格局

商鋪門(mén)面的寬窄、深度、形狀，或是否有柱子，都會(huì)直接影響到租金的高低。

7、消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣

消費(fèi)者購(gòu)物可分為有目的性和無(wú)目的性。例如，酒樓、娛樂(lè)中心等商戶(hù)承租能力較低，且消費(fèi)的客戶(hù)是有目的性，可安排于較高樓層，提高租金收益。

二、業(yè)態(tài)構(gòu)成│購(gòu)物中心

按功能性把購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分為零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、服務(wù)四大業(yè)態(tài)。統(tǒng)計(jì)中國(guó)10余家大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成顯示，目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心各功能性業(yè)態(tài)的比重分別為：零售64%、餐飲20%、休閑娛樂(lè)12%、服務(wù)5%。

與東南亞購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成：零售52%、餐飲18%、娛樂(lè)休閑20%、服務(wù)10%相比，目前國(guó)內(nèi)大型購(gòu)物中心的零售業(yè)態(tài)的比重與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相比高12%。

而娛樂(lè)休閑及服務(wù)業(yè)態(tài)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相比分別低8%、5%。這表明，與國(guó)外成熟購(gòu)物中心相比，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不盡合理，尤其是娛樂(lè)休閑、服務(wù)等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)較為單一，缺乏具有娛樂(lè)性和趣味性的項(xiàng)目。

購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)內(nèi)統(tǒng)計(jì)結(jié)果差異表

從不同類(lèi)型購(gòu)物中心的零售業(yè)態(tài)組成看，都市型購(gòu)物中心55.3%的零售業(yè)態(tài)以品牌專(zhuān)賣(mài)店為主,其次為超市12.9%;區(qū)域型購(gòu)物中心35%的零售業(yè)態(tài)為百貨主力店,其次為家居廣場(chǎng)8%;社區(qū)型購(gòu)物中心26.4%的零售業(yè)態(tài)為百貨,其次為超市24.9%。

這表明: 品牌專(zhuān)賣(mài)店已成為都市型購(gòu)物中心的主力零售業(yè)態(tài)，百貨、超市及專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)已成為區(qū)域型及社區(qū)型購(gòu)物中心的主力零售業(yè)態(tài)。

不同區(qū)域購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)情況表

從不同類(lèi)型購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)組成看，都市型購(gòu)物中心39.6%的餐飲業(yè)態(tài)以中餐為主，其次為美食街34.7%；區(qū)域型購(gòu)物中心60.3%的餐飲業(yè)態(tài)為中餐，其次為東南亞餐10.8%；社區(qū)型購(gòu)物中心51%的餐飲業(yè)態(tài)為中餐,其次為快餐23%。

這表明：都市型購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)日漸休閑化，區(qū)域型購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)日漸商務(wù)高檔化，而社區(qū)型購(gòu)物中心在提供大眾餐飲滿(mǎn)足社區(qū)居民消費(fèi)需求的同時(shí)，低檔次的快餐也成為發(fā)展重點(diǎn)。

不同區(qū)域購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)情況表

從不同類(lèi)型購(gòu)物中心的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)組成看，都市型購(gòu)物中心的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)以影院為主；區(qū)域型購(gòu)物中心的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)以?xún)和瘶?lè)園、電影院、KTV為主；社區(qū)型購(gòu)物中心的娛樂(lè)休閑以KTV、電影院、兒童樂(lè)園為主。

這表明，從目前看，中國(guó)購(gòu)物中心的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)發(fā)展較為單一，缺乏趣味性、娛樂(lè)性、以及適合室內(nèi)游樂(lè)的大型游藝項(xiàng)目，兒童游樂(lè)及電影院是最常見(jiàn)的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。

不同區(qū)域購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)情況表

購(gòu)物中心在我國(guó)的發(fā)展還處于起步階段，其投資模式也因開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)水平、資金實(shí)力、發(fā)展戰(zhàn)略的不同而不同。目前我國(guó)購(gòu)物中心主要投資模式有“統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、分割銷(xiāo)售、返租經(jīng)營(yíng)”和“租售結(jié)合”兩種。

購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完之后，把項(xiàng)目分割成若干個(gè)小的商鋪在市場(chǎng)上出售，在銷(xiāo)售時(shí)由管理商與商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，將商業(yè)物業(yè)交由經(jīng)營(yíng)商做統(tǒng)一招商、管理，投資者每年可以收取固定的投資回報(bào)。返租合同的期限短的一般為3—5年，長(zhǎng)的達(dá)到15年；而回報(bào)率一般為6%—9%。

購(gòu)物中心“租售結(jié)合”投資模式是在“分割銷(xiāo)售、售后返租”投資模式的基礎(chǔ)上進(jìn)化而來(lái)的。

其總體操作思路是：開(kāi)發(fā)商在購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，將整個(gè)項(xiàng)目的一部分商鋪出售，以收回投資成本（開(kāi)發(fā)商在出售商鋪時(shí)，一般都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，取得已出售商鋪的管理權(quán)，以便對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃），然后組建購(gòu)物中心管理公司或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)管理公司來(lái)對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)、管理，以賺取后期的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)和支付商鋪投資者的收益。（文章來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）