[導(dǎo)讀]小區(qū)公共收益來源、歸屬、管理、支出是深受業(yè)主關(guān)心的小區(qū)事務(wù)，也是目前不少小區(qū)糾紛比較多的領(lǐng)域。

　　小區(qū)公共收益來源、歸屬、管理、支出是深受業(yè)主關(guān)心的小區(qū)事務(wù)，也是目前不少小區(qū)糾紛比較多的領(lǐng)域。日前，市住房保障和房屋管理局邀請社會各界人士發(fā)表意見，共同探討小區(qū)公共收益問題。

　　隨著人民生活的日益改善，越來越多的市民搬進(jìn)了新家，大家從購房時就比較關(guān)心自己房屋的面積，這是因?yàn)椋簾o論是《購房合同》中載明的“建筑面積”還是《房屋所有權(quán)證》載明的“證載面積”，都是購房人用“真金白銀”買回來的，但是很多市民在購買房屋后，并不清楚自己除了自己每日居住的房屋外，在小區(qū)還有其他什么權(quán)利。筆者以一個街道辦事處工作人員的身份，想就住宅小區(qū)共有部分權(quán)益的歸屬作一個簡單的論述。

　　眾所周知，業(yè)主在購買房屋時一般是按照建筑面積支付購房價款，而建筑面積就包括了套內(nèi)住宅面積和共用部分的面積，因此共用部分的面積實(shí)際上也是業(yè)主花錢購買的，只不過這部分面積為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共用。依照《物權(quán)法》第72條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共用部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。這就是說，住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主可以依照物權(quán)法的規(guī)定，對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用部分享有使用權(quán)和收益權(quán)。

　　作為共用部分的使用權(quán)，這個很好理解，即業(yè)主可以使用公共道路進(jìn)行通行，在共用的健身、娛樂設(shè)施上進(jìn)行鍛煉和娛樂等等，但是對于公共部分的收益權(quán)，往往為業(yè)主所忽視。一般來講，小區(qū)內(nèi)的公共部分包括公共道路、電梯、健身娛樂設(shè)施等等，這些建筑物的面積已經(jīng)以公攤的方式計(jì)入各業(yè)主的證載面積中，因此，以這部分面積經(jīng)營所取得的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，這種經(jīng)營一般以下列形式出現(xiàn)：

　　1、利用公共道路設(shè)置停車泊位并收取停車費(fèi)、管理費(fèi)；

　　2、利用大廈的電梯、樓頂、外立面設(shè)置廣告位，并收取費(fèi)用；

　　3、利用小區(qū)泳池向來消費(fèi)的業(yè)主或其他消費(fèi)者收取門票或費(fèi)用；

　　4、在公共部分設(shè)置自動販賣機(jī)、商亭、快遞取件機(jī)，并收取設(shè)置單位的租金；

　　5、將物業(yè)管理用房出租，以收取租金。

　　以上只是利用共有部分取得經(jīng)營收入的幾種方式，在實(shí)際生活中的表現(xiàn)形式更為多種多樣，但是只要是利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營并取得收益的，依照《物權(quán)法》的規(guī)定，這部分收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。從目前了解的情況看，一般物業(yè)公司在從事物業(yè)管理過程中，往往將共用部分用于經(jīng)營并取得收入，而大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)公司的經(jīng)營狀況并不了解，而物業(yè)公司也不把共有部分經(jīng)營所取得的收入情況向業(yè)主公開，物業(yè)公司的這種做法實(shí)際上侵犯了業(yè)主對共有部分收益的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此，作為業(yè)主要知道自己在法律上具有哪些權(quán)利，只有知道自己的權(quán)利后才能知道自己的權(quán)利是否被侵害。

　　鑒于目前單個業(yè)主相對于專業(yè)的物業(yè)公司而言力量顯得單薄，筆者建議住宅小區(qū)應(yīng)立即召開業(yè)主大會和組建業(yè)主委員會，這樣在物業(yè)公司侵犯共有部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益時，業(yè)主委員會和業(yè)主大會可以代表全體業(yè)主與物業(yè)公司交涉、維權(quán)，以避免業(yè)主共有部分財(cái)產(chǎn)收益權(quán)被侵害的事實(shí)發(fā)生。

　　小區(qū)共有部分權(quán)益歸誰所有 江岸區(qū)二七街辦事處主任 曹燕

　　收益分配制度 完善共有部分

　　湖北華徽律師事務(wù)所律師 霍林

　　一、小區(qū)的公共收益的定義

　　小區(qū)公共收益是指小區(qū)全體業(yè)主的共有部位、設(shè)施因經(jīng)營利用而產(chǎn)生的收益, 以及行使管理權(quán)而產(chǎn)生的收益。常見的小區(qū)公共收益包括：公共區(qū)域的廣告收益例如轎廂廣告、戶外廣告；小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益；小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益；利用公共配套如活動場地、游泳池經(jīng)營收入；物業(yè)管理用房的收益等。

　　二、小區(qū)的公共收益的歸屬與分配

　　《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，所有權(quán)人對自己所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。收益權(quán)一般由所有人行使，他人使用所有物時，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。而收益是指收取因所有物而帶來的利益，包括孳息和利潤。

　　因此，很顯然，小區(qū)業(yè)主作為建筑物共有部分的所有人，可依法享有因利用建筑物共有部分經(jīng)營而獲取的收益，這是因法律關(guān)系而取得的利益，相當(dāng)于取得法定孳息。此外，《物權(quán)法》第82條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑物區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于與所有權(quán)人簽訂的委托合同，才獲得了從屬于所有權(quán)的物業(yè)管理權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，在相應(yīng)的權(quán)限范圍內(nèi)行使權(quán)力，不可越權(quán)。

　　1、業(yè)主享有建筑物共有部分的收益權(quán)

　　我國《物權(quán)法》73條，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第74條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第80條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂?收益分配等事項(xiàng), 有約定的, 按照約定; 沒有約定或者約定不明確的, 按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例確定。針對專有部分以外的共有部分產(chǎn)生的收益屬于公共收益, 業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。對該公共收益的分配若沒有特別約定, 則由業(yè)主按專有部分面積按份共有。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條也規(guī)定，利用物業(yè)共同部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主，業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。綜上所述，利用小區(qū)共有部分經(jīng)營所獲取的收益應(yīng)歸業(yè)主所有。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人基于業(yè)主的委托接管小區(qū)物業(yè)的，僅僅充當(dāng)代理服務(wù)機(jī)構(gòu)的角色，其擅自利用小區(qū)共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動并將所得收益收入囊中的行為是沒有任何權(quán)利基礎(chǔ)和法律依據(jù)的。

　　2、公共收益歸相關(guān)利害關(guān)系業(yè)主共有

　　在一些小區(qū)里, 若只有某一棟或幾棟的電梯內(nèi)、屋頂、外墻等共有部分被設(shè)置廣告, 其他地方?jīng)]有設(shè)置。在這種情況下約定, 其被置廣告所得的公共收益主要?dú)w于這一棟或幾棟的業(yè)主。如果還把所得的共有收益劃為整個小區(qū)共有, 顯然有失公平。所以作為對價, 可約定其享有更多的收益。

　　3、公共收益歸物業(yè)管理企業(yè)部分擁有

　　依據(jù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定，基于招商時所花的成本和經(jīng)營管理上投入的勞動，比如在利用小區(qū)公共道路劃作車位的出租管理收益上, 物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了義務(wù), 管理和維護(hù)了車輛和車位。物管人員付出了勞動, 本著權(quán)利、義務(wù)相統(tǒng)一的原則, 物業(yè)管理企業(yè)對這部分的公共收益也享有部分權(quán)利，以滿足其管理成本和一定的利潤要求。值得注意的是，物業(yè)公司獲取的報(bào)酬并不是基于“物業(yè)”管理，即物權(quán)而產(chǎn)生的利益，而是基于委托合同，即債權(quán)而獲取的利益。

　　三、小區(qū)的公共收益的主要去向

　　1、補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用的不足。

　　2、補(bǔ)充小區(qū)公共設(shè)施維修資金的不足部分。

　　3、入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賬，由業(yè)主委員會監(jiān)管。

　　4、物業(yè)公司直接占為己有。由于對自身法律地位及職能的認(rèn)識不清，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)理所當(dāng)然地認(rèn)為這是自身的一種補(bǔ)貼。加上大多數(shù)業(yè)主對此并不關(guān)注，小區(qū)公共設(shè)施收益很容易被侵占，在法律上可稱之為“隱性侵權(quán)”。

　　四、完善建筑物共有部分收益分配制度的建議

　　1、業(yè)主享收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)得傭金

　　業(yè)主作為所有權(quán)人，理應(yīng)享有共有部分的收益，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招商與經(jīng)營管理上付出了勞動，依公平原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得到一定的傭金，按照協(xié)議，適當(dāng)分配部分公共收益給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，能滿足其管理成本和一定的利潤要求，能讓其更有動力維護(hù)好公共設(shè)施，盡服務(wù)職責(zé)。另外，在部分沒有成立業(yè)主委員會或尚未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，可以參考“酬金制”的做法，先由物業(yè)公司代收這筆費(fèi)用，年底進(jìn)行分成。

　　2、由小區(qū)業(yè)主委員會介入，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就收益分配達(dá)成合意。

　　全體業(yè)主是公共收益的本原權(quán)利主體，應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人決定具體的程序、成本、收益歸屬，故，應(yīng)該通過召開業(yè)主大會處置分配小區(qū)收益。

　　3、應(yīng)建立管理規(guī)約與多數(shù)決議合理結(jié)合的自治規(guī)則。

　　如上所述，業(yè)主委員會應(yīng)召開業(yè)主大會，通過管理規(guī)約與多數(shù)決議對共有部分收益予以處置。在我國，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第1款規(guī)定：“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定”。業(yè)主委員會在就收益分配與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商時應(yīng)當(dāng)依照管理規(guī)約的約定。

　　總而言之，在我國調(diào)整建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的法律中應(yīng)當(dāng)建立管理規(guī)約與多數(shù)決議合理結(jié)合的自治規(guī)則組合模式，最終實(shí)現(xiàn)由管理規(guī)約所保障的個人利益與由多數(shù)決議所體現(xiàn)的多數(shù)人利益之間的最佳平衡。

　　我國法律關(guān)于共有物權(quán)收益的范圍、管理及其支配又是如何規(guī)定的呢？下面做簡明的介紹：

　　小區(qū)共有物權(quán)收益的管理

　　《物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬物，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定可知，對小區(qū)共有物權(quán)收益的經(jīng)營和管理，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以共同決定的事項(xiàng)有：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。因此，對小區(qū)共有物權(quán)收益的收取和管理，可以委托物業(yè)公司管理，也可以授權(quán)業(yè)主委員會管理。一般情況下，由小區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)公司對共有物權(quán)部分的收益進(jìn)行管理比較符合實(shí)際，因?yàn)槲飿I(yè)公司具有相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)和精力，能夠最大限度發(fā)揮共有物的經(jīng)濟(jì)效益，小區(qū)業(yè)主作為收益的所有人，可在管理公約或合同中約定從共有收益中支付合理的報(bào)酬給物業(yè)公司。

　　小區(qū)共有收益的支配

　　小區(qū)共有收益雖然屬于全體業(yè)主所有，但應(yīng)在法律規(guī)定的范圍進(jìn)行合理使用。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，小區(qū)公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。那么，在扣除支付委托物業(yè)公司管理共有物權(quán)的費(fèi)用后的剩余收益，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。而《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。此時的專項(xiàng)維修資金最終還是由業(yè)主共有，但應(yīng)用于小區(qū)建筑物及構(gòu)筑物共有部分的修繕和維護(hù)，不能將其私分據(jù)為己有。最后需要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)一物一權(quán)原則，小區(qū)業(yè)主不能主張對小區(qū)共有物進(jìn)行所有權(quán)的劃分，即不能對共有物進(jìn)行“量”上分割而劃歸于個人所有。

　　小區(qū)共有物權(quán)收益由誰來管理 湖北得偉君尚律師事務(wù)所 龔順榮