門診專家:

    江蘇省社會科學院博士后  李小紅

    北京大成(南京)律師事務所律師  孫永標

    門診問題:

    小區(qū)物業(yè)引入廣告，廣告收益該歸誰?

    專家觀點:

    ◇小區(qū)廣告收益分配決定權在業(yè)主，但也要考慮政策導向與物業(yè)公司的貢獻 

    ◇業(yè)主可以通過物業(yè)服務合同限制物業(yè)公司的不當行為 

    ◇小區(qū)廣告收入和物業(yè)費屬于兩個不同的法律關系，如果沒有明確約定，物業(yè)公司無權用廣告收入折抵物業(yè)費 

    ◇物業(yè)公司擅自引入廣告或者將收益據為己有，業(yè)主除向當地房地產行政主管部門舉報外，還可以起訴

    在小區(qū)的電梯里、門口處、道路兩旁常見各種廣告，有業(yè)主告訴記者，這些廣告是物業(yè)公司引入的，但對于廣告收益歸業(yè)主還是歸物業(yè)公司，多數業(yè)主都表示不太清楚。某小區(qū)物業(yè)公司負責人則稱，廣告費屬于公共收益，物業(yè)公司有權收取，會將這些費用用于小區(qū)門禁改造、增設長椅方便業(yè)主休閑等方面。那么，物業(yè)公司是否有權引入廣告?引入廣告前要不要征得業(yè)主同意?廣告收益該歸誰支配?對此，記者采訪了江蘇省社會科學院法學研究所博士后李小紅、北京大成(南京)律師事務所律師孫永標。

    誰有權引入廣告

    孫永標告訴記者，要搞清楚誰是引入小區(qū)廣告的主體，須先明確小區(qū)廣告的法律性質。根據物權法第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。而小區(qū)廣告一般設置在建筑區(qū)劃內的道路上、建筑墻面或電梯內，因此，引入小區(qū)廣告屬于利用業(yè)主共有建筑物或附屬設施進行經營的行為。也就是說，小區(qū)業(yè)主是小區(qū)廣告相關事宜的決定權主體。 

    李小紅認為，根據物權法規(guī)定，業(yè)主對小區(qū)的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對小區(qū)共有部分享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約，有關共有和共同管理權利的其他重大事項等應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。因此，對小區(qū)內廣告的設置與否、如何收費、收益如何處分等最終的決定權均應由小區(qū)業(yè)主行使。當然權利行使的方式可以是多種多樣的，可以由業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使，也可以委托物業(yè)公司甚至律師等行使。 

    “物業(yè)公司可以在小區(qū)廣告事務中發(fā)揮獨特的作用?！崩钚〖t表示，一般來說，小區(qū)廣告的設置等事務是由物業(yè)公司辦理的，這是因為從便利管理等角度看，物業(yè)公司因為管理義務所在，更方便開展該項工作。而且即使業(yè)主有權引入廣告，但因為小區(qū)廣告設置影響物業(yè)的管理工作，從合理性角度考量，也應該讓物業(yè)公司參與此類事務。正因為如此，2007年修訂后的《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。可見，小區(qū)內設置廣告實際上應當考慮業(yè)主和物業(yè)公司兩類主體的意見。物業(yè)公司的意見，本質上并不能制約業(yè)主的權利，因為業(yè)主可以通過物業(yè)服務合同限制物業(yè)公司的不當行為。 

    廣告收益歸物業(yè)嗎

    “既然設置小區(qū)廣告是利用業(yè)主共有的建筑物或附屬設施進行經營的行為，根據物權法第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。那么，根據物權法第76條規(guī)定，有關共有和共同管理權利的其他重大事項要由業(yè)主共同決定。”孫永標認為，按照《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。小區(qū)規(guī)劃區(qū)內的公共場所、公共設施，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。在小區(qū)公共場所、公告設施上經營廣告，應當經過小區(qū)全體業(yè)主同意或授權，物業(yè)公司不得擅自引入廣告。經營廣告所得，也應該歸全體業(yè)主所有，業(yè)主有權要求物業(yè)公司披露相關賬目，具體如何使用應當由業(yè)主或業(yè)主委員會決定或者根據物業(yè)服務合同約定進行處理。 

    實際上，多數業(yè)主對于廣告收益并不知情，如果物業(yè)公司擅自引入廣告或者將廣告收益據為己有，業(yè)主怎樣維權呢?孫永標表示，根據最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，法院應予支持。這里的其他行為人就包括物業(yè)公司。因此，物業(yè)公司如果擅自引入廣告或者將廣告收益據為己有，業(yè)主委員會可以起訴物業(yè)公司，要求恢復原狀、賠償損失或返還收益等。 

    小區(qū)廣告收益分配決定權在業(yè)主，但也要考慮政策導向與物業(yè)公司的貢獻。李小紅認為，廣告收益所有權屬于業(yè)主，因此收益分配權也在業(yè)主，但分配方式則應兼顧多種制度的引導。如物權法第80條規(guī)定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。《物業(yè)管理條例》則規(guī)定，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。即業(yè)主在自主決定分配時，要考慮這是小區(qū)公共收益，應優(yōu)先用于公共支出，還應考慮到物業(yè)公司對引入小區(qū)廣告的作用、管理成本變動等因素，支付物業(yè)公司相應費用等。此外，小區(qū)廣告事務不管是業(yè)主自行負責，還是委托物業(yè)公司負責，所有收益均應做到公開透明，同時業(yè)主一定要明白，權利和義務是對等的，在行使權利、享受收益的同時，相應的成本、風險等也應承擔。 

    對于物業(yè)公司是否可以廣告費收入沖抵物業(yè)費的問題，孫永標認為，目前很多物業(yè)公司擅自引入廣告，并將廣告收入據為己有，主要的理由就是物業(yè)費收不上來，物業(yè)公司要通過廣告費彌補虧空。但是，小區(qū)廣告收入和物業(yè)費屬于兩個不同的法律關系，如果沒有明確約定，物業(yè)公司無權用廣告收入折抵物業(yè)費。 

    小區(qū)廣告亂象如何規(guī)制 

    物業(yè)公司認為小區(qū)廣告收入是自己的，而業(yè)主并不清楚自己對廣告收益有支配權，這反映出小區(qū)廣告管理比較混亂。李小紅說，小區(qū)廣告種類繁多，形式多樣，有的廣告是公益性的，有的是商業(yè)性的，有的廣告被放置于霓虹燈、液晶屏上，有的則被張貼在住宅墻上、或涂刷、懸掛在各處。而小區(qū)廣告管理也問題重重。 

    李小紅說，我國廣告法對廣告主、廣告經營者、廣告發(fā)布者從事廣告活動有一系列禁止性和強制性約束條款。這些條款包括對廣告必須進行審查，但在小區(qū)投放廣告，無論物業(yè)公司還是業(yè)主委員會或全體業(yè)主一般都沒有資格和能力對廣告內容的真實性、合法性、科學性等進行審查。而對小區(qū)內的各種廣告媒介附著物的出讓，到底誰是適格的出讓主體，誰是代理主體;在小區(qū)內投放廣告的合同內容應該怎樣擬訂，費用以何種標準支付，由誰決定，收益應當歸誰支配，怎樣支配等問題，有的法律沒有規(guī)定，有的雖然有了明確規(guī)定，但在實踐中并未得到遵守。 

    針對這種情況，孫永標建議，小區(qū)業(yè)主入住后，一旦條件成熟，應該盡快召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會對小區(qū)廣告的引入、收益的分配等問題與物業(yè)公司交涉，一旦交涉不成，以業(yè)主委員會的名義維權更具有正當性和可行性。在選聘物業(yè)公司時，要和物業(yè)公司對小區(qū)廣告的引入、收益以及違約責任等進行明確的約定。一般來說，小區(qū)廣告的收益可以約定用于公共開支，如用來補充住房維修基金，改善小區(qū)服務，也可用于沖抵物業(yè)管理費、公攤水電費，等等。此外，還可以從中提取一部分作為報酬，用于獎勵物業(yè)公司，激勵物業(yè)公司提供更好的服務。如果物業(yè)公司擅自引入廣告或者將廣告收益據為己有，業(yè)主或業(yè)主委員會可根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定向當地房地產行政主管部門舉報，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告并處以罰款。除舉報外，還可以起訴物業(yè)公司。起訴的時候，最好以業(yè)主委員會的名義，因為經過備案的業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。此外，如物業(yè)公司拒不糾正其不當行為，在物業(yè)服務合同期滿后，業(yè)主委員會可以撤換該物業(yè)公司，重新選聘其他物業(yè)公司。