按《海南經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(下簡稱《條例》)中規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤。依照有關規(guī)定設立專項維修資金的，從專項維修資金中列支。然而，記者調查了解到，目前一些住宅小區(qū)的現(xiàn)狀是，要么沒有專項維修基金，要么就是申請不下來。小區(qū)公共部分維修究竟誰來買單？

A 沒有專項維修金———費用分攤，難！

“我們這種舊樓大多是沒有繳納專項維修基金的，但是問題出現(xiàn)的比較頻繁，維修就成了大問題。比如公共水管、公共過道、樓梯等修起來都是一筆費用。如果找業(yè)主分攤就很難辦，如果放著不管，業(yè)主還會找我們物業(yè)，所以很多時候我們就只能墊付?！泵郎嵝^(qū)物業(yè)公司盧經理表示。

據正在為分攤發(fā)愁的?？谑兴囋反髲B物業(yè)負責人陳女士介紹，自從她接管該大廈，就開始向業(yè)主催繳電梯更新維修費，電梯是物業(yè)公司剛進入小區(qū)時更換的，一共花了五萬多元，因為沒有專項維修基金，只能由物業(yè)公司墊付。“這筆花銷到現(xiàn)在已經有三四年了，但始終沒有把錢收完。現(xiàn)在還有不少業(yè)主一共欠我們2萬多元?！标惻孔雷由祥L期貼著一張紙，上面是這筆欠款繳費和不繳費業(yè)主的記錄?！皬奈?011年接管這個大廈以來，除了正常工作之外，最主要的工作就是向業(yè)主催繳這筆錢，大多業(yè)主還是比較通情達理的，今天就有一個業(yè)主發(fā)短信給我說有時間就過來交錢。這位業(yè)住大概要公攤3000多元?！?/P>

而能主動送錢上門的并不多，平時陳女士都是挨家挨戶解釋，樓上樓下貼上催繳的公示，這筆錢從誰口袋里掏出來都很難?！昂芏鄻I(yè)主并不能理解，有的說這筆費用不該自己出，有的說自己不是房東不歸自己管，有的說我們物業(yè)多報了費用，總之，能拖就拖，能不給就不給?！标惻空f，“不少房子是出租出去的，根本找不到業(yè)主，想收錢就更不容易?！?/P>

同樣是電梯維修，明都大廈一位劉女士向本報反映，電梯停運兩天竟然沒有人來修，記者向物業(yè)了解情況得知，“電梯維修花了6萬多元，業(yè)主們不理解，除了物業(yè)費一分錢都不多交，也不能就這么一直停運，最后還是我們墊錢把電梯修好，但是后面的催繳就成了難題了?！?/P>

記者從?？谑蟹抗芫至私獾?，目前整個海口只有550個小區(qū)建立了專項維修基金，總金額達到10億元。?？谑袃H美蘭區(qū)就有1100個小區(qū)，據業(yè)內人士估計，海口市小區(qū)可達到3000個，大部分小區(qū)沒有繳納專項維修基金。而據?？谑蟹抗芫止ぷ魅藛T介紹，并不是每個已建立的專項基金都收繳齊全，有些小區(qū)雖然建立專項維修基金，但是交錢的也只有一部分。

B 申請專項維修金———雙“三分之二”同意，難！

從2004年之后，所有新小區(qū)都按規(guī)定繳納了專項維修基金，也開始為自己購買了“養(yǎng)老金”，但是令業(yè)主和物業(yè)苦惱的是，這筆錢著實難用?！皳艺f知，目前?？诟鱾€小區(qū)能夠申請下來專項維修基金的很少。”?？谑幸晃晃飿I(yè)管理部門工作人員介紹。

記者6日從?？谑蟹抗芫至私獾?，近幾年專項維修基金每年的使用在400到500萬元?！皩ｍ椌S修基金的使用要嚴格按照規(guī)定才行，因為規(guī)定比較嚴格，所以申請起來也是很麻煩。但如果小區(qū)提供過來的資料齊全，申請基金使用也會相對快些。”該局一位工作人員介紹。

該工作人員還介紹，“《條例》中規(guī)定，決定籌集和使用專項維修資金；改建、重建物業(yè)共用部位、共用設施設備等事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。其實申請所需材料大多還是比較容易辦到，只有這一條雙“三分之二”很難辦到，所以說申請比較困難。”

“雙‘三分之二’已經成為了小區(qū)最主要的障礙，大部分小區(qū)根本沒辦法做到，要么是小區(qū)業(yè)主的積極性不高，導致人數不能超過三分之二，要么是小區(qū)空置率過高，面積不能超過三分之二。我們小區(qū)發(fā)生過幾次公共維修費用支出都沒能申請到，索性也就沒人再指望這筆錢了?！焙？谀承^(qū)王先生說，他還給記者舉了個例子，“如果一個小區(qū)A棟的電梯壞了需要動用維修基金，就需要整個小區(qū)的雙三分之二的表決通過，那么其他如B、C、D棟的業(yè)主就不會積極參與，甚至更不愿意動用這筆款項，因為這筆維修支出并不能影響到他們的利益”。

C 建議降低專項維修基金申請門檻

“雙三分之二是個硬性的標準，但是具體操作中我們也會盡量簡化。比如業(yè)主不再本地的，可以通過傳真將表決傳回來，可以不用見到業(yè)主本人和現(xiàn)場表決。這樣就能相對容易些。”?？谑蟹抗芫忠晃还ぷ魅藛T表示。

?？谑幸晃蛔隽诉^年物業(yè)監(jiān)督管理的專家表示，專項維修基金要從兩方面改善，一個是降低申請標準，提高這部分錢的使用效率。另一個就是進行細化管理，細化到戶，維護誰的利益花誰的錢。他說，“如果一棟樓里的公共水管，或者電梯需要維修，不關其他棟樓業(yè)主的利益，就可以由這一棟業(yè)主進行表決，通過之后只提取這部分業(yè)主的專項維修基金，而其他業(yè)主不用花錢也不用表決，情況就會好辦的多?！薄叭绻麑ｍ椌S修基金能建立個人賬戶是最好，細化管理，讓每一部分錢的使用和支出細化到每一位業(yè)主，該由誰出多少就扣除其賬戶上的資金，不足再由業(yè)主自己補交。這樣就不會才產生利益分攤、損失分攤的情況，業(yè)主的意見也就會減少。”

他還表示，“海南有自己特殊的省情，應該根據具體情況來指定我們自己的標準?，F(xiàn)在省內一些小區(qū)存在房屋空置現(xiàn)象，平時連人都見不到，想要對一件事情表決超過三分之二更是不宜。”另外，他還向記者透漏，目前?？谝苍卺槍Ρ镜匦^(qū)的具體情況起草相關的法規(guī)，其中就可能涉及?？谑行^(qū)專項維修基金的使用與管理問題，以期能夠改善現(xiàn)有的不足。

相關鏈接

1 專項維修基金

專項維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人?！稐l例》規(guī)定：物業(yè)共用部位、共用設施設備出現(xiàn)嚴重損壞、故障，嚴重影響業(yè)主生活或者人身財產安全，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的，業(yè)主委員會可以在書面報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門申請動用專項維修資金。

2 新聞背景

2004年7月20日?？谑蟹慨a管理局出臺《關于依法收繳物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的通知》，《通知》第五條規(guī)定，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3%向售房單位繳交維修基金。再按每套房屋列出詳細帳目，在辦理房屋產權過戶手續(xù)前，統(tǒng)一繳存到房管局指定的專項維修基金專戶代管。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。海口市的住宅小區(qū)真正統(tǒng)一收取公共維修基金就始于2004年8月1日。

不收取公共維修基金就無法辦房產證。據了解，物業(yè)專項維修基金的交繳，是國家建設部早就有文件規(guī)定，但由于種種原因，導致海南銷售的房產大部分都沒有繳納物業(yè)專項維修基金。因此，許多住宅在入住幾年后，出現(xiàn)多次需要大修卻沒有資金的問題發(fā)生。并由售房單位按一定比例一次性代為收取。2008年8月1日，由于專項維修基金存在資金可能被挪用的隱患，海口市房地產管理局規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)一律停止代收購房人交存的住宅專項維修資金，個人交存住宅專項維修資金到指定銀行后，可憑票據辦房產過戶手續(xù)。