【萬科研發(fā)】萬科集團景觀成本控制流程

來來永勝 2015-11-11

展開全文

萬科集團景觀工程目標成本編制標準

1．適用范圍

適用于項目策劃、景觀方案設計、景觀初步設計、景觀施工圖設計及景觀施工各階段的目標成本確定工作。

《目標成本管理規(guī)定》要點

A.目標成本，是指在不同階段制訂的項目開發(fā)成本計劃，是包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本和財務成本等的項目全成本。

B.目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個階段目標成本的制訂都是在上一個階段基礎上進行的。

C.主體工程施工圖設計完成后，分公司負責編制（或委托咨詢公司編制）施工圖預算和項目的目標成本計劃，經(jīng)分公司領導審核確認后，報集團公司審核。

D.集團公司成本管理部對施工圖預算進行審核后，組織戰(zhàn)略投資部、規(guī)劃設計部、分公司等相關部門一起對《項目目標成本計劃》進行評審，評審通過后，成本管理部綜合各部門意見，編制《項目目標成本控制指導書》。

E.（一）可研階段目標成本（投資估算）允許誤差不超過 30%；；；；；

（二）規(guī)劃方案階段目標成本（估算成本）允許誤差不超過 15%；；

（三）項目開發(fā)目標成本（目標成本控制指導書）允許誤差不超過5%；

2．園林景觀成本構成

3．項目目標成本表編制

3.1項目論證決策階段，依據(jù)投資估算確定景觀目標成本，成為景觀總目標成本，用以控制景觀方案設計，是評審方案設計的標準之一。

3.2項目景觀方案設計完成后，依據(jù)方案設計設計估算確定目標成本，成為控制擴初設計的目標成本，是評審初步設計的標準之一。

3.3初步設計完成后，依據(jù)初步設計概算確定目標成本，成為控制施工圖設計的目標成本，是評審施工圖設計的標準之一。

3.4施工圖設計完成后，依據(jù)施工圖預算確定目標成本，作為項目施工階段成本控制目標。

3.5景觀總目標成本及其它階段的目標成本按照上表《園林景觀成本構成》進行測算編制。

4．確定目標成本應遵循的基本原則

4.1標桿瞄準在項目選擇和項目策劃階段，項目開發(fā)籌建部門應通過市場研究找準銷售價

格市場標桿、工程成本市場標桿，以及非工程成本市場標桿。

4.2滿足顧客需求

a)在項目選擇和項目策劃階段必須關注目標顧客定位、分析目標顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。

b)在分階段確定目標成本時，應始終注意將成本分項結構向顧客核心需求方向傾斜。

4.3競爭策略要求

a)在項目選擇的項目策劃階段，應調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結合項目自身資源條件和經(jīng)營目標，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標或定性描述。

b)在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結構滿足競爭策略要求。

4.4倒逼成本

4.4.1通過項目選擇和項目策劃階段的市場調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場標桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準確判斷和取舍。

4.4.2用合理的預期稅前盈利額倒逼項目總成本，并用以指導“限額設計”和項目開發(fā)策劃的硬性指標。

4.4.3用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本。

a)方案設計形成的目標成本≤景觀總目標成本-成本預備費（一般為景觀總目標成本×8%）。用景觀總目標成本減去成本預備費的結果倒逼指導方案設計，直到方案設計優(yōu)化滿足此要求。

b)景觀初步設計形成的目標成本≤景觀方案設計形成的目標成本+成本預備費*20%。用方案設計形成的目標成本倒逼指導初步設計，直到初步設計優(yōu)化滿足此要求。

c)景觀施工圖設計形成的目標成本≤初步設計形成的目標成本+成本預備費*10%。用初步設計形成的目標成本倒逼指導施工圖設計，直到景觀施工圖設計優(yōu)化滿足此要求。

d)測算的施工圖設計成本加上未使用的成本預備費（≥70%的成本預備費）即成為確定的項目成本控制目標。

5.制定景觀目標成本參考數(shù)據(jù)

注：以上列表數(shù)據(jù)來自考察、網(wǎng)絡調(diào)研、同行交流、與相關施工單位交流溝通。

本表主要顯示景觀投資水平的高低與整體樓盤的定位。

6.景觀投資原則：

基于以上分析，提出以下投資原則及控制性建議：

1. 景觀投資水平應根據(jù)營銷定位的樓盤檔次相匹配，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。

2. 盡量選擇優(yōu)秀設計單位或著名設計師合作，不僅能夠有效的優(yōu)化產(chǎn)品設計，而且能夠提高產(chǎn)品的知名度，把握了景觀細節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設計成果能節(jié)約成本。

3. 選擇相匹配的材料及有實力的施工單位，保證設計效果的實現(xiàn)，設計再好，沒有好的施工單位來實施，同樣不能做出好的園林景觀。

4. 為控制整體投資，應合理分配。根據(jù)地塊分級，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標準，而應該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級采取景觀投入分級的策略，在重點區(qū)域，如會所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應高于平均水平，相反，則可以適當?shù)陀谄骄?span style="letter-spacing:-1px">，合理的有一定程度的區(qū)分景觀投入，控制整體投入將使投資更加合理，經(jīng)濟。

7．景觀投資重點

1. 根據(jù)整體規(guī)劃土地分級策略在景觀投資上相應的提高重點位置及銷售買場路線的景觀投資水準。

2.在考慮景觀均好性的同時，適當?shù)奶岣呱虡I(yè)街區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標準。

3. 依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設計越來越重視軟景的趨勢，樓盤整體投資應提高軟景投資比例。

4. 根據(jù)“木桶原理”，在相對劣勢地塊（朝向不好、周邊環(huán)境差）周圍應適當提高景觀投資水平，提高劣勢地塊的景觀標準即提高了整體樓盤的物業(yè)品質(zhì)；對于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的。

8．景觀工程結算管理作業(yè)指引

8.1《工程結算管理規(guī)定》摘錄

（1）結算資料必須先經(jīng)監(jiān)理單位審核合格后再提交甲方工程部審核。甲方現(xiàn)場工程師負責審核竣工資料和結算資料的有效性，并提交分公司工程部經(jīng)理簽字確認。分公司工程部對結算資料審核完成后，填寫《工程結算資料交接單》，將結算資料移交分公司成本部。

（2）委托造價咨詢機構編制工程結算，在造價咨詢委托合同中應明確要求其提供計算底稿（包括工程量、鋼筋實際含量的詳細計算書）及與承包單位核對后的結算資料，并同時提供與承包單位的核對差異情況說明。

（3）工程結算造價變動超過該分項工程合同造價的5%或結算金額超過200萬元，要分公司總經(jīng)理、集團公司主管副總、財務總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)簽批準

8.2結算書由三部分組成：

（一）工程結算審批表（審批表格）

（二）詳細結算書及審核情況（報送結算、審核結算及相關符合結算條件的資料、簽證及依據(jù)等）

（三）工程竣工資料（驗收報告、招標文件、合同、材料合格證明等等）

下面以兩份示例說明：

一份完整的工程結算清單(成都景觀)

1、工程結算審批表（封面，報集團公司）

2、結算匯總表內(nèi)容包括：

A、建筑工程

B、裝飾（硬質(zhì)鋪裝）

C、綠化工程

D、景觀水、電工程

結算造價：220.058 萬元（其中合同價229.4852 萬元，減少造價9.4272 萬元）

會簽欄：施工單位（經(jīng)辦人、項目經(jīng)理、蓋公章）

建設單位（成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理、蓋公章）

2.1、現(xiàn)場簽證相關資料

2.1.1現(xiàn)場簽證單審批表（簽證內(nèi)容及增加造價金額，由項目部工程師、經(jīng)理、成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批，結算單據(jù)）《附：預算計價表》

2.1.2 甲方通知單審批表（變更內(nèi)容，由設計部工程師、經(jīng)理、成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批）

2.1.3甲方通知單（發(fā)施工單位，通知變更內(nèi)容及變更圖紙、圖片，蓋甲方公章，對外發(fā)放）

2.1.4施工單位報送《技術、經(jīng)濟簽證核定單》、報告、聯(lián)系單、圖片和技術方案等相關依據(jù)。

3、單位工程竣工資料

3.1竣工工程申請驗收報告

3.2單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄

3.3工程結算資料交接單（填表人為此項工程甲方主管工程師）

3.4物業(yè)移交函（甲方、物業(yè)、乙方、相關工程交叉單位）

3.5材料產(chǎn)品合格證書、檢驗報告、質(zhì)量證明

3.6施工單位報送的結算書

3.7施工合同、中標報價表（原商務標）、竣工圖紙

3.8中標通知書、企業(yè)資質(zhì)及證明資料（原技術標資信部分）

3.9招標文件、考察報告及招標控制價審批表打印件

3.10評標會議記錄、評標會議簽到、投標單位資格確認表、考察報告審批表、考察報告

另一份完整的工程結算清單(成都圍墻及垃圾站)

1、工程結算審批表（封面，報集團公司）

2、結算匯總表

內(nèi)容包括：

A、合同價（暫定450米） 31.6 萬（單價合同，702.22 元/米）

B、圍墻實際測量513.2米 702.22×（513.2-450）=4.438萬元（詳收方單）

C、圍墻變更石材增加費用 5.0793萬元（甲方通知）

D、增加垃圾站工程 3.2961萬元（甲方另行委托工程）

結算造價：44.4134萬元（其中合同價31.6萬元，增加造價12.8134萬元）

會簽欄：施工單位（經(jīng)辦人、項目經(jīng)理、蓋公章）建設單位（成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理、蓋公章）

2.1、收方記錄單（工程名稱、收方時間、實測數(shù)據(jù)513.2 米、甲乙方參加人員、施工方公章）

實測長度增加情況說明（暫定450 米，實測513.2 米，增加情況說明，設計管理部簽字蓋章）

2.2、圍墻變更石材相關資料

2.2.1 甲方通知單審批表（柱子石材變更，由設計部工程師、經(jīng)理、成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批）

2.2.2甲方通知單（發(fā)施工單位，通知柱子石材變更，蓋甲方公章，對外發(fā)放）

2.2.3石材變更造價增加相關資料

A、石材變更增加造價預算（只調(diào)整材料增加造價）

B、圖紙及工程量計算式

C、材料定價通知單審批表（確定單價、供方報價，由成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批）

D、材料定價通知單（發(fā)施工單位、甲定單價、供方報價，蓋甲方公章，對外發(fā)放）

E、材料價格確認單（施工單位起初報送甲方的公文，匯報石材變更引起的造價增加）

2.3垃圾站工程結算資料

2.3.1工程預算審批表（附工程預算、設計圖紙）