小編：最近不少朋友在微信圈或者QQ群咨詢一些關(guān)于房產(chǎn)的問(wèn)題，大多數(shù)朋友都認(rèn)為：夫妻中的另一方是無(wú)權(quán)擅自出售共有房產(chǎn)的，即便出售了，訴訟也能要回，理由就是“沒(méi)有經(jīng)過(guò)我同意”。其實(shí)，這里面有一個(gè)很大的誤區(qū)，為了讓朋友們清楚這個(gè)誤區(qū)的根本原因，本文把梁慧星老師的《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋之（無(wú)權(quán)處分·善意取得）》中，關(guān)于夫妻共有房產(chǎn)處分的內(nèi)容，推送給朋友們，供大家參考學(xué)習(xí)。

一、以夫妻關(guān)系為基礎(chǔ)的共有財(cái)產(chǎn)的處分。

實(shí)際生活中，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，當(dāng)然可以把夫妻雙方登記為共有人，房產(chǎn)證上記載為共同所有，并載明夫或妻的所有權(quán)份額（各一半），但多數(shù)情形是，房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫或妻一人名下，名義上是夫或妻個(gè)人的所有權(quán)，而實(shí)際上是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。這就造成產(chǎn)權(quán)證（登記簿）記載與實(shí)際情形不一致。夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是婚姻法明確規(guī)定的（婚后所得共同制），無(wú)論產(chǎn)權(quán)證或者登記簿記載的所有權(quán)人是夫或妻一方或者是夫妻雙方，都不能改變婚姻法的規(guī)定，都屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

為防止夫妻一方背著另一方處分財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)登記部門(mén)采取的辦法是，凡個(gè)人出賣(mài)房屋的，需要證明是單身，如果不能證明是單身，則要求出賣(mài)人夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)辦理過(guò)戶登記。因?yàn)樯鐣?huì)生活的復(fù)雜性，夫妻一方背著他方處分房產(chǎn)的情形仍時(shí)有發(fā)生。例如搞個(gè)假離婚證欺騙登記機(jī)關(guān)。因此就有夫妻關(guān)系另一方起訴到人民法院，要求確認(rèn)他方處分共有財(cái)產(chǎn)的合同無(wú)效。

這里特別要指出，這類案件并不都是夫妻一方背著他方處分共有財(cái)產(chǎn)。常有這樣的情況，夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)，其實(shí)是對(duì)方同意的、雙方共同決定的，因?yàn)楹髞?lái)房?jī)r(jià)漲了，出賣(mài)人認(rèn)為吃虧了，要想反悔，就由他方出面向法院起訴，以出賣(mài)人事前未征得同意為由，要求法院認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。法院如果予以支持，判決宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，正好中了當(dāng)事人的圈套，使不誠(chéng)信的人得利，使誠(chéng)實(shí)守信的相對(duì)人受害。

此前，各地人民法院裁判以出賣(mài)人未征得夫妻關(guān)系他方同意為由要求宣告合同無(wú)效的案件，往往適用合同法第51條，前面已經(jīng)談到這樣做是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉蚱抟环教幏止灿胸?cái)產(chǎn)，不屬于合同法第51條的適用范圍?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)什么法律規(guī)則裁判這類案件？

請(qǐng)?zhí)貏e注意婚姻法第17條。

二、婚姻法為什么不規(guī)定夫妻雙方“共同行使”處分權(quán)？

因?yàn)?，這樣規(guī)定違背社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)。中華民族的傳統(tǒng)，不是丈夫當(dāng)家就是妻子當(dāng)家，無(wú)論買(mǎi)進(jìn)或者賣(mài)出，通常都是一人出面，其實(shí)事前夫妻雙方已經(jīng)商量好了，即使事前未商量是一方隨機(jī)決定，也是為夫妻雙方的利益。要求法律行為必須雙方共同實(shí)施，或者出示另一方的授權(quán)書(shū)，一不合人情事理，二不利于市場(chǎng)交易。因此，婚姻法明文規(guī)定夫妻有平等的處分權(quán)。

三、是不是凡夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)的合同，就絕對(duì)不能認(rèn)定無(wú)效呢？

當(dāng)然不是。法庭認(rèn)定合同無(wú)效必須有法定事由，這就是處分人“具有損害夫妻關(guān)系他方的惡意”，主要是為了離婚時(shí)侵占共有財(cái)產(chǎn)。

換言之，夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同，原則上有效，例外無(wú)效。這個(gè)例外，就是處分人“具有損害夫妻關(guān)系他方的惡意”，就是離婚時(shí)獨(dú)占、侵占本屬于夫妻共有的財(cái)產(chǎn)。

法院審理此類案件時(shí)，關(guān)鍵看處分人有沒(méi)有損害夫妻關(guān)系另一方的惡意。如果不具有這樣的惡意，夫妻感情不錯(cuò)，一家子和和美美地過(guò)日子，實(shí)質(zhì)是因?yàn)楹髞?lái)房?jī)r(jià)上漲，雙方或一方認(rèn)為賣(mài)虧了，于是以出賣(mài)人未征得他方同意為由要求宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，則人民法院應(yīng)不予支持，應(yīng)斷然駁回原告請(qǐng)求。但如果查明的事實(shí)是，處分共有財(cái)產(chǎn)的一方具有損害他方的惡意，即為了離婚時(shí)獨(dú)占共有財(cái)產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)支持夫妻關(guān)系另一方的請(qǐng)求，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這種情形，法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)，是合同法第52條。

合同法第52條規(guī)定了合同無(wú)效的六項(xiàng)法定事由，法庭可以考慮其中第（二）項(xiàng)“雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”，和第（四）項(xiàng)“損害公共利益”。法庭如果查明處分人有損害夫妻關(guān)系他方的惡意，即離婚時(shí)獨(dú)占共有財(cái)產(chǎn)，而相對(duì)人對(duì)此明知的，即應(yīng)依據(jù)合同法第52條第（二）項(xiàng)關(guān)于雙方惡意串通的規(guī)定，判決宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果查明丈夫有損害妻子利益的惡意，即離婚時(shí)獨(dú)占共有財(cái)產(chǎn)，而相對(duì)人并不知情（或難于認(rèn)定相對(duì)人是否知道），則應(yīng)依據(jù)合同法第52條第（四）項(xiàng)關(guān)于損害社會(huì)公共利益的規(guī)定，判決宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。因?yàn)榛橐龇P(guān)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定、保護(hù)夫妻雙方合法權(quán)益、保護(hù)妻子和子女合法權(quán)益、維護(hù)親情有序和諧的婚姻家庭關(guān)系，屬于社會(huì)公共利益，夫妻一方意圖侵占夫妻共有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然構(gòu)成對(duì)社會(huì)公共利益的侵害，構(gòu)成認(rèn)定合同無(wú)效的法定事由。

為什么要有這個(gè)“例外之例外”，理由如下：

（一）婚姻法對(duì)此有專門(mén)規(guī)定。婚姻法第47條規(guī)定，“離婚時(shí)，一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣(mài)、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣(mài)、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)或偽造債務(wù)的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求再次分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”可以在離婚時(shí)或者離婚后通過(guò)適用婚姻法上述規(guī)定制裁出賣(mài)人。法庭認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效，不會(huì)導(dǎo)致對(duì)夫妻關(guān)系另一方的實(shí)質(zhì)不公正。

（二）因?yàn)橘I(mǎi)受人是無(wú)辜的，且已依法辦理過(guò)戶登記得到所有權(quán)，他的所有權(quán)受不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力和物權(quán)對(duì)抗力保護(hù)。要?jiǎng)儕Z買(mǎi)受人已經(jīng)合法取得的所有權(quán)，不僅侵害買(mǎi)受人合法權(quán)益，且損害市場(chǎng)交易秩序，損害整個(gè)法律秩序。

（三）再一個(gè)理由是，即使判決合同無(wú)效，也難于恢復(fù)原狀，判決難于執(zhí)行，必然使人民法院自己陷入困境：這樣的判決很難執(zhí)行，執(zhí)行不了原告到處上訪，要真的執(zhí)行了，買(mǎi)受人到處上訪。

梁慧星：買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋之善意取得問(wèn)答

問(wèn)題24：部分共有人擅自處分共有物是處分自己的財(cái)產(chǎn)，不是處分他人之物，那在這種情況下是否排除了善意取得的適用？

梁慧星：物權(quán)法第106條規(guī)定的善意取得制度，其適用范圍是：無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，因權(quán)利人不追認(rèn)、處分人事后也未取得處分權(quán)，而依據(jù)合同法第51條被宣告無(wú)效的情形。共有人處分共有物，是處分自己的財(cái)產(chǎn)，屬于合同法第50條規(guī)定的超越權(quán)限代表或者第49條規(guī)定的表見(jiàn)代理，不在物權(quán)法第106條善意取得制度的適用范圍之內(nèi)，當(dāng)然不發(fā)生善意取得的問(wèn)題。

問(wèn)題25：夫妻一方擅自出賣(mài)房屋，如果相對(duì)人是善意的，但夫妻另一方認(rèn)為出賣(mài)房子的一方是惡意的，法院根據(jù)公序良俗原則認(rèn)定合同無(wú)效。如果不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶了，法院能否認(rèn)定善意取得有效？

梁慧星：這種情況不適用善意取得。剛才談到，物權(quán)法第106條規(guī)定的善意取得制度，其適用范圍是無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)合同，被認(rèn)定合同無(wú)效情形。夫妻一方出賣(mài)房屋，屬于共有人處分共有財(cái)產(chǎn)，不屬于無(wú)權(quán)處分合同，也就不在物權(quán)法第106條善意取得制度的適用范圍。前面分析夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)的處理規(guī)則時(shí)，已經(jīng)談到，夫妻一方處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，原則有效，例外無(wú)效。這個(gè)例外是（經(jīng)法庭查明）處分人有損害夫妻關(guān)系他方的惡意。還談到，即使處分人具有惡意，但相對(duì)人屬于善意，如果合同已經(jīng)履行并已辦理所有權(quán)過(guò)戶登記的，法庭不宜否定合同效力。這種情形，因?yàn)橐呀?jīng)辦理過(guò)戶登記，法庭駁回原告宣告合同無(wú)效的請(qǐng)求，作為“處理規(guī)則的例外的再例外”。前面已經(jīng)講了理由。

問(wèn)題26：我接著上面的問(wèn)題再請(qǐng)教梁老師，相對(duì)人善意的時(shí)候合同無(wú)效，但如果已經(jīng)登記合同就有效，合同有效無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)是否以過(guò)戶登記為標(biāo)準(zhǔn)？

梁慧星：一個(gè)重要前提是法律規(guī)定不明確，立法機(jī)關(guān)沒(méi)有專門(mén)針對(duì)夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)創(chuàng)設(shè)法律規(guī)則，最高法院也沒(méi)有對(duì)此類案件作出司法解釋。我在前面主要是依據(jù)婚姻法第17條、合同法第52條和民法原理進(jìn)行分析，提出人民法院審理這類案件的規(guī)則，即“原則有效，例外無(wú)效，例外之例外有效”，供法官同志們參考。這個(gè)“例外之例外”有效，不能簡(jiǎn)單化為“以是否過(guò)戶登記為標(biāo)準(zhǔn)”，因?yàn)檫€有一個(gè)條件“買(mǎi)受人善意”。完善一點(diǎn)，可以說(shuō)是“買(mǎi)受人善意且已登記過(guò)戶”。

房屋已經(jīng)出賣(mài)，并過(guò)戶給買(mǎi)受人了，且買(mǎi)受人是無(wú)辜的（善意），如果法院判決要求買(mǎi)受人交回房屋，勢(shì)必要損害買(mǎi)受人利益，損害市場(chǎng)交易安全，而且難以執(zhí)行。出賣(mài)人擅自出賣(mài)共有房屋侵害配偶的利益，可以在離婚訴訟中解決。補(bǔ)充一下，如果買(mǎi)受人知道出賣(mài)人是惡意，即買(mǎi)受人知道出賣(mài)人在鬧離婚，其出賣(mài)房屋可能是背著配偶、意圖離婚時(shí)獨(dú)占共有財(cái)產(chǎn)，即使合同已經(jīng)履行并辦理過(guò)戶登記，仍然要宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

最高院法官：離婚房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定及分割裁判規(guī)則（2015）

婚后，怎樣判斷房產(chǎn)是屬于個(gè)人所有還是夫妻共同所有？