我國在農(nóng)村合作化后，農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體報送縣（市）人民政府批準后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地證是當前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。宅基地證，通稱宅基證。

有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律及條文
農(nóng)村宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地等類型。宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利，它包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。宅基地的使用權(quán)也應及于地下。

  一、有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定及特征

  我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。 

  《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

  農(nóng)村宅基地一般具有以下特征。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟組織提出，特定村民申請取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。二是法律規(guī)定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！彼氖遣豢闪鬓D(zhuǎn)。即特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押。

  二、農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀及熱門話題

  物權(quán)法頒布后關(guān)于農(nóng)村宅基地仍存在一些有待解決的問題。比如，在宅基地的審批過程中，農(nóng)民集體沒有對宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱；另外，也沒有賦予農(nóng)民集體對宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)。立法沒有完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán);再如宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，這就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民。對此，圍繞農(nóng)村宅基地使用的熱門話題主要有：

  1、宅基地能否繼承。按照法律規(guī)定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。

  2、宅基地私自買賣是否有效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無效。我國《土地管理法》第二條規(guī)定：……土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地應符合法律對其“轉(zhuǎn)讓”的嚴格限制條件，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關(guān)的變更登記手續(xù)，否則轉(zhuǎn)讓無效。

  3、城里人是否可以購買宅基地。宅基地不得賣給城里人。1999年國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 

  三、我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的弊端

  我國目前的農(nóng)村住宅法律制度以及農(nóng)村宅基地制度，已不太符合社會主義市場經(jīng)濟體制的要求。一不適應社會主義市場經(jīng)濟體制；二不適應農(nóng)村人口消長變更之勢；三不適應以家庭為經(jīng)濟單位的傳統(tǒng)習慣；四不適應農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的客觀要求；五不適應改善農(nóng)民生活，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。而最大的弊端是阻礙了我國城市化進程。 

  1、宅基地的審批劃撥權(quán)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))及村干部所操縱，越權(quán)劃撥，以權(quán)謀私的現(xiàn)象嚴重。 

  2、 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)秩序混亂，背離了《土地管理法》的立法目的。

  3、一戶多宅、亂占地建房、多占地建房的現(xiàn)象盛行，“空心村”現(xiàn)象明顯。 

  4、法律規(guī)定的單一性和取得方式多樣性沖突。 

  5、在有一戶多宅的情況下，還有許多農(nóng)民沒有宅基地一家?guī)状司幼≡谝黄?，這就是幾戶有一處住宅。甚至不經(jīng)申請就搶占耕地建房，當?shù)刂鞴軝C關(guān)也無可奈何。

  6、舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒有法律明確規(guī)定。 

  四、規(guī)范宅基地的管理和制度建設之建議

  《物權(quán)法》頒布后，有關(guān)農(nóng)村宅基地仍存在的一些問題依然存在。為此，筆者認為，有必要進一步加強農(nóng)村宅基地的制度建設。

  1、完善補充法律法規(guī)，出臺新的補充規(guī)定或者對已有的阻礙正確引導，管理，著重參股理好農(nóng)村宅基地的福利性和財產(chǎn)性的關(guān)系，全面反映農(nóng)村宅基地的屬性。處理好國家和農(nóng)民集體的關(guān)系，在宅基地的審批過程中，農(nóng)民集體沒有對宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱；賦予農(nóng)民集體對宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)，改變法律對宅基地所有者的漠視，發(fā)揮農(nóng)民集體所有者應有的作用，處理好國家干預和市場機制的關(guān)系。

  2、逐步完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，允許其依法買賣、抵押等并且要給這些行為一定的限制。如果宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，那就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民，為此要遵循等價有償原者則，不得強制將其收回。

  3、完善制度建設，既然城市由房管局，農(nóng)村也應建立相應的管理機關(guān)，主管農(nóng)村的建房，宅基地的申請，使用和轉(zhuǎn)讓和收回?，F(xiàn)在雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)有土地辦，但發(fā)揮的作用不大。我們應該像對待城市市民買房一樣設立登記機關(guān)，記載該戶農(nóng)民的宅基地的實際面積和大體位置，發(fā)給農(nóng)民房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地必須登記，否則，不受法律保護。也就是做到城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化，不應區(qū)別對待。

  4、在新的制度下，應該突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特出情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規(guī)定。在現(xiàn)實中有不少一戶多宅的情況，對此應特別對待，使其合法化，同時應該每年對此收取一定的稅收，督促其將多余的宅基地的轉(zhuǎn)讓給北村其他缺乏宅基地的用戶，加強自動調(diào)節(jié)功能。

  5、對人均宅基地面積全省統(tǒng)一規(guī)定一定的范圍，再由各地按照實際情況確定標準，報省人大備案。各地都應該按照規(guī)定執(zhí)行，對于超越宅基地規(guī)定的，每年收取一定的費用。收取的費用，由縣級市的主管機關(guān)保存，作為該村的基建基金，?？顚Ｓ?，不得隨便提取。

  6、是否可以考慮允許城鎮(zhèn)戶口的人購買宅基地。即在實際操作中，本村外人員通過合法渠道取得宅基地使用權(quán)的應給以合法保護。

  7、對于申請取得宅基的用戶以后要收取一定的費用，要有償使用。盡量使其購買農(nóng)村的閑置宅基地，荒地等。并且要根據(jù)需要宅基地的多少，適當調(diào)高擁有多處宅基地的用戶的使用費用（超過的收?。?，使供求關(guān)系達到一個適度的平衡。

  8、對農(nóng)村宅基地進行整理規(guī)劃。農(nóng)村宅基地整理必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施的原則。農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃指的是村莊整理規(guī)劃，即對某一村莊宅基地的利用進行重新安排，包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用，規(guī)劃擴大宅基地的定位等。做到編制好村莊規(guī)劃設計，嚴格規(guī)范建設行為，采取措施確保每家每戶都嚴格按照村莊規(guī)劃設計實施建設，有條件的村要實行統(tǒng)一設計，統(tǒng)一建設。做到村莊基礎設施以及公益設施由村集體統(tǒng)一建設。

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