一、商品房買賣合同履行疑難問(wèn)題

履行是商品房買賣合同當(dāng)事人追求的目的，表現(xiàn)為買受人按約支付購(gòu)房款，出賣人按約交付商品房并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。商品房買賣合同履行在實(shí)踐中主要存在以下問(wèn)題。

（一）關(guān)于商品房連環(huán)買賣的履行問(wèn)題

買受人從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買房屋，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又將該房屋轉(zhuǎn)賣給第三人，第三人能否直接請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬證書(shū)？

（二）關(guān)于未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓商品房的履行問(wèn)題

（三）關(guān)于商品房一房多賣問(wèn)題

出賣人就同一商品房訂立數(shù)個(gè)預(yù)售合同，數(shù)個(gè)預(yù)售合同均有效，買受人均要求履行合同的，如何處理？此涉及到預(yù)告登記、占有、支付房款、合同成立等順位問(wèn)題。

（四）關(guān)于預(yù)抵押?jiǎn)栴}

商品房預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)房人辦理房屋貸款時(shí)將預(yù)售房屋進(jìn)行預(yù)抵押登記，后購(gòu)房人無(wú)力歸還貸款，貨款人主張對(duì)預(yù)抵押房屋行使抵押權(quán)的，應(yīng)否支持？

二、商品房買賣合同解除疑難問(wèn)題

（一）關(guān)于預(yù)查封的商品房買賣合同解除問(wèn)題

商品房買賣合同被預(yù)查封，后因買受人的原因，出賣人主張解除合同，能否對(duì)抗預(yù)查封的效力？

對(duì)此存在兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)查封的效力等同于正式查封。商品房被預(yù)查封后禁止處分，出賣人無(wú)權(quán)解除合同。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房被預(yù)查封后，出賣人仍可基于正當(dāng)合理的理由解除商品房買賣合同。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

（二）關(guān)于影響正常居住使用的判斷問(wèn)題

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。實(shí)踐中對(duì)于何為"嚴(yán)重影響正常居住使用"認(rèn)識(shí)不一致，導(dǎo)致同案不同判現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

筆者認(rèn)為，對(duì)于嚴(yán)重影響正常居住使用的判斷標(biāo)準(zhǔn)，首先應(yīng)遵從合同約定。合同未約定的，參照一般商品房質(zhì)量交付標(biāo)準(zhǔn)，并考慮購(gòu)房人的合理期待。

實(shí)踐中，存在以下情形一般可以認(rèn)定為嚴(yán)重影響正常居住使用：1．出賣人未經(jīng)買受人同意擅自變更商品房朝向、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)；2．出賣人交付的商品房層高明顯偏離合同約定且未告知買受人；3．房屋存在滲漏、異響等情況，在合理期限內(nèi)無(wú)法查明原因或經(jīng)出賣人維修仍無(wú)法修復(fù)的；4．水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法實(shí)際投入使用的：5．消防設(shè)施未經(jīng)驗(yàn)收合格或無(wú)法實(shí)際投入使用的：6．訂立合同時(shí)出賣人未披露房屋存在違反善良風(fēng)俗情形的：7．其他嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。

（三）關(guān)于精裝修商品房質(zhì)量問(wèn)題

當(dāng)前，精裝商品房在商品房銷售中的比例不斷提高，如何處理商品房買賣合同與裝修合同或裝修條款之間的關(guān)系，成為商品房買賣合同案件審理中的難點(diǎn)。

1．裝修部分存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的處理。出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款，或者出賣人在與買受人簽訂商品房買賣合同時(shí)指定買受人與其另行簽訂裝修合同，因裝修部分存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響商品房品質(zhì)的，此時(shí)雙方的意思表示是將商品房作為一個(gè)整體使用的精裝修房屋進(jìn)行交易，兩合同構(gòu)成合同聯(lián)立，買受人有權(quán)一并請(qǐng)求解除商品房買賣合同和裝修合同并賠償損失。在另行簽訂裝修合同的情形，買受人亦可請(qǐng)求單獨(dú)解除裝修合同。

2．裝修存在質(zhì)量瑕疵的處理。裝修存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買受人無(wú)權(quán)拒收房屋。裝修保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任；出賣人拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延維修的，買受人自行或者委托他人維修后，可以就修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失向出賣人主張。對(duì)于裝修用材和施工工藝等應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的按約定，沒(méi)有約定或約定不明的，結(jié)合出賣人銷售時(shí)廣告宣傳內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)定。

（四）房差損失承擔(dān)問(wèn)題

因一方或雙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，當(dāng)事人主張將商品房?jī)r(jià)格漲跌產(chǎn)生的差價(jià)作為損失的，是否支持？

對(duì)此存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋價(jià)格漲跌產(chǎn)生的差價(jià)，可以作為損失根據(jù)合同雙方各自的過(guò)錯(cuò)予以承擔(dān)：第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋價(jià)格漲跌產(chǎn)生的差價(jià)沒(méi)有實(shí)際發(fā)生，不予支持。

三、商品房買賣合同違約疑難問(wèn)題

（一）買受人主動(dòng)違約的處理

買受人僅交付定金或支付較少的房款，商品房買賣合同其他內(nèi)容尚未履行，買受人愿意以喪失定金或承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任為代價(jià)請(qǐng)求解除商品房買賣合同，是否允許？

實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》的基本原則是合同嚴(yán)守原則，在不具備解除合同條件的情況下，不允許買受人主動(dòng)違約。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)法律對(duì)于買受人主動(dòng)違約沒(méi)有禁止性規(guī)定，買受人基于經(jīng)濟(jì)利益最大化的考慮，可以選擇主動(dòng)違約。

筆者認(rèn)為，買受人不得主動(dòng)違約，除非出賣人同意。主動(dòng)違約，又稱效率違約，英美法上對(duì)此持肯定態(tài)度。我國(guó)《合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。從該約定看，非違約方享有要求違約方繼續(xù)履行合同的權(quán)利，除非符合《合同法》第110條的規(guī)定。故如果允許買受人主動(dòng)違約，將導(dǎo)致非違約方要求繼續(xù)履行的權(quán)利落空，也違背誠(chéng)實(shí)信用原則。

（二）土地使用權(quán)證使用年限縮水問(wèn)題

國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條第（一）項(xiàng)規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限70年。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商向買受人轉(zhuǎn)移交付的土地使用權(quán)期限常常短于70年，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)占用了一定時(shí)間，另一方面是因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商變更了土地用途。對(duì)于開(kāi)發(fā)商應(yīng)否對(duì)土地使用權(quán)使用年限縮水承擔(dān)違約責(zé)任，實(shí)踐中存在不同見(jiàn)解。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。因此，雖然土地使用權(quán)年限短于70年，但可自動(dòng)續(xù)期，故對(duì)買受人沒(méi)有損失，出賣人無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人購(gòu)買的應(yīng)當(dāng)是完全產(chǎn)權(quán)，由于目前對(duì)自動(dòng)續(xù)期如何操作并不明確，故出賣人仍需承擔(dān)違約責(zé)任。

筆者認(rèn)為，出賣人對(duì)于土地使用權(quán)年限縮水應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，首先看出賣人是否履行告知義務(wù)，如果其已盡到告知義務(wù)，買受人仍愿意購(gòu)買的，可以認(rèn)定商品房買賣合同據(jù)實(shí)訂立，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。如果出賣人未盡到告知義務(wù)，且移轉(zhuǎn)交付的土地使用權(quán)年限不符合法律規(guī)定的住宅用地的使用年限，即構(gòu)成違約，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在違約責(zé)任的承擔(dān)方式上，可以責(zé)令出賣人退還多收取的土地成本、支付續(xù)展費(fèi)用、續(xù)展或補(bǔ)足土地使用權(quán)年限。

（三）公共部分或公共設(shè)施交付不符合約定的救濟(jì)問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商交付的綠地、大堂等公共部分或者消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備不符合商品房買賣合同約定的，如何處理？

四、涉商品房執(zhí)行異議之訴疑難問(wèn)題

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，商品房作為保值物品的屬性沒(méi)有改變，其作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)人信用的功能依然存在。在債務(wù)人無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，也成為債權(quán)人首選的執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，由此導(dǎo)致的執(zhí)行異議之訴糾紛將增多。實(shí)踐中，涉商品房執(zhí)行異議之訴糾紛主要存在以下問(wèn)題。

（一）關(guān)于未辦理登記的買受人能否基于消費(fèi)者地位對(duì)商品房抵押權(quán)人主張排除執(zhí)行的問(wèn)題

2002年最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）第1條規(guī)定，建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。該《批復(fù)》第2條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

《查扣凍規(guī)定》第17條是對(duì)《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)登記的緩和，目的在于保護(hù)善意購(gòu)房人的生存利益，實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商相較于普通購(gòu)房人而言處于優(yōu)勢(shì)地位，對(duì)于過(guò)戶登記和付清房款具有主導(dǎo)權(quán)。購(gòu)房人根據(jù)合同約定付清部分款項(xiàng)，但未辦理過(guò)戶登記的情況下，如果該房用于居住且屬于唯一住房的，執(zhí)行該房產(chǎn)將危及購(gòu)房人的生存利益。因此，在抵押權(quán)人的金錢(qián)債權(quán)利益和購(gòu)房人的生存權(quán)益平衡時(shí)，應(yīng)更多顧及弱勢(shì)購(gòu)房人的生存利益。為此，2015年5月5日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議意見(jiàn)》）第29條規(guī)定了買受人可以排除執(zhí)行的條件。

（二）關(guān)于已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款的認(rèn)定問(wèn)題

買受人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款是《查扣凍規(guī)定》第17條規(guī)定的可以排除執(zhí)行的基本要件，《執(zhí)行異議復(fù)議意見(jiàn)》第28條將已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行作為排除執(zhí)行的基本要件，根據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，應(yīng)適用《執(zhí)行異議復(fù)議意見(jiàn)》第28條的規(guī)定。

實(shí)踐中對(duì)于哪些情形可以認(rèn)定為已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，主要表現(xiàn)在如下方面。

1．以債權(quán)抵償房款。購(gòu)房人對(duì)出賣人或第三人享有到期債權(quán)，購(gòu)房人與出賣人約定以該到期債權(quán)抵充房款的，該抵充行為能否認(rèn)定為已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款？

筆者認(rèn)為，《合同法》第99條規(guī)定：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，該債務(wù)標(biāo)的物種類品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。因此，購(gòu)房人與出賣人約定以其他債務(wù)抵銷購(gòu)房款的，可以認(rèn)定為付清全部?jī)r(jià)款。

2．轉(zhuǎn)按揭問(wèn)題。買受人辦理銀行按揭貸款后，將房屋出賣給第三人，第三人付清了首付款，按揭貸款由第三人逐月償還，后商品房被案外人查封，第三人能否對(duì)抗執(zhí)行？

實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，第三人尚未付清全部?jī)r(jià)款，不能對(duì)抗執(zhí)行；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，第三人付清了首付，且承接了按揭貸款的還款義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定付清了全部?jī)r(jià)款，可以對(duì)抗執(zhí)行。

（三）關(guān)于未辦理備案登記能否認(rèn)定為有過(guò)錯(cuò)問(wèn)題