案   例

2004年3月，A公司通過出讓方式取得一宗2.45萬平方米的國有土地使用權(quán)，用途為商業(yè)，并辦理了《國有土地使用權(quán)證》。建成總建筑面積3.7萬平方米的房產(chǎn)，并按樓層辦理了若干《房屋所有權(quán)證》?，F(xiàn)在A公司將其中一個產(chǎn)權(quán)證面積為3600平方米的房屋抵押給工商銀行辦理貸款，另一個產(chǎn)權(quán)證面積為3850平方米房屋抵押給建設(shè)銀行，并在房產(chǎn)部門辦理了他項權(quán)證登記。到國土部門辦理土地抵押登記時，A公司要求以兩個產(chǎn)權(quán)證面積所占土地面積分別辦理抵押登記，國土部門不予辦理。

疑   惑

1.部分宗地是否能夠辦理抵押登記？2.A公司兩個產(chǎn)權(quán)證面積抵押，土地應(yīng)如何辦理抵押登記？

解   答

對于房地產(chǎn)抵押，《物權(quán)法》第一百八十二條明確規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。就是說，建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物要抵押，只有其中之一辦理抵押登記，另一種不管是否辦理抵押登記，都視為一并抵押。

部分土地能否辦理抵押登記也是有規(guī)定的?！秶临Y源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)[2012]134號）中規(guī)定：依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)取得《金融許可證》的金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)省級人民政府主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。以部分宗地申請土地使用權(quán)抵押登記的，不予受理。依據(jù)上述規(guī)定，A公司以兩個產(chǎn)權(quán)證建筑物分別抵押，

并以此建筑面積自行分?jǐn)偼恋孛娣e分別進(jìn)行抵押是不能辦理抵押登記的。

那么A公司在分樓層已經(jīng)辦理《房屋所有權(quán)證》的情況下，如果用其中兩個產(chǎn)權(quán)證抵押貸款，土地使用權(quán)如何辦理抵押登記呢？依據(jù)《土地登記辦法》第三十六條規(guī)定，依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)抵押登記。同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等內(nèi)容。

按照《土地登記辦法》和相關(guān)規(guī)定，A公司可采用兩種方式辦理土地抵押登記。第一種方式：A公司持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，到當(dāng)?shù)貒敛块T申請土地使用權(quán)抵押登記，以《國有土地使用權(quán)證》登記的宗地面積進(jìn)行抵押。根據(jù)房產(chǎn)抵押先后順序，同一宗地辦理兩次抵押，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。第二種方式：A公司持《國有土地使用權(quán)證》到國土部門申請辦理分割登記，依據(jù)若干《房屋所有權(quán)證》把一宗地分割成若干對應(yīng)的《國有土地使用權(quán)證》，然后持新證辦理抵押登記手續(xù)。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日開始實施，國土部門作為唯一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對土地、房產(chǎn)抵押登記工作，目前遇到的此類問題便可迎刃而解。

（國土資源部不動產(chǎn)登記中心）