買房時(shí)如何使用公積金？（上） ——本市管理部門(mén)權(quán)威人士就新政熱點(diǎn)答疑

　　本報(bào)記者 陳杰 通訊員 史陽(yáng)

　　近段時(shí)間以來(lái)，公積金有多項(xiàng)新政出臺(tái)，引發(fā)市民廣泛關(guān)注。記者專訪上海市公積金管理中心，請(qǐng)權(quán)威人士結(jié)合12329公積金熱線市民咨詢的熱點(diǎn)問(wèn)題，就一些重點(diǎn)情況答疑。

個(gè)貸業(yè)務(wù)相關(guān)問(wèn)題

　　1.申請(qǐng)公積金貸款，在繳存公積金的時(shí)間上需要滿足什么條件？

　　答：申請(qǐng)貸款前6個(gè)月正常連續(xù)繳存公積金，且借款人家庭沒(méi)有尚未還清的公積金債務(wù)。

　　2.因工作調(diào)動(dòng)，未及時(shí)繳存公積金，還可以申請(qǐng)公積金貸款嗎？

　　答：在住房公積金貸款申請(qǐng)過(guò)程中，因借款人單位調(diào)動(dòng)等原因造成漏繳、少繳而補(bǔ)繳的，借款人可申請(qǐng)貸款復(fù)議，復(fù)議審核通過(guò)的可以申請(qǐng)公積金貸款。

　　3.公積金貸款的借款人、共同借款人是否必須是產(chǎn)權(quán)人？

　　答：公積金貸款借款人必須產(chǎn)權(quán)人之一；共同借款人可以不是產(chǎn)權(quán)人，但必須是借款人的配偶或同戶一年以上的直系親屬。

　　4.申請(qǐng)純公積金貸款，如何認(rèn)定房屋套數(shù)？

　　答：申請(qǐng)純公積金貸款需進(jìn)行購(gòu)買房屋套數(shù)認(rèn)定。購(gòu)買首套住房的認(rèn)定，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下無(wú)住房登記為依據(jù)；購(gòu)買改善型第二套住房的認(rèn)定，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部門(mén)登記信息中僅持有一套住房，且人均住房建筑面積低于統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度全市人均住房建筑面積為依據(jù)。符合購(gòu)買改善型第二套住房的借款人家庭，再次購(gòu)買的商品住房若符合上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，參照首套住房貸款政策執(zhí)行。購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房，均按照首套住房進(jìn)行認(rèn)定。

　　5.如何計(jì)算公積金貸款額度？

　　答：借款人家庭在計(jì)算貸款額度時(shí)應(yīng)同時(shí)符合下列條件：

　?。?）不得高于按照借款人住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額的倍數(shù)確定的貸款限額（住房公積金賬戶按余額的40倍計(jì)算，補(bǔ)充住房公積金按賬戶余額的20倍計(jì)算）。

　?。?）不得高于按照房屋總價(jià)款的比例確定的貸款限額（購(gòu)買首套住房且建筑面積在90平方米，含90平方米以下或者購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的家庭，公積金貸款首付比例不低于20%；購(gòu)買首套住房且建筑面積在90平方米以上或者購(gòu)買改善性第二套普通住房的家庭，公積金貸款首付比例不低于30%；購(gòu)買改善性第二套非普通住房的家庭，公積金貸款首付比例不低于60%。）

　　（3）不得高于按照還款能力確定的貸款限額（其計(jì)算公式為：借款人計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例（50%）×12個(gè)月×貸款期限）。

　　（4）不得高于最高貸款額度上限。

　　6.若有夫妻二人申請(qǐng)公積金貸款，夫妻倆的公積金賬戶余額在計(jì)算家庭貸款額度時(shí)是不是和可以合并計(jì)算？

　　答：借款人家庭的貸款額度由借款人和共同借款人各自的公積金賬戶余額分別計(jì)算出的貸款額度相加得到。借款人和共同借款人的賬戶余額不能合并計(jì)算貸款額度。

　　7.住房公積金貸款的貸款年限如何確定？

　　答：購(gòu)買新建商品房貸款最長(zhǎng)年限為不超過(guò)30年。購(gòu)買二手房貸款，二手房房齡低于5年（含）的，最長(zhǎng)貸款年限為不超過(guò)30年；二手房房齡在6年至19年間的，最長(zhǎng)貸款年限為35年與房齡之差；二手房房齡超過(guò)20年（含）的，最長(zhǎng)貸款年限不超過(guò)15年。

　　公積金貸款年限不得超過(guò)借款人法定離退休年齡后5年。

　　8.住房公積金貸款辦理時(shí)間一般是多久？

　　答：資料完備的情況下，辦理期房公積金貸款一般需要一個(gè)月左右、辦理現(xiàn)房及二手房公積金貸款需要一個(gè)半月左右。具體時(shí)間辦理時(shí)限如下：

　?。?）公積金貸款受理審核階段：申請(qǐng)家庭名下房產(chǎn)狀況查詢7個(gè)工作日、公積金貸款受理及面簽借款合同當(dāng)場(chǎng)完成、貸款審核審批5個(gè)工作日；

　　（2）房產(chǎn)抵押及貸款發(fā)放階段包括：房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過(guò)戶和抵押登記（按交易中心規(guī)定）7-20天、領(lǐng)取抵押證及通知放款1個(gè)工作日、貸款發(fā)放3個(gè)工作日。

　　9.當(dāng)公積金貸款利率調(diào)整后，個(gè)人的公積金貸款利率何時(shí)進(jìn)行調(diào)整？

　　答：（1）在利率調(diào)整日（含）以后發(fā)放的公積金貸款，執(zhí)行調(diào)整后的新利率；（2）在利率調(diào)整日前發(fā)放的未到期公積金貸款，期限在一年（含一年）以內(nèi)的個(gè)人住房公積金貸款，仍執(zhí)行原利率，不分段計(jì)息；期限在一年以上的公積金貸款，利率調(diào)整日起仍執(zhí)行原利率，自次年1月1日起執(zhí)行利率調(diào)整日公布的新利率。

　　10.申請(qǐng)了貸款，如何辦理公積金沖還貸？

　　答：在貸款正常還款一個(gè)月以后，所有參加提取還貸委托的人須共同帶好相關(guān)資料，包括借款合同、身份證（或社?？ǎ?、配偶或者直系血親關(guān)系證明（婚姻證明或戶口簿）、公積金賬號(hào)、任意一期還款憑證到本筆貸款辦理網(wǎng)點(diǎn)辦理沖還貸委托。

　　11.公積金能否沖還純商貸？

　　答：可以。但如果有公積金貸款，必須先辦理歸還公積金貸款的沖還貸業(yè)務(wù)。

繳存業(yè)務(wù)相關(guān)問(wèn)題

　　1.本市住房公積金的繳存范圍有哪些？

　　答：根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《上海市住房公積金管理若干規(guī)定》的規(guī)定，住房公積金由國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存。城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員可以申請(qǐng)繳存住房公積金。

　　2.住房公積金月繳存額如何計(jì)算？

　　答：住房公積金月繳存額=職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例（計(jì)算到元，元以下四舍五入）+職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例（計(jì)算到元，元以下四舍五入）

　　3.計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)如何確定？

　　答：住房公積金繳存基數(shù)應(yīng)按照職工本人上一年度月平均工資確定。2014年1月1日起新參加工作的職工，應(yīng)以該職工參加工作的第二個(gè)月的當(dāng)月工資收入或以其新參加工作以來(lái)實(shí)際發(fā)放的月平均工資作為其住房公積金繳存基數(shù)；2014年1月1日起新調(diào)入的職工，以調(diào)入后發(fā)放的當(dāng)月工資收入或以其實(shí)際發(fā)放的月平均工資作為其住房公積金繳存基數(shù)。

　　職工月平均工資按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局規(guī)定列入工資總額統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目計(jì)算，包括工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼等收入。

　　4.住房公積金應(yīng)如何繳存？

　　答：住房公積金按月繳存，并由職工所在單位代辦住房公積金的繳存。具體說(shuō)，職工個(gè)人繳存的住房公積金，由所在單位每月從職工工資中代扣，單位同時(shí)為職工提供占職工工資一定比例的住房公積金。單位在每月發(fā)放職工工資之日起5個(gè)工作日內(nèi)將單位繳存和為職工代繳的住房公積金匯繳到住房公積金賬戶內(nèi)，由受托銀行計(jì)入職工住房公積金賬戶。單位應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額繳存住房公積金，不得逾期繳存或者少繳。

　　5.職工試用期期間，單位必須為職工繳存住房公積金嗎？

　　答：?jiǎn)挝粸槁毠だU存住房公積金是法定的義務(wù)，當(dāng)然也包括職工的試用期。根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，只要建立了勞動(dòng)關(guān)系就應(yīng)當(dāng)依法參加住房公積金制度，繳納住房公積金。由于試用期包括在勞動(dòng)合同期限中，也就是說(shuō)，試用期同樣屬于勞動(dòng)關(guān)系的存續(xù)期間，因此，試用期內(nèi)單位也必須為職工繳納住房公積金。

　　6.哪些情況下單位需要為職工補(bǔ)繳住房公積金？

　　答：?jiǎn)挝挥龅揭韵虑闆r需要為職工進(jìn)行補(bǔ)繳

　?。?）單位遺漏繳納一個(gè)月或多個(gè)月住房公積金的；

　?。?）單位未足額繳納職工住房公積金的；（3）欠繳單位分批補(bǔ)足所欠職工住房公積金的；

　?。?）職工在外省市繳納的住房公積金轉(zhuǎn)入上海的；

　?。?）單位因錯(cuò)誤繳存調(diào)整需補(bǔ)足職工住房公積金的。

　　7.外省市職工到上海就業(yè)，在外省市繳納的住房公積金是否可以轉(zhuǎn)到上海？

　　答：職工在外省市繳納的住房公積金可以轉(zhuǎn)移到上海。具體操作辦法應(yīng)首先由上海的錄用單位為職工建立個(gè)人住房公積金賬戶（已建立個(gè)人住房公積金賬戶的應(yīng)轉(zhuǎn)入錄用單位），然后由外省市公積金管理部門(mén)將職工在外省市繳納的住房公積金以電匯形式匯入上海錄用單位的賬戶，最后由錄用單位將匯入資金以補(bǔ)繳形式繳入該職工個(gè)人住房公積金賬戶。

　　8.職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系后個(gè)人住房公積金賬戶如何處理？

　　答：職工與原單位終止勞動(dòng)關(guān)系后即被新單位錄用的，原單位應(yīng)當(dāng)自勞動(dòng)關(guān)系終止之日起三十日內(nèi)，將職工住房公積金賬戶轉(zhuǎn)移到新單位。職工與原單位終止勞動(dòng)關(guān)系后尚未被新單位錄用的，原單位應(yīng)當(dāng)自勞動(dòng)關(guān)系終止之日起三十日內(nèi)，將職工住房公積金賬戶轉(zhuǎn)入市公積金管理中心集中封存專戶管理。如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)單位不為職工辦理住房公積金賬戶封存、轉(zhuǎn)移等手續(xù)，職工可以憑有效證明材料向市公積金管理中心申請(qǐng)督促辦理，經(jīng)督促單位在十日內(nèi)仍不辦理的，市公積金管理中心應(yīng)為職工辦理委托轉(zhuǎn)移手續(xù)。