1緊抓房地產(chǎn)發(fā)展機遇，百強企業(yè)在管面積提速增長

圖：2011-2014年百強企業(yè)服務(wù)規(guī)模變化趨勢

近年來，隨著我國新型城鎮(zhèn)化的推進以及中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，存量房市場規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。2014年，全國商品房竣工面積為10.7億平方米，存量房市場規(guī)模再創(chuàng)新高。根據(jù)近3年年均復(fù)合增長率計算，全國未來3年物業(yè)管理市場容量將新增35億平方米的規(guī)模，為百強企業(yè)發(fā)展提供廣闊的空間。2014年，百強企業(yè)經(jīng)營規(guī)模保持快速增長態(tài)勢，其中，在管項目總建筑面積均值為1749萬平方米，同比增長15.7%，在管項目數(shù)量均值為94個，較上年增加9個，同比增長10.9%，百強企業(yè)發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)提速增長態(tài)勢。

圖：2011-2014年百強企業(yè)進入城市數(shù)量與單個城市管理項目情況

2014年，百強企業(yè)區(qū)域擴張加快，其中進入城市數(shù)量均值為24個，比去年增加2個，單個城市項目數(shù)量均值為3.92個，同比略有上升，這主要是由于百強企業(yè)經(jīng)過快速擴張后，開始注重對已進入城市的深耕，以期提升規(guī)?；目傮w管控效率。有開發(fā)背景的百強企業(yè)，在隨集團擴張而持續(xù)做大的基礎(chǔ)上，加快企業(yè)市場化轉(zhuǎn)型，積極進行集團外項目和區(qū)域的外拓，夯實自己的行業(yè)地位；市場化百強企業(yè)，則憑借專業(yè)能力和良好口碑，持續(xù)強化區(qū)域深耕，單個城市的項目數(shù)量均值有所提升。

2借勢新技術(shù)與資本力量，管理與服務(wù)半徑大幅提高

伴隨物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)?；瘮U張，百強企業(yè)開始通過運用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等新技術(shù)手段，實現(xiàn)扁平化管理，突破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；款i，管理與服務(wù)半徑顯著提高。2014年以來，百強企業(yè)融合移動互聯(lián)等新技術(shù)，物業(yè)管理效率和管控水平都有了較大提高，低成本規(guī)?；瘮U張成為可能。

利用資本擴張是企業(yè)規(guī)模擴張最重要的手段之一，部分百強企業(yè)強化資本力量，通過項目收并購等操作，管理服務(wù)面積獲得超速增長。2014年以來，已經(jīng)有1家企業(yè)在香港主板、4家企業(yè)在新三板、11家企業(yè)在區(qū)域性股權(quán)交易市場上市，先后進行不同規(guī)模的融資。長遠來看，隨著國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主板及新三板上市步伐的加快，資本在行業(yè)整合中發(fā)揮的力量將更加巨大，物業(yè)管理行業(yè)將面臨變局洗牌，行業(yè)集中度或?qū)⒓铀偬岣?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模化擴張?zhí)崴僭诩础?/span>

二經(jīng)營績效：延伸服務(wù)助推營收快速增長，新技術(shù)帶動百強企業(yè)降本增效

1多元創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展加速，經(jīng)營收入快速增長

圖：2011-2014年百強企業(yè)營業(yè)收入變化及構(gòu)成

百強企業(yè)緊抓居民需求多樣化的時代特點，開拓創(chuàng)新多元業(yè)務(wù)，促進營業(yè)收入快速增長。2014年，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和延伸業(yè)務(wù)的共同作用下，百強企業(yè)全年實現(xiàn)營業(yè)收入35725.2萬元，同比增長21.6%，業(yè)績增長明顯。其中，在基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域，百強企業(yè)在房地產(chǎn)市場容量擴增以及企業(yè)自身外拓的共同作用下，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)平穩(wěn)增長，全年物業(yè)服務(wù)費收入均值為22647.7萬元，增長率達到13.6%，業(yè)績貢獻度為63.4%，仍是百強企業(yè)營業(yè)收入的主要來源。百強企業(yè)在堅持做好傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的同時，充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和資本力量，大力拓展延伸服務(wù)，探索多元化共贏發(fā)展模式，2014年，百強企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達到13077.5萬元，增長率高達38.4%，業(yè)績貢獻度達到36.6%，較2013年業(yè)績貢獻度繼續(xù)提升。作為百強企業(yè)拓寬傳統(tǒng)服務(wù)的重點領(lǐng)域，隨著創(chuàng)新業(yè)務(wù)的不斷加強和逐漸進入收獲期，預(yù)期將為企業(yè)帶來更高的附加價值。

2運用新技術(shù)挖掘服務(wù)核心價值，降本增效促進利潤顯著增長

圖：2011-2014年百強企業(yè)凈利潤及變化情況

2014年，受益于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的穩(wěn)健增長和多種經(jīng)營業(yè)務(wù)領(lǐng)域的超速發(fā)展，百強企業(yè)凈利潤均值同比增長31.6%，達到3194.46萬元。在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，百強企業(yè)在保障規(guī)模效應(yīng)的同時實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理的智能化與信息化，加大技術(shù)設(shè)備投入，運用自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等設(shè)備實現(xiàn)對物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，實現(xiàn)了規(guī)?；?、智能化經(jīng)營模式，提高了整體運營效率。2014年，物業(yè)服務(wù)凈利潤均值為1097.90萬元，同比增長18.4%，實現(xiàn)凈利潤穩(wěn)定增長；多種經(jīng)營業(yè)務(wù)凈利潤均值為2096.56萬元，同比增長39.8%。在多種經(jīng)營業(yè)務(wù)領(lǐng)域，百強企業(yè)創(chuàng)新多元商業(yè)模式，加強新技術(shù)應(yīng)用，利用云服務(wù)、微信公眾平臺、APP等推出以“社區(qū)商業(yè)”和“便民服務(wù)”為核心的增值服務(wù)，有力提升百強企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

圖：2011-2014年百強企業(yè)人均在管面積和人均產(chǎn)值變化情況

2014年，百強企業(yè)人均產(chǎn)值為11.0萬元，同比增長15.1%，人均在管面積達到5406.2平方米，同比增長9.9%。由于采用外包服務(wù)、新技術(shù)等改變了企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)及資源配置，企業(yè)的人均績效得到有效提升。

三服務(wù)質(zhì)量：增強服務(wù)意識，升級軟硬件配套促進房產(chǎn)保值增

1服務(wù)意識增強，百強企業(yè)收繳率和續(xù)約率繼續(xù)保持高位

以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升客戶滿意度對企業(yè)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，在激烈的市場競爭中，百強企業(yè)不斷提升服務(wù)意識，在企業(yè)文化、價值觀、員工培訓等方面逐步滲透，讓業(yè)主感受到別樣的溫馨服務(wù)。

圖：2011-2014年百強企業(yè)物業(yè)服務(wù)費收繳與服務(wù)項目續(xù)約情況

良好的物業(yè)管理質(zhì)量與貼心的便民服務(wù)是百強企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，百強企業(yè)堅持以服務(wù)業(yè)主為核心的經(jīng)營理念，通過管家服務(wù)、零干擾服務(wù)、全方位服務(wù)、一站式服務(wù)等強化服務(wù)觀念，滿足業(yè)主下班后及周末的需求；同時提供包括維修、室內(nèi)清潔、訂餐等特色特約服務(wù)，從細節(jié)著手，以人性化的服務(wù)更細膩地展示物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，用一流的服務(wù)標準為業(yè)主營造安全舒適的居住環(huán)境；同時，百強企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，將現(xiàn)代科技與人性化居住空間高度融合起來，深化社區(qū)周邊商圈的資源整合能力，打造線上線下社區(qū)服務(wù)平臺，為社區(qū)住戶提供更多商品和服務(wù)，增加客戶黏性，從而使物業(yè)服務(wù)費收繳率與項目續(xù)簽率繼續(xù)保持高位。2014年，百強企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費收繳率和項目續(xù)約率分別為95.53%與98.82%，百強企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費收繳率和物業(yè)管理項目續(xù)約率整體保持高位穩(wěn)定，體現(xiàn)了業(yè)主對百強企業(yè)服務(wù)的高度認可。

2星級小區(qū)整體水平持續(xù)提升，軟硬件配套升級促進資產(chǎn)保值增值

圖：2014-2015年百強企業(yè)三星級以上在管小區(qū)中各星級小區(qū)占比情況

良好的物業(yè)管理服務(wù)對于提升業(yè)主的居住條件、生活質(zhì)量、物業(yè)價值等均具有重要意義。近年來，百強企業(yè)強化社區(qū)的硬件配套和軟件服務(wù)，打造軟硬件均過硬的優(yōu)質(zhì)樓盤。綜合硬件配套方面，百強企業(yè)除了基礎(chǔ)的硬件投入外，不斷加大自動化控制系統(tǒng)與現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等投入，實現(xiàn)對保安、消防等多方面的自動、高效監(jiān)控，為小區(qū)服務(wù)提供基本保障；同時，持續(xù)優(yōu)化便捷貼心的便民服務(wù)，實現(xiàn)樓盤軟實力提升，兩者相輔相成共同促進小區(qū)價值的提升。

為了更好反映行業(yè)發(fā)展特點及趨勢，中國指數(shù)研究院于2015年3-5月對二十個代表城市進行了物業(yè)服務(wù)星級評價研究工作，并對其中十個重點城市 進行深入研究，樣本數(shù)量為3938個，其中達到物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)編制要求的合格樣本數(shù)量為1636個，占比為41.54%。從物業(yè)星級評級結(jié)果分析，在百強企業(yè)在管小區(qū)的合格樣本中，2015年上半年三星級以上小區(qū)占比62.18%，其中四星級、五星級小區(qū)占比分別為32.48%和5.34%，占比較2014年上半年分別提升0.24和0.09個百分點，表明物業(yè)服務(wù)公司整體服務(wù)水平的提升。從城市結(jié)構(gòu)來看，全國十大代表城市物業(yè)服務(wù)硬件得分均值為79.9，軟件得分79.7，與2014年上半年同期相比，硬件得分基本保持穩(wěn)定，而軟件得分提升0.3個百分點，凸顯物業(yè)服務(wù)公司加大人性化關(guān)懷，以細致全方位服務(wù)提升小區(qū)軟實力。

四發(fā)展?jié)摿Γ赫吲c金融環(huán)境進一步改善，科技與人才保障業(yè)績增長空間

1外部環(huán)境向好，改革紅利激發(fā)行業(yè)成長潛力

2014年以來，物業(yè)管理行業(yè)迎來了快速發(fā)展契機。一方面，規(guī)范性政策出臺、技術(shù)進步、資本市場完善等外部環(huán)境的持續(xù)改善為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展提供了良好的機遇，大大提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)延伸和規(guī)模擴展；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過人才引進、硬件智能化、以及信息化管控等舉措不斷提升企業(yè)內(nèi)部的核心競爭力，為進一步擴大市場占有率奠定了堅實的基礎(chǔ)。通過利用和優(yōu)化內(nèi)外部條件，未來物業(yè)管理行業(yè)將迎來新一波的發(fā)展高峰，市場集中度或?qū)⑦M一步提高。

2人才結(jié)構(gòu)與行業(yè)培訓提升競爭力，合同儲備快速增長保障成長空間

隨著物業(yè)管理行業(yè)的升級和發(fā)展，具有扎實理論素養(yǎng)與知識水平的人才起到越來越重要的作用。掌握人才不僅能夠幫助企業(yè)在越來越激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，更能夠助力企業(yè)把握行業(yè)發(fā)展的先機。在行業(yè)普遍轉(zhuǎn)型升級、互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)行業(yè)沖擊、居民觀念轉(zhuǎn)變、老齡化催動養(yǎng)老市場發(fā)展等背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對素質(zhì)高、技術(shù)硬、專業(yè)性強的人才更為渴求。百強企業(yè)積極聚攏高質(zhì)量專業(yè)人才和創(chuàng)新人才等，推動企業(yè)人才隊伍的優(yōu)化和培養(yǎng)，為其發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

圖：2014年百強企業(yè)員工構(gòu)成比例

2014年，百強企業(yè)管理與技術(shù)員工人數(shù)占員工總數(shù)的比例為7.8%，同比提高0.8個百分點。從管理與員工內(nèi)部分類來看，管理類占比最高為47.3%，機械機電類、計算機類、其他占比分別為25.7%、19.2%、7.8%。從人才結(jié)構(gòu)對比來看，管理與技術(shù)員工占比基本保持穩(wěn)定，主要是百強企業(yè)加大智能化建設(shè)等需要更多專業(yè)性人才維護運營，伴隨效率的提升管理類和計算機類人員總數(shù)保持穩(wěn)定，導致總體占比略有下降。

五社會貢獻：提升居民生活品質(zhì)，增加社會就業(yè)崗位

1員工就業(yè)崗位數(shù)量和保障房管理面積均快速增長，百強企業(yè)積極承擔社會責任

圖：2011-2014年百強企業(yè)員工總數(shù)均值及變化

伴隨著城市化的快速發(fā)展、房地產(chǎn)市場的持續(xù)擴張、老舊住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋面的不斷擴大以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元業(yè)務(wù)拓展等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人才的需求持續(xù)升溫，在人才引進方面保持著持續(xù)較快的增長速度。2014年，百強企業(yè)提供就業(yè)崗位數(shù)量均值為3235人，同比增長5.6%，在解決社會人員就業(yè)和維護社會穩(wěn)定方面繼續(xù)發(fā)揮著積極、重要的作用。

在解決員工就業(yè)問題的同時，百強企業(yè)在保障性住房的物業(yè)管理方面亦表現(xiàn)積極。2014年百強企業(yè)保障性住房管理面積均值319.2萬平方米，同比增長35.9%，連續(xù)五年保持30%以上的高速增長，踐行社會責任。由于保障房存在物業(yè)服務(wù)收費標準低、費用收繳率低等問題，導致保障房的物業(yè)管理難度加大，更對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運營形成一定挑戰(zhàn)。百強企業(yè)勇?lián)熑?，保障性住房管理面積持續(xù)高速增長，對促進社會和諧穩(wěn)定起到了重要作用。

中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)專項研究分析

中國指數(shù)研究院在百強企業(yè)研究的基礎(chǔ)上，基于對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營績效、服務(wù)質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿?、社會責任等方面進行深入研究，評價產(chǎn)生了2015中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)“服務(wù)規(guī)模TOP10”、“成長性TOP10”、“服務(wù)質(zhì)量TOP10”、“滿意度領(lǐng)先企業(yè)”和“年度社會責任感企業(yè)”等優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)群體，并在此基礎(chǔ)上進行拓展研究，評價產(chǎn)生了“市場化運營領(lǐng)先企業(yè)”、“商用物業(yè)服務(wù)TOP10”、“園區(qū)物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”以及“特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)”，同時為了彰顯百強企業(yè)的投資價值，評價產(chǎn)生了“值得資本市場關(guān)注的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

結(jié)語：

伴隨著移動互聯(lián)技術(shù)以及資本市場的不斷發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社區(qū)管理和服務(wù)模式迎來了巨大變革，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)迅速崛起，物業(yè)管理行業(yè)進入了新的發(fā)展階段。2014年，百強企業(yè)在新技術(shù)的驅(qū)動下，營業(yè)收入規(guī)模均有良好的表現(xiàn)，營業(yè)成本率呈現(xiàn)下降態(tài)勢，人均效能的提升與多元化經(jīng)營保證了企業(yè)利潤的穩(wěn)定增長；在服務(wù)質(zhì)量方面，百強企業(yè)服務(wù)意識不斷增強，通過升級軟硬件配套服務(wù)水平，以及搭建O2O社區(qū)服務(wù)平臺，獲得了業(yè)主的肯定和積極參與。在經(jīng)營績效方面，通過智能化投入提升人均產(chǎn)出效率，優(yōu)化了員工專業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建起節(jié)能環(huán)保、省時省工、可視可控的智慧社區(qū)管控體系，并以互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)將延伸多元業(yè)務(wù)整合進入線上，形成了O2O社區(qū)服務(wù)大平臺。

2014年，國家發(fā)改委《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》為物業(yè)服務(wù)市場化進程提供了政策保障，百強企業(yè)圍繞業(yè)主服務(wù)和資產(chǎn)保值增值，積極拓展社區(qū)服務(wù)，成為行業(yè)重要創(chuàng)新發(fā)展方向。展望未來，以移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、云計算等為代表的新興技術(shù)不斷與物業(yè)服務(wù)結(jié)合深化，物業(yè)管理行業(yè)必將發(fā)生前所未有的變化，百強企業(yè)將抓住這一歷史機遇，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。