強(qiáng)制執(zhí)行作為人民法院的一項重要的職能，其目的在于保障債權(quán)人權(quán)利的實現(xiàn)。但是人民法院在執(zhí)行過程中，經(jīng)常涉及到需要執(zhí)行被執(zhí)行人的不動產(chǎn)存在與他人共有的情形，這一過程不可避免地要影響到其他共有人的合法權(quán)益，這就要求法院在保障債權(quán)人權(quán)利實現(xiàn)的同時，還要兼顧其他人合法權(quán)益的保護(hù)。而我國目前關(guān)于共有不動產(chǎn)執(zhí)行問題的法律規(guī)范不夠完善，目前主要的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條的規(guī)定，但該條規(guī)定實在過于簡單，覆蓋面太窄，導(dǎo)致在實際操作過程中，不同法院以及不同的執(zhí)行人員對此條款存在不同的理解。本文結(jié)合司法實踐，對共有不動產(chǎn)執(zhí)行問題進(jìn)行了剖析，并提出了意見建議，具有一定的借鑒意義。

一、共有不動產(chǎn)執(zhí)行案件的基本現(xiàn)狀

（一）共有不動產(chǎn)的界定

共有是物之所有權(quán)的一種形態(tài)，是指兩個或兩個以上之權(quán)利主體共同享有一個財產(chǎn)所有權(quán)的法律狀態(tài)。各國和各地區(qū)對共有的立法不盡一致。依據(jù)我國《民法通則》、《物權(quán)法》及其他民事法律規(guī)定，共有分為按份共有和共同共有。

共有不動產(chǎn)指兩個或者兩個以上的權(quán)利主體對同一不動產(chǎn)享有所有權(quán)。從共有的形態(tài)看，共有不動產(chǎn)可以分為按份共有不動產(chǎn)和共同共有不動產(chǎn)。

（二）共有不動產(chǎn)的執(zhí)行特點

當(dāng)前涉共有不動產(chǎn)執(zhí)行的案件呈現(xiàn)存在如下幾個特點：

1．涉共有不動產(chǎn)執(zhí)行的案件數(shù)量日益增多、所占比例較大。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動產(chǎn)價值的快速增長，涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行越來越多，與此同時，人們對不動產(chǎn)的占有方式也發(fā)生了很大的變化，原先一人享有一財產(chǎn)的形式較多，而現(xiàn)在許多人因為家庭、婚姻、繼承或者因為經(jīng)濟(jì)利益而共同享有某一不動產(chǎn)的情形有所增加。從調(diào)查情況看，法院在處理涉不動產(chǎn)的案件中，以執(zhí)行共有房產(chǎn)或土地使用權(quán)所占的比例達(dá)到了15%左右。

2．案外人異議的數(shù)量較大。案外人異議是為了保證案外人財產(chǎn)不受非法執(zhí)行而設(shè)計的以救濟(jì)案外人的一項法律制度。實踐中，案外人異議制度確實發(fā)揮了一定作用，但數(shù)量并不是很多。然而，在涉共有不動產(chǎn)案件的執(zhí)行中，其他共有人提異議的情況十分普遍。而該案外人異議的處理結(jié)果直接涉及到執(zhí)行不動產(chǎn)的處分，故法院一般只能等待案外人異議處理結(jié)束后才能啟動執(zhí)行程序，嚴(yán)重影響了案件的順利執(zhí)行。

3．涉及共有不動產(chǎn)的執(zhí)行對社會穩(wěn)定影響大，存在不穩(wěn)定因素。共有財產(chǎn)的執(zhí)行因涉及他共有人的切身利益，實踐中，共有不動產(chǎn)往往價值不菲，而有時被執(zhí)行人除了一共有不動產(chǎn)外，幾無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行。而且其他共有人亦主張該房屋為其唯一住房，那對該共有不動產(chǎn)可否執(zhí)行？一旦法院對該共有財產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行，極易將矛盾集中法院，引發(fā)纏訴鬧訪。

二、共有不動產(chǎn)執(zhí)行中存在的問題

目前，隨著不動產(chǎn)的價值迅猛增長，不動產(chǎn)執(zhí)行成為執(zhí)行案件的焦點，共有不動產(chǎn)的執(zhí)行也隨之增多。通過案件的調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)共有不動產(chǎn)執(zhí)行過程中，主要存在以下三方面問題：

（一）執(zhí)行共有不動產(chǎn)的法律依據(jù)缺乏，可操作性不強(qiáng)

當(dāng)前我國尚無強(qiáng)制執(zhí)行法，法院強(qiáng)制執(zhí)行的法律依據(jù)主要是我國民事訴訟法及最高人民法院關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)司法解釋，與執(zhí)行案件受理、查封、凍結(jié)等規(guī)定相比，現(xiàn)行法律法規(guī)對共有不動產(chǎn)可否執(zhí)行、如何執(zhí)行則未作細(xì)致規(guī)定，實務(wù)中碰到諸多困難，法官的認(rèn)識存在分歧，操作方式不統(tǒng)一，“摸著石頭過河”現(xiàn)象比較普遍。具體而言，法律問題集中體現(xiàn)為如下五點：

第一，不動產(chǎn)的權(quán)屬難以確定，涉案不動產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人及其他共有權(quán)人共有，實踐中操作認(rèn)定比較困難。共有不動產(chǎn)在執(zhí)行過程中，通常反映為兩種情形，一是不動產(chǎn)僅登記在被執(zhí)行人名下，存在其他共有權(quán)人，此時該共有權(quán)人如何確定；二是不動產(chǎn)僅登記在案外人名下，沒有登記在被執(zhí)行人名下，被執(zhí)行人是否屬于共有權(quán)人，應(yīng)如何確定，這些都是實踐中容易出現(xiàn)的困惑和問題。

第二、不動產(chǎn)的共有份額如何確定。如果不動產(chǎn)登記簿未載明各共有人的份額時，而申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、案外的共有權(quán)人對不動產(chǎn)共有份額意見不一致，那此時不動產(chǎn)的共有份額如何確定是焦點所在。是執(zhí)行法官依法認(rèn)定還是要求當(dāng)事人提起確權(quán)訴訟另行解決，確權(quán)訴訟的原被告如何確定？

例如，北京某機(jī)械公司訴重慶某工貿(mào)公司、方某、付某買賣合同糾紛執(zhí)行案，被執(zhí)行人方某名下在重慶有一套別墅，被法院查封，但該別墅的產(chǎn)權(quán)證登記在方某及方某之女名下，但方某父女之間的共有份額沒有確定，此時，如何執(zhí)行該房產(chǎn)，如何確定房產(chǎn)的份額，執(zhí)行法官存在不同認(rèn)識。

第三、被執(zhí)行人共有的但未登記在其名下的不動產(chǎn)如何查找和認(rèn)定？能否直接確認(rèn)被執(zhí)行人配偶名下的不動產(chǎn)為被執(zhí)行人的共有不動產(chǎn)并納入執(zhí)行程序？實踐中法院直接查找被執(zhí)行人配偶名下的不動產(chǎn)比較少，直接執(zhí)行的更少。

例如，李某與張某借款合同糾紛執(zhí)行一案，申請執(zhí)行人李某依據(jù)生效判決向法院申請執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的為30萬元。執(zhí)行法院未查到張某有可供執(zhí)行的財產(chǎn)，但根據(jù)申請執(zhí)行人提供的財產(chǎn)線索，發(fā)現(xiàn)張某妻子張某名下另有一套90平方米的房屋。經(jīng)執(zhí)行法院查實，本案借款糾紛發(fā)生在張某與其妻張某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，該套房屋亦屬張某夫婦夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的共有財產(chǎn)，執(zhí)行法院遂對該套房屋予以查封?，F(xiàn)申請執(zhí)行人李某要求法院依法對該房屋及時評估、拍賣，以實現(xiàn)其債權(quán)。

實踐中執(zhí)行法官主要存在兩種分歧意見；第一種觀點認(rèn)為，首先需要對該共有房產(chǎn)析產(chǎn)、分割，然后再進(jìn)行司法處置。其依據(jù)是物權(quán)法第九十九條的規(guī)定，共同共有人對共有財產(chǎn)基于重大理由需要分割時可以請求分割；第二種觀點認(rèn)為，由于該房產(chǎn)購買于李某、張某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有房產(chǎn)，法院可直接執(zhí)行未訴一方的不動產(chǎn)。法院最終采納了第二種觀點，直接執(zhí)行了被執(zhí)行人配偶名下的共有不動產(chǎn)。

第四、共有不動產(chǎn)在執(zhí)行時是否及于不動產(chǎn)的全部，是先分割共有物然后進(jìn)行執(zhí)行程序，還是直接進(jìn)入執(zhí)行程序，共有不動產(chǎn)變現(xiàn)后，被執(zhí)行人名下份額的款項進(jìn)行執(zhí)行沖抵申請執(zhí)行人的債權(quán)，屬于共有人的份額下的款項退還給案外的共有人。實踐中，這兩種觀點各執(zhí)一詞。前述案例也存在這種分歧意見。

第五、案外的共有人是否對該被執(zhí)行人名下不動產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)，其權(quán)益如何保障？等等。

（二）通知共有人到庭的難度較大

被執(zhí)行人難找是困撓執(zhí)行法院執(zhí)行工作的老大難問題之一，而在涉共有不動產(chǎn)案件的執(zhí)行中，通知共有不動產(chǎn)的其他共有人到庭則又成了另一難題。實踐中，由于案外的其他共有人一般與被執(zhí)行人關(guān)系較為緊密，因而難免在被執(zhí)行人的教唆之下，故意避而不到庭，而其他共有人又不是本案的執(zhí)行當(dāng)事人，法院難以查找和傳喚，法院一時又無法使用強(qiáng)制措施，致使執(zhí)行案件被長期耽擱。

（三）共有不動產(chǎn)的變現(xiàn)、騰退難度大

由于共有不動產(chǎn)的價值較大，又關(guān)系其他共有人的利益，因而在執(zhí)行中，常遇到其他共有人抗拒執(zhí)行的情況，外界干預(yù)執(zhí)行的情況也時有發(fā)生。如市第二中級法院在拍賣通州區(qū)某別墅時，物業(yè)公司在被執(zhí)行人的授意下，提出如有人拍買，將實施斷水?dāng)嚯姼脑斓却胧?，?dǎo)致三次拍賣均流拍。即使不動產(chǎn)依法拍賣變現(xiàn)了，在交付過程中，房屋的清場騰退也是法院執(zhí)行的老大難問題。

上述三方面問題中，第一方面問題目前尤為重要且緊迫，下面筆者圍繞共有不動產(chǎn)份額確定及優(yōu)先購買權(quán)作進(jìn)一步闡述。

三、共有不動產(chǎn)份額的確定及其程序

由于在按份共有不動產(chǎn)中，各共有人的份額已經(jīng)確定了，故在執(zhí)行程序中不存在按份共有不動產(chǎn)份額的確定或者分割問題。需要在執(zhí)行程序中確定共有不動產(chǎn)的份額，指向的是共同共有不動產(chǎn)的分割，即為對共同共有的不動產(chǎn)份額的分割。從理論上看，共有物份額的確定，既產(chǎn)生物之權(quán)利的變動，屬于處分行為之一種。在共有人對處分共有物無法達(dá)成一致意見時，就涉及到共有物的份額分割問題，因此，首先要解決分割請求權(quán)的歸屬問題，這里可能存在一個確權(quán)之訴，即誰可以成為確權(quán)之訴的原告，誰可以成為確權(quán)之訴的被告。其次，需要解決即共有人是否具有分割份額的請求權(quán)，依何種方式進(jìn)行確定份額。是必須通過確權(quán)之訴，還是執(zhí)行法院可以直接行使自由裁量權(quán)。

（一）關(guān)于分割份額的請求權(quán)

共有物分割份額請求權(quán)，是指各共有人以單方面的意思表示，請求其他共有人確定共有物各自份額的權(quán)利?！段餀?quán)法》第九十九條規(guī)定：“共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)關(guān)系喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”。關(guān)于共同共有財產(chǎn)，多數(shù)國家和地區(qū)的民法以及我國的傳統(tǒng)民法均認(rèn)為共同共有人不得請求分割，以保持共有關(guān)系。我國《物權(quán)法》對此有一定突破，規(guī)定共有人約定不得分割共有財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。沒有約定或者約定不明確的，共同共有人原則上不得請求分割共有財產(chǎn)，只有在共有的基礎(chǔ)喪失或有重大理由需要分割時才可以請求分割。據(jù)此，在執(zhí)行過程，共同共有不動產(chǎn)的份額分割，即應(yīng)屬于重大理由，當(dāng)事人可以提出分割份額的請求權(quán)。

（二）關(guān)于分割份額的確權(quán)之訴中原告與被告的地位問題

一般情況下，分割共有物份額的確權(quán)之訴中，原、被告應(yīng)由各共有人來擔(dān)任。因為此時，各共有人對共有物的份額存在紛爭，共有物的利益之爭只發(fā)生在各共有人之間，也不存在侵害第三人的問題。

但在執(zhí)行程序中，分割共有物份額的確權(quán)之訴與一般情況下共有物分割份額的確權(quán)之訴存在很大差別，具體表現(xiàn)如下：

第一，糾紛起因不同，執(zhí)行中的確權(quán)之訴是依債權(quán)人申請引發(fā)的執(zhí)行法院的執(zhí)行行為，而非共有人之間的權(quán)益紛爭；

第二，案外人的利益關(guān)聯(lián)不同，一般情況，案外人不是共有權(quán)人，對共有物不享有任何利益，但在執(zhí)行程序中，債權(quán)人是申請執(zhí)行人，雖非共有人，但對共有物具有執(zhí)行的可得利益，被執(zhí)行人對共有物的份額大小與其債權(quán)執(zhí)行的實現(xiàn)直接相關(guān)；

第三，共有人之間的關(guān)系不一樣，一般情況下的確權(quán)之訴，各共有人屬于對立關(guān)系，針鋒相對。但在執(zhí)行程序中，各共有人可能為了規(guī)避申請執(zhí)行人的執(zhí)行，串通起來，一致對外，縮小被執(zhí)行人的共有份額，最小化申請執(zhí)行人的可得執(zhí)行利益。

因此，在執(zhí)行中引發(fā)的確權(quán)之訴，各共有人之間提起的確權(quán)之訴一般不予認(rèn)可，原則上應(yīng)由申請執(zhí)行人作為單獨一方當(dāng)事人參加訴訟，以保障其執(zhí)行可得利益的實現(xiàn)。實踐中，確權(quán)之訴如何把握，法律沒有明確規(guī)定，各地法院做法不一：第一種做法是以申請執(zhí)行人代位被執(zhí)行人作為原告，其他共有人作為被告形成確權(quán)之訴；第二種做法是由案外共有人作為原告，被執(zhí)行人作為被告；第三種做法是被執(zhí)行人作為原告，其他共有人作為被告，而申請執(zhí)行人作為無獨立請求權(quán)第三人，形成訴訟。關(guān)鍵分歧在于申請執(zhí)行人的訴訟地位問題。對此，筆者認(rèn)為，第二種做法中申請執(zhí)行人未參與訴訟，有可能被執(zhí)行人與案外共有人串通損害申請執(zhí)行人利益，故不宜采用。由于民事案件一般來講是民不舉、官不糾，法院不會主動過問爭端。而前述第二種做法和第三種做法中申請執(zhí)行人均未處于原告地位，難以主動提起確權(quán)之訴，不利于糾紛的解決。因此，為防止被執(zhí)行人拖延訴訟，確保申請執(zhí)行人權(quán)益得到有效維護(hù)，法院的第一種做法比較妥當(dāng)。同時，為維護(hù)案外共有人的合法權(quán)益，如果案外共有人作為原告，主動提起確權(quán)之訴，法院也應(yīng)當(dāng)支持，但在以被執(zhí)行人作為被告的基礎(chǔ)上，應(yīng)將申請執(zhí)行人列為無獨立請求權(quán)第三人，即上述第三種做法。當(dāng)然，申請執(zhí)行人因為提起訴訟的相關(guān)費用，應(yīng)由被執(zhí)行人和其他共有人負(fù)擔(dān)。

（三）份額分割方式的確定

《物權(quán)法》第一百條規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割”?？梢?，共有不動產(chǎn)共有人請求分割共有物的方式有兩種，一為協(xié)議分割，一為裁判分割。分述如下：

第一，協(xié)議分割。協(xié)議分割有節(jié)省費用、和諧迅速的效益，故應(yīng)優(yōu)先適用。分割共有物，共有人之間能夠協(xié)商的，按照協(xié)商確定分割方式。所謂協(xié)商，必須經(jīng)共有人全體一致同意，即如果有共有人沒有參與協(xié)商或者某一共有人不同意的，共有人之間就無法達(dá)成分割協(xié)議。需要明確定的是，即使分割協(xié)議達(dá)成，但共有人也沒有取得分得部分的單獨所有權(quán)，僅是取得要求履行分割協(xié)議的請求權(quán)，如果有的共有人不按分割協(xié)議履行義務(wù)的，其他共有人可以向人法院起訴，請求該共有人按照分割協(xié)議履行給付義務(wù)。一般情況下，共有物的份額由各共有人協(xié)商處理，但在執(zhí)行程序中，共有不動產(chǎn)的份額協(xié)商，為保障申請執(zhí)行人的可得執(zhí)行利益，不僅要有各共有人參加，申請執(zhí)行人也必須參加。即各共有人協(xié)商一致份額后，須取得申請執(zhí)行人的認(rèn)可，方為有效。

第二，裁判分割。這是共有人和申請執(zhí)行人不能達(dá)成協(xié)議分割共有物的補(bǔ)救方法，即確權(quán)之訴。

在前述北京某機(jī)械公司訴重慶某工貿(mào)公司、方某、付某買賣合同糾紛執(zhí)行案中，各方協(xié)商不成，而由申請執(zhí)行人北京某機(jī)械公司代位方某作為原告，以方某之女作為被告，提起確權(quán)之訴，確定方某、方某之女各占有50%的份額，法院最終執(zhí)行完畢該房產(chǎn)。

四、實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的程序與實體問題

對于共有不動產(chǎn)在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的優(yōu)先購買問題，國外的立法例中存在肯定與否定兩種觀點。持否定觀點如《德國民法典》第512條（強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)時的排除）規(guī)定，“以強(qiáng)制執(zhí)行的方法或由破產(chǎn)管理人進(jìn)行出賣的，排除先買權(quán)”，不承認(rèn)在強(qiáng)制執(zhí)行中有先買權(quán)的存在。持肯定觀點如我國的澳門地區(qū)的《澳門民事訴訟法典》第787條（對優(yōu)先權(quán)人之通知）規(guī)定，執(zhí)行機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時，須通知享有優(yōu)先權(quán)人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時間、地點等；如未通知的，則產(chǎn)生《民法典》就私人出賣財產(chǎn)時未作通知或未預(yù)先告知優(yōu)先權(quán)人規(guī)定的后果。

對其他共有人是否對共有不動產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)問題，在我國實務(wù)中存在一定爭議，我國現(xiàn)行法律對此未作明確。但民法通則第78條第3款規(guī)定，“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第92條也規(guī)定，“共同共有財產(chǎn)分割時，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持”。

從上述規(guī)定可知，在強(qiáng)制執(zhí)行程序中對其他共有人享有的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)予以保護(hù)。因為強(qiáng)制執(zhí)行的拍賣，其程序雖與普通買賣不同，但也是買賣的一種，自應(yīng)遵守民法通則等法律關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的規(guī)定。執(zhí)行實踐中，持肯定觀點者居多數(shù)。

具體優(yōu)先購買權(quán)的程序把握時，法院在執(zhí)行中應(yīng)注意如下四點：一是執(zhí)行法院在拍賣該共有不動產(chǎn)前，應(yīng)做到提前通知其他共有人，并限其在一合理期限內(nèi)表示是否愿優(yōu)先購買；二是執(zhí)行法院發(fā)現(xiàn)對其他共有人無法通知的，應(yīng)作出公告通知，并在適當(dāng)?shù)膱龊蠌堎N該公告通知；三是其他共有人接到通知后，逾期未表示的或經(jīng)公告通知后其他共有人仍不到場的，視為對其享有的優(yōu)先購買權(quán)放棄，不影響本次拍賣；四是其他共有人欲行使優(yōu)先購買權(quán)的，可在拍賣日到場，在拍定時主張以同一價格優(yōu)先購買；五是順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時以最高應(yīng)價表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。

對于執(zhí)行法院應(yīng)予通知其他共有人行使優(yōu)先購買權(quán)而未通知，拍賣效力如何？實踐中不無爭議。有的主張，因其未保護(hù)他共有人的優(yōu)先購買權(quán)而應(yīng)宣布該拍賣行為無效。筆者以為，強(qiáng)制拍賣作為執(zhí)行法院的一執(zhí)行行為，具有公法性質(zhì)和公信力（該公信力應(yīng)強(qiáng)于一般公信力），競買人取得該拍賣標(biāo)的屬原始取得。因而，執(zhí)行法院在強(qiáng)制執(zhí)行中雖未通知其他共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，也不能影響競買人取得該拍賣標(biāo)的所有權(quán)。

五、解決共有不動產(chǎn)執(zhí)行問題的對策和建議

通過調(diào)查，筆者對上述問題進(jìn)行了梳理和分析，結(jié)合執(zhí)行工作實際，就共有不動產(chǎn)的執(zhí)行提出了如下對策：

（一）在法院內(nèi)部，加強(qiáng)法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)與審判機(jī)構(gòu)的工作銜接

執(zhí)行中的確權(quán)之訴需與審判庭相互對接，協(xié)調(diào)執(zhí)法。在具體執(zhí)行工作中，明確其他共有人對共有不動產(chǎn)的執(zhí)行具有協(xié)助執(zhí)行義務(wù)，法院可以在其不配合依法采取強(qiáng)制措施，確保案件的順利執(zhí)行。

（二）在法院外部，加強(qiáng)執(zhí)行法院與不動產(chǎn)管理部門的銜接，聯(lián)動執(zhí)法，一方面完善不動產(chǎn)共有的約定和登記，另一方面共有不動產(chǎn)的登記與法院的查詢、查封相銜接，確保申請執(zhí)行人權(quán)益的實現(xiàn)

（三）完善共有不動產(chǎn)執(zhí)行的立法規(guī)范

應(yīng)當(dāng)看到，我國對涉共有不動產(chǎn)執(zhí)行的法律規(guī)定不完備，執(zhí)法上也不甚統(tǒng)一，這是影響共有不動產(chǎn)執(zhí)行的關(guān)鍵所在。因此需要從立法上加以完善，建議在我國制定《強(qiáng)制執(zhí)行法》或者相關(guān)立法中，明確共有不動產(chǎn)的執(zhí)行程序，詳細(xì)規(guī)定共有不動產(chǎn)執(zhí)行的立案標(biāo)準(zhǔn)、共有不動產(chǎn)的份額確定、優(yōu)先購買權(quán)、拍賣、變現(xiàn)等程序。具體立法建議有如下四點：

1．對于被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，其配偶等相關(guān)權(quán)利人有權(quán)主張共有權(quán)，相關(guān)權(quán)利人對不動產(chǎn)的權(quán)利及其份額由申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、其他共有人協(xié)商確定，如協(xié)商不成，共有不動產(chǎn)的執(zhí)行應(yīng)予中止，而由申請執(zhí)行人代位被執(zhí)行人作為一方當(dāng)事人，由享有共有權(quán)的相關(guān)權(quán)利人作為對方當(dāng)事人，提起確權(quán)之訴，待確權(quán)之訴結(jié)果確定后，申請執(zhí)行人可以申請恢復(fù)執(zhí)行，法院應(yīng)以確權(quán)之訴的結(jié)果為依據(jù)，繼續(xù)執(zhí)行。

2．對于被執(zhí)行人配偶名下的房產(chǎn)，申請執(zhí)行人可以代位被執(zhí)行人主張共有權(quán)。被執(zhí)行人對不動產(chǎn)的權(quán)利及其份額由申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、其他共有人協(xié)商確定，如協(xié)商不成，共有不動產(chǎn)的執(zhí)行應(yīng)予中止，而由申請執(zhí)行人代位被執(zhí)行人作為一方當(dāng)事人，由享有共有權(quán)的相關(guān)權(quán)利人作為對方當(dāng)事人，提起確權(quán)之訴，待確權(quán)之訴結(jié)果確定后，申請執(zhí)行人可以申請恢復(fù)執(zhí)行，法院應(yīng)以確權(quán)之訴的結(jié)果為依據(jù)，繼續(xù)執(zhí)行。

對于登記在配偶以外其他案外人名下，但有證據(jù)證明被執(zhí)行人享有共有權(quán)的不動產(chǎn)，其確權(quán)之訴參照前款規(guī)定。

3．共有不動產(chǎn)的執(zhí)行及于不動產(chǎn)的全部，其他共有人不得以其對不動產(chǎn)享有共有權(quán)或者份額大小抗拒執(zhí)行。

4．在共有不動產(chǎn)的份額確定后，法院對該不動產(chǎn)整體進(jìn)行評估拍賣，在同等條件下，其他共有人對該不動產(chǎn)享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

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