商業(yè)地產(chǎn)輕資本運(yùn)營(yíng)模式越來(lái)越受到行業(yè)關(guān)注，萬(wàn)科、星河、花樣年等都走起輕資產(chǎn)路線，但模式不同，萬(wàn)科是與基金合作，星河花樣年采取托管方式，未來(lái)還會(huì)衍生更多輕資產(chǎn)模式，在漸成行業(yè)趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何選擇屬于自己的發(fā)展模式？

【商業(yè)與地產(chǎn)】為大家梳理一下今天在商業(yè)地產(chǎn)節(jié)對(duì)話環(huán)節(jié)嘉賓的觀點(diǎn)，整體來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商要走輕資產(chǎn)模式必須要過(guò)五關(guān)：

第一關(guān)：別瞎說(shuō)，先搞清楚啥是輕資產(chǎn)？

輕資產(chǎn)的概念在我們公司已經(jīng)談了好多年了，我們也已經(jīng)做了好多年了，在我的一個(gè)理解里面，這個(gè)概念的來(lái)源是我們的資產(chǎn)負(fù)債表，也就是說(shuō)當(dāng)我們的收入的所依賴(lài)的資產(chǎn)在我的資產(chǎn)負(fù)債表上并沒(méi)有得到特別多的體現(xiàn)的時(shí)候，走的就是輕資產(chǎn)路線。

那對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身這個(gè)行業(yè)是一個(gè)重資金行業(yè)，資金密集型的，但它同時(shí)又具備了另外一個(gè)，就說(shuō)它的管理，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的管理在中國(guó)也就可能十年或者十年多一點(diǎn)的時(shí)間，所以這個(gè)管理對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常大的課題，所以它是一個(gè)資金密集型再加上管理，當(dāng)你的資金密集到了一定程度的時(shí)候，實(shí)際上大家都承受不了，這時(shí)候就需要輕資產(chǎn)化的這么一個(gè)趨勢(shì)，所以也就是把它的資金密集型和它的管理給切分開(kāi)，這就是輕資產(chǎn)。

第二關(guān)：你憑啥能獲得投資人的信任？
　　
我覺(jué)得做輕資產(chǎn)最難的一點(diǎn)是什么呢？是信任。怎么讓它信任你，愿意把他的重資產(chǎn)交給你管，讓他相信你并不持有這個(gè)資產(chǎn)，或者不持有這個(gè)資產(chǎn)的大部分的時(shí)候，愿意依然把這個(gè)資產(chǎn)當(dāng)做你自己的資產(chǎn)去管理和投入，而商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)價(jià)值實(shí)際上跟它的運(yùn)營(yíng)的收益是直接相關(guān)的，而且這個(gè)收益會(huì)被資本市場(chǎng)放大，你超過(guò)某一個(gè)臨界點(diǎn)是正收益，低過(guò)某個(gè)臨界點(diǎn)是負(fù)的，所以這個(gè)關(guān)系很大，就說(shuō)你怎么能夠首先去到正的，而且能夠正得比較多，而且令到這個(gè)資產(chǎn)，你要說(shuō)服你的重資產(chǎn)的談判對(duì)象說(shuō)，在他手里和在你手里不一樣，在你手里能夠賺到比他更多的錢(qián)，而且是減去你拿走的傭金還有很多，這是最難的。

印力集團(tuán)（原深國(guó)投商置）首席財(cái)務(wù)官兼商業(yè)管理公司總經(jīng)理 李楚華

第三關(guān)：你輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的商業(yè)模式是啥？

輕資產(chǎn)本身一定要先談到無(wú)論是輕與重首先都是資產(chǎn)，就是資產(chǎn)本身的價(jià)值，這里面又引申出一個(gè)商業(yè)模式，就剛剛像花樣年講的，我認(rèn)為整個(gè)未來(lái)中國(guó)的商業(yè)沒(méi)有藍(lán)海，全都是紅海，只不過(guò)花樣年通過(guò)它的商業(yè)模式改變了，因?yàn)樗?guī)模小投資小，社區(qū)的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

第四關(guān)：你的團(tuán)隊(duì)是否強(qiáng)大到可以成就品牌？

同時(shí)輕資產(chǎn)未來(lái)包括現(xiàn)在所從事的工作內(nèi)容，比重資產(chǎn)索要從事的內(nèi)容多得多，因?yàn)橛绣X(qián)可以任性，因?yàn)槲沂情_(kāi)發(fā)商可以投資和按照我的要求做，但是輕資產(chǎn)不可以，它一定要把商業(yè)價(jià)值做出來(lái)，所以說(shuō)團(tuán)隊(duì)的能力未來(lái)是這個(gè)行業(yè)中非常重要的支柱。所以我覺(jué)得商業(yè)模式加上合適的資產(chǎn)，同時(shí)適應(yīng)的團(tuán)隊(duì)和品牌，這樣的話我覺(jué)得打造出來(lái)的才是一個(gè)好的資產(chǎn)。

北京漢博商業(yè)管理股份有限公司總裁 暴雪松

第五關(guān)：你是否具備完整的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)體系？

除非開(kāi)發(fā)商有一套非常完整的開(kāi)發(fā)體系，而且有非常完整的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)這塊，才能夠說(shuō)服投資者，其實(shí)輕資產(chǎn)在某種方面來(lái)說(shuō)就是讓投資者來(lái)負(fù)擔(dān)資金投放的責(zé)任，從開(kāi)發(fā)商這塊就是提供服務(wù)，目前來(lái)講除非具備剛剛我說(shuō)的條件，對(duì)投資者來(lái)講這塊是非常非常能夠說(shuō)服他們來(lái)投資的，但目前為止我所接觸的大部分在中國(guó)國(guó)內(nèi)操作的PE，幾乎目前來(lái)講對(duì)過(guò)去投資者承諾的回報(bào)都不達(dá)標(biāo)，但這也不等于說(shuō)這些大的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)就從此撤離缺乏信心了，我覺(jué)得還是有的，回到剛剛說(shuō)的我覺(jué)得確實(shí)要找到適合的投資者，比如說(shuō)是過(guò)去我們?nèi)绻巧虡I(yè)領(lǐng)域的話，一般都是退休基金，對(duì)投資的無(wú)論是回報(bào)率還是周期的期望都完全不一樣，所以我說(shuō)必須具備開(kāi)發(fā)商很完善的開(kāi)發(fā)系統(tǒng)，包括運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)，要不然的話輕資產(chǎn)這條路真的不好走。

原豐樹(shù)集團(tuán)商業(yè)投資與零售管理總經(jīng)理 韓春風(fēng)

延伸閱讀：

旭美商業(yè)CEO潘韜：“輕資產(chǎn)”真是商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草？

去年下半年，萬(wàn)科與凱雷、東方藏山和領(lǐng)匯簽訂了幾份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議(僅僅是協(xié)議)，計(jì)劃將一些商業(yè)項(xiàng)目的部分股權(quán)進(jìn)行出讓;今年年初，王健林則宣布，萬(wàn)達(dá)也與4家金融機(jī)構(gòu)就20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的投資進(jìn)行合作，雖然立即有人對(duì)合作的真真假假提出了疑問(wèn)。一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)界人人爭(zhēng)說(shuō)“輕資產(chǎn)”，仿佛這年頭誰(shuí)不做點(diǎn)“輕資產(chǎn)”，都不好意思說(shuō)自己在做商業(yè)地產(chǎn)。

這種對(duì)輕資產(chǎn)模式的熱情，一方面是因?yàn)樾袠I(yè)的兩個(gè)老大“二萬(wàn)”起了模范帶頭作用，跟著走也是我們大多數(shù)人的習(xí)慣;但更重要的是，很多人把輕資產(chǎn)當(dāng)作解決當(dāng)前資金困境的一條出路，甚至有些人把輕資產(chǎn)當(dāng)作彎道超車(chē)的競(jìng)爭(zhēng)策略，或者是當(dāng)作低門(mén)檻進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一條捷徑。問(wèn)題是，表面的文字往往會(huì)誤導(dǎo)我們的認(rèn)識(shí)。輕資產(chǎn)，真的是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草嗎?!

太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事。很久以來(lái)，輕資產(chǎn)就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種重要方式和戰(zhàn)略選項(xiàng)之一，即以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，以自身最有效率的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值和利潤(rùn)的最大化。就商業(yè)地產(chǎn)而言，“輕資產(chǎn)模式”指企業(yè)在商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段少投入、甚至不投入自有資金，后期也不對(duì)物業(yè)進(jìn)行持有，只是在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段中某個(gè)或某幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行參與并賺取相應(yīng)的費(fèi)用。

什么樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇“輕資產(chǎn)”模式呢?

簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和持有的回報(bào)不足以帶來(lái)資本期望的回報(bào)率，甚至不足以彌補(bǔ)資金成本的時(shí)候，企業(yè)自然會(huì)選擇“輕資產(chǎn)”模式。寫(xiě)到這兒，我在想，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十年，有多少企業(yè)、有多少項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和持有回報(bào)率達(dá)到資本的期望，哪怕是高于融資成本呢?全球最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商西蒙，在資本市場(chǎng)上是2A到3A的評(píng)級(jí)，融資成本只有1.8%--2%，回報(bào)率到5%就有利潤(rùn)空間。反觀我們自己，大概除了外企凱德，港企恒隆、新鴻基，央企華潤(rùn)(部分項(xiàng)目)，并沒(méi)有什么企業(yè)有資格、有條件真正地在做商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)吧!萬(wàn)科呢?什么時(shí)候萬(wàn)科向商業(yè)物業(yè)要利潤(rùn)、要持有回報(bào)率了?王石幾年前還在說(shuō)，萬(wàn)科要做商業(yè)地產(chǎn)，他從墳?zāi)估镆惨斐鍪謥?lái)把萬(wàn)科從歧路上拉回去。萬(wàn)達(dá)呢?萬(wàn)達(dá)確實(shí)是在做重資產(chǎn)，但它靠的是低廉的土地成本，靠的是項(xiàng)目中大比例的住宅銷(xiāo)售和高額銷(xiāo)售利潤(rùn)，靠的是高周轉(zhuǎn)支撐的現(xiàn)金流平衡術(shù)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和持有更多的是拿地和營(yíng)銷(xiāo)的重要手段。過(guò)去十年，在金融工具不足，商業(yè)物業(yè)回報(bào)率低下的大環(huán)境下，切合國(guó)情的“萬(wàn)達(dá)重資產(chǎn)模式”對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)影響至深至遠(yuǎn)，租售結(jié)合、以售養(yǎng)租才是中國(guó)企業(yè)切入商業(yè)地產(chǎn)的首選模式，也是商業(yè)地產(chǎn)的“中國(guó)式重資產(chǎn)”模式。

所以，事實(shí)的真相是，大家之所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式趨之若鶩，其實(shí)是因?yàn)樽≌禺a(chǎn)高利潤(rùn)的黃金十年一去不復(fù)返，“以售養(yǎng)租”的“萬(wàn)達(dá)重資產(chǎn)模式”難以為繼，我們不得不尋找新的出路。

問(wèn)題是，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題是整體性的、行業(yè)性的問(wèn)題：土地價(jià)格堅(jiān)挺不落，融資成本居高不下，金融工具嚴(yán)重匱乏，資產(chǎn)價(jià)格不斷推高，更要命的是，商業(yè)物業(yè)的凈租金回報(bào)率低得簡(jiǎn)直拿不出手(很多人估計(jì)，普遍不到3%)。在這樣的環(huán)境下，當(dāng)然沒(méi)有企業(yè)愿意選擇經(jīng)典意義上的“重資產(chǎn)”。現(xiàn)在，“萬(wàn)達(dá)重資產(chǎn)”模式又此路不通，“輕資產(chǎn)”這個(gè)似是而非的名詞很自然地、很討巧地成為我們的指路明燈。最近看到不少專(zhuān)家文章，提出輕資產(chǎn)的若干路徑：售后返租;REITS;商業(yè)信托;合作開(kāi)發(fā)。

REITS?我完全贊同。問(wèn)題是，兄弟，中國(guó)現(xiàn)在可以做REITS嗎?基金?信托?這些資本對(duì)回報(bào)率的要求，對(duì)利潤(rùn)的嗜血，只要親歷過(guò)的人都會(huì)深有體會(huì)。當(dāng)住宅地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率還在10%以上的時(shí)候，你憑什么認(rèn)為這些資本會(huì)投一個(gè)平均回報(bào)率不足5%的行業(yè)?售后返租?說(shuō)白了，那是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給普通消費(fèi)者，你見(jiàn)過(guò)幾個(gè)散售后還紅紅火火的的商業(yè)?

大家有沒(méi)有想過(guò)，當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)法支撐一個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)無(wú)法支撐一個(gè)行業(yè)的正常回報(bào)，大家都去選擇不投入、不持有的“輕資產(chǎn)”模式，誰(shuí)會(huì)是那個(gè)選擇“重資產(chǎn)”的冤大頭呢?我的意見(jiàn)是，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)同仁們現(xiàn)在要關(guān)注的重點(diǎn)不是什么“輕資產(chǎn)”，而是要解決我們一直沒(méi)有很好解決的兩個(gè)根本問(wèn)題：怎么提高項(xiàng)目的回報(bào)率，怎么打造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

這個(gè)世界上沒(méi)有什么捷徑可走，更沒(méi)有什么救世主，最后只能還是要靠我們自己。無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)，只要你還在做商業(yè)地產(chǎn)，真正的出路還是要在行業(yè)的本質(zhì)上下功夫：

1、做好產(chǎn)品，選址、定位、設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)都要符合行業(yè)規(guī)律，達(dá)到行業(yè)水平。失敗的商業(yè)項(xiàng)目各有各的失敗，成功的商業(yè)項(xiàng)目都是相似的，說(shuō)的就是這個(gè)道理。靜下心來(lái)做好這些，才能把項(xiàng)目的投資回報(bào)率提高，這也才是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最本質(zhì)的東西。

2、多和金融機(jī)構(gòu)談合作，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是個(gè)金融行業(yè)，無(wú)論是單個(gè)項(xiàng)目還是整個(gè)行業(yè)，不解決金融問(wèn)題，最終還是沒(méi)有出路。但和金融機(jī)構(gòu)合作時(shí)，不要一門(mén)心思想著怎么把包袱甩給人家，而是好好研究怎么根據(jù)不同項(xiàng)目的情況，在融資、退出上設(shè)計(jì)出最佳方案。大政策我們左右不了，可以做些微創(chuàng)新。但要記住，搞金融的人都是最聰明的人，至少不比我們笨，抱著甩包袱的目的，一定是雞飛蛋打。

3、如果既沒(méi)有能力做個(gè)好產(chǎn)品，也沒(méi)有渠道找金融機(jī)構(gòu)，但又陰差陽(yáng)錯(cuò)必須做商業(yè)地產(chǎn)，那就找個(gè)合作伙伴吧。但這樣的合作伙伴一定要有真正的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，要有雄厚的實(shí)力，要有靠得住的信用。前幾天，有個(gè)朋友對(duì)我說(shuō)，我們可以接受有能力、有實(shí)力的輕資產(chǎn)公司做我們的合作伙伴，但不能接受“無(wú)資產(chǎn)”公司。

確實(shí)，真正要做商業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”模式，不會(huì)比做“重資產(chǎn)”更容易，更不是一個(gè)可以低門(mén)檻或無(wú)門(mén)檻進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的路徑。輕資產(chǎn)，不是一個(gè)可以隨便玩得動(dòng)的模式。當(dāng)然，這是我以后要講的另外一個(gè)話題