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簡析“新消法”在商品房買賣合同中的適用問題 張新 從目前的立法現狀看，這次新修訂的《消費者權益保護法》還不適用于商品房的買賣合同。這里更想說是不完全適用于商品房買賣領域，為什么這么講呢？個人認為，“新消法”應當適用于精裝修商品房的附屬“精裝修”的設備設施上，即“精裝修”部分的家具家電等設備設施。 一、說商品房買賣合同不適用“新消法”是指在欺詐性售房等房屋整體上來說的，不適用“新消法”的懲罰性賠償，而是依然適用最高院“最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，其規(guī)定的懲罰性賠償標準低于“新消法”。該解釋第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： 當然，這個司法解釋是2003年出的，是參照了當時的“消法”的懲罰性賠償的規(guī)定精神，但不能說是直接適用“消法”的相關規(guī)定。 從我國現行的法律規(guī)定上也可以判斷出商品發(fā)買賣不適用于《消法》。 （一）《消法》中沒有關于商品房買賣相關情形的規(guī)定。 《消法》第二條 消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護；本法未作規(guī)定的，受其他有關法律、法規(guī)保護。第三條 經營者為消費者提供其生產、銷售的商品或者提供服務，應當遵守本法；本法未作規(guī)定的，應當遵守其他有關法律、法規(guī)。 我個人認為商品房買賣就屬于“受其他有關法律、法規(guī)保護”的情形，開發(fā)商作為經營者也就同理了。 我個人認為，從《消費者權益保護法》規(guī)定的經營者和消費者本意出發(fā)，開發(fā)商就是商品房的經營者，購房者就是消費者，隨著立法的調整，我想《消法》中終將會規(guī)定關于懲罰性賠償規(guī)定會完全適用于商品房買賣領域的。 （二）《產品質量法》是和《消法》同年頒布，是與《消法》關聯性較強的法律規(guī)范，其是這樣規(guī)定： 第二條：中華人民共和國境內從事產品生產、銷售活動，必須遵守本法。本法所稱產品是指經過加工、制作，用于銷售的產品。建設工程不適用本法規(guī)定。 （三）因《消法》產生的糾紛，在我國最高院出臺的“民事案由規(guī)范”中并沒有直接來源于《消法》相關規(guī)定的案由，都是按照具體起訴事項及法律關系來確定案由的，例如確定為買賣合同糾紛、侵權糾紛等等案由?！懊袷掳赣梢?guī)范”中關于開發(fā)商賣商品房的案由只有兩個，即74條規(guī)定的：房地產開發(fā)經營合同糾紛：（1）商品房預售合同糾紛；（2）商品房銷售合同糾紛。如果糾紛案件被確定為這兩個案由，無疑是適用“最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，也就沒有《消法》什么事了。 二、說商品房買賣合同不完全適用《消費者權益法》，就完全是我個人的想法，是針對精裝商品房或者說附屬物過多的商品房。 在北京精裝修商品房往往價格不菲，動則幾萬甚至十幾萬一平米，而這些精裝修商品房在精裝修部分就真的精裝或者“金裝”了嗎？以我個人接觸案例來說，許多高端精裝樓盤不盡如人意。例如：購房時約定是進口西班牙米黃天然大理石，收房時一看，好多塊大理石都是裂縫，拿去鑒定，進口西班牙米黃天然大理石僅貼了薄薄一層；例如：購房時約定進口某品牌高端家具或者同等品牌家具，收房時一看，是某品牌國外的最低端產品；例如：購房時說設立來源是新加坡的最新室內設計風格，上網一查，原來是新加坡的經濟適用房設計的標準；例如：購房時說，所有家具家電等都是環(huán)保達標的，結果收房時甲醛超標百倍之多。北京的精裝修商品房有些還包括家用電器等設備設施，這里面的陷阱也頗多。 在全國，商品房精裝修化的現象是越來越嚴重，再加上國家嚴格的限購政策和高昂的商品房價格，個人強烈建議國家在立法和司法層面上達成共識，讓現行“新消法”的懲罰性賠償規(guī)定適用于精裝修商品房的附屬精裝修的設配設施上，讓精裝修商品房盡量做到物有所值，真正實現入住等于安居。
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