決定一個行業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的因素有兩個：第一，這個行業(yè)在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)是否具有穩(wěn)定、持續(xù)的市場需求，這個因素直接決定了這個行業(yè)是朝陽還是夕陽行業(yè)；第二，這個行業(yè)的生產(chǎn)方式是否和未來經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)增長的模式相適應(yīng)。簡言之，一個行業(yè)的前途一看需求，二看生產(chǎn)方式。煤炭采掘有很好的市場需求，但生產(chǎn)方式落后，生產(chǎn)效率低、資源消耗大、污染嚴(yán)重，不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的要求，因此需要逐步縮減它在能源結(jié)構(gòu)中所占的比例，提高新能源開發(fā)和運(yùn)用的比重。用這樣的觀點(diǎn)來透觀察中國房地產(chǎn)業(yè)，就不難看出，第一，未來幾十年，中國經(jīng)濟(jì)增長的空間還非常巨大，中國社會的城市化進(jìn)程還將高速發(fā)展，在這樣的背景下，房地產(chǎn)的需求，無論是居住層面的需求，還是商業(yè)地產(chǎn)層面的需求，都將是持續(xù)增長、非常強(qiáng)盛的，房地產(chǎn)業(yè)在中國未來幾十年都將是朝陽行業(yè)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)之所以受到較多的質(zhì)疑，主要集中在對房地產(chǎn)當(dāng)下生產(chǎn)方式的這一環(huán)節(jié)，也就是我們講的第二個條件。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)方式，概括地講，是以土地為原料，資金為動力；以時間為坐標(biāo)，以銷售為導(dǎo)向的，高速度、粗放型、消耗型、分離型的生產(chǎn)方式。主要特征是：快速開發(fā)，生產(chǎn)方式粗放、產(chǎn)業(yè)化程度低，生產(chǎn)過程與經(jīng)營過程的能耗大，產(chǎn)品品質(zhì)不高，與產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)的融合度較低。

具體表現(xiàn)為：

    一．生產(chǎn)經(jīng)營方式粗放

    1.這種模式是一種典型的面粉—面包的加工模式，拿地、融資、開工、銷售構(gòu)成了加工模式的四部曲。進(jìn)度（拿地進(jìn)度、融資進(jìn)度、工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度），構(gòu)成了這個模式最重要的評價和考核業(yè)績指標(biāo)，贏利過程本質(zhì)上就是資本的運(yùn)動過程，即便像萬科這樣比較重視產(chǎn)品和品牌的公司，也是把資金周轉(zhuǎn)速度放在第一位，要求項目從拿地到形成供應(yīng)要控制在9到12個月的時間內(nèi)完成。在這樣模式下，高速度、高消耗成為必然，即便有做精品的良好愿望，在這樣的模式下也很難實(shí)現(xiàn)。

    2.在這種模式下，開發(fā)企業(yè)缺乏企業(yè)的核心競爭力，生產(chǎn)的規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化程度低，缺乏技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新的動力，開發(fā)商很大程度成了銷售商。在這種模式下，行業(yè)門檻低，在房地產(chǎn)供求關(guān)系非常巨大的情況下，各路資金蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)，人人能做房地產(chǎn)；同時，行業(yè)集中度也非常低，即使像萬科這樣的巨無霸，2006年的市場份額也僅1.25%左右，中國前五名加起來也不到5%，和美國、香港相比差距很大，這反映了中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度很低。

    二．資源和能源的嚴(yán)重消耗

    1.土地資源的快速消耗。從數(shù)量上看，由于這種快速的開發(fā)模式導(dǎo)致了中心城市土地的快速消耗。從供應(yīng)的數(shù)量上看，北京2009年地價高漲、地王頻出的現(xiàn)象的深層原因即與當(dāng)下房地產(chǎn)的快速開發(fā)模式密切相關(guān)，近幾年四環(huán)以內(nèi)已經(jīng)沒有可出讓的土地了；在質(zhì)量上，在以銷售和進(jìn)度為主導(dǎo)的生產(chǎn)方式下，產(chǎn)品價值與土地價值嚴(yán)重不匹配，產(chǎn)品技術(shù)折舊和管理折舊迅速，導(dǎo)致稀缺的城市土地資源嚴(yán)重隱形浪費(fèi)。

    2.產(chǎn)品在定位、規(guī)劃與設(shè)計時主要考量銷售因素，即為“賣”而“建”。房地產(chǎn)開發(fā)更多表現(xiàn)出是資金的運(yùn)動，產(chǎn)品因為是為賣而設(shè)計的，常常被稱為銷售資源，如何能夠獲得最大銷售收入，是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的主要導(dǎo)向和主要目標(biāo)。因此，在這一過程中，開發(fā)商當(dāng)然最關(guān)心的是銷售的回款速度、資本的時間效率，當(dāng)然缺乏對產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營效率與可持續(xù)發(fā)展能力的關(guān)心，當(dāng)然會缺乏對產(chǎn)品運(yùn)營過程能耗的關(guān)注；同時，建筑施工過程因為缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化程度低，管理水平低，無論是施工過程，還是材料的選用，都造成了較大的能源與材料的浪費(fèi)。可見，在這種開發(fā)模式下，建筑成品的高能耗成為必然現(xiàn)象。

    3.據(jù)測算，目前我國建筑的能耗占到整個社會能耗的30%左右，公共建筑能耗又是民用建筑能耗的十倍，每年我國新建數(shù)十億平方米的建筑，我國90%的存量建筑都是高耗能的建筑。這些數(shù)字反映出，在房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)有的模式下，建筑在建造和運(yùn)營中能耗巨大，根據(jù)我國承諾的節(jié)能減排目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)將承擔(dān)巨大壓力與責(zé)任。

    三．與城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的分離

1.  房地產(chǎn)壽命周期長，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)，一旦建成后對城市功能、產(chǎn)業(yè)功能聯(lián)系緊密，對城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要影響。但在現(xiàn)有開發(fā)模式下，政策上將商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)混為一談，甚至還嚴(yán)重打壓，從而導(dǎo)致產(chǎn)品技術(shù)折舊、管理折舊快，物業(yè)形象差，形成城市垃圾；導(dǎo)致城市土地資源利用效率低、投資強(qiáng)度小，導(dǎo)致樓宇產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營管理差，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)客戶少、產(chǎn)業(yè)協(xié)同性不足、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)育不良，城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重影響，政府稅收減少。

    2.由于房地產(chǎn)的開發(fā)方式目前主要還是以銷售為導(dǎo)向的模式，發(fā)展商與商用物業(yè)后期的經(jīng)營是分離的，而商用物業(yè)與產(chǎn)業(yè)升級、城市區(qū)域發(fā)展等密切相關(guān)，從而難以形成對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)能力與支撐能力。

  綜上所述，目前房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)方式，并不是一個共贏的、可持續(xù)發(fā)展的方式，無論是生產(chǎn)過程還是生產(chǎn)效率，無論是技術(shù)層面還是產(chǎn)品層面，無論是資源消耗還是對城市經(jīng)濟(jì)社會的貢獻(xiàn)，都積累了越來越多的問題。具體而言，資源不能支撐（可供開發(fā)的土地越來越少、消耗能源越來越多）、客戶不能支撐（產(chǎn)品品質(zhì)差、物業(yè)投訴多）、城市與產(chǎn)業(yè)很難支撐（土地利用效率低、與城市功能的協(xié)同度差等），這種模式當(dāng)然不已可能支撐房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也已經(jīng)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的需要，不適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展的需要，必須轉(zhuǎn)型?？梢?，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是中國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展大勢的需要，也是行業(yè)內(nèi)在的、生存與可持續(xù)發(fā)展的需要。