1 、 項(xiàng)目名稱：          居住小區(qū)（暫定名）

  2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

 （1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

 （2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

 （3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

 （4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

 （5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

 （6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

 （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

 （8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

  3、項(xiàng)目概況

  1 ）地塊位置：該基地東起        ，南至       路，西至   路、北至              ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約       平方米，該地塊屬A市  類地段。

 2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

    土地面積：     畝（       平方米）

    容積率：

    開發(fā)周期：

    土地價(jià)格： 元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）                          建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：      ㎡

  3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施

   （1）步行約10 分鐘可至A市中心。

   （2）西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。

   （3）東側(cè)為        城市綠化帶，南側(cè)為        廣場。

   （4）西南靠近A市        小學(xué)。

   （5）北面為A市人民銀行。

 4 、項(xiàng)目SWOT分析

    優(yōu)勢及機(jī)會

  (1) 該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

  (3) 東側(cè)    的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性。

  (4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

  (5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

  (6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)      元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

  (7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

  (8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

  (9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。

  (10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。

   劣勢及威脅

  (11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

  (12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

  (13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

  (14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。

  (15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

  (16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

  (17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

  (18)         花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。

  (19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

  (20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

 二、市場分析

   1 A市概況（參考）

   A市位于      河南岸，面積       平方公里，人口    萬。

   生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。                   

   投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

   項(xiàng)目所在區(qū)位于    江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

   2 A市房地產(chǎn)住宅市場分析

   A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

   表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

   表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

   表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。             

   表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。                  

   表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預(yù)測：

   ---—從購房能力看

   伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

   由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。

 ——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

    隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

 ——從需求關(guān)系看

   根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項(xiàng)目分析

 住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

項(xiàng)目     套數(shù)  建筑面積（萬㎡） 平均單價(jià)（元/㎡）  位置

向陽小區(qū) 1500     22               1400           寶山路

新華小區(qū) 785      8                 1344           黃河街

銀河小區(qū)  170                       1460           銀河街

成光小區(qū) 130                      1400           學(xué)院路

太陽神小區(qū)500     6.9               1508          英雄路 

 部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況

 項(xiàng)目       面積㎡     單價(jià)元/㎡       位置

匯豐花園   40~~80     4000~5600        新城區(qū)

秋爽花園   50~~70     5000~12000       市中心

碧苑小區(qū)   36~~50        6800          建設(shè)路

桃園小區(qū)    車庫         550           秋浦路

荷花村      車庫         550           建設(shè)路

三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

   （一）、拆遷成本分析

     圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，    

    拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

    根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。

拆遷成本估算：

    按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評估報(bào)告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

   住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

   經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)陸坪等：

   34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等：

   1）、搬家費(fèi)：

   住宅：200戶*300元=60000元

   經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

   小計(jì)：64500元

   2）、過渡費(fèi)：

   住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元

   經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元

   小計(jì)：632535元

 其他費(fèi)用

   3）、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：

    34929平方米*15元/平方米=523935元

   4）、 房屋拆遷評估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元

   5）、 獎(jiǎng)勵(lì)：

    34929平方米*100元/平方米=3492900元

   上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

   按照A市人民政府令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。

 1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

  1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

    對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在    路靠近   小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。

地塊內(nèi)大致布置  

      一棟  15層29.4*13.8*15層；

      一棟   12層29.4*13.8*12層；

      三棟   12層40*15*12層；

      一棟   15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

  總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

  總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

  高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

 建設(shè)成本估算

   （一）、工程前期費(fèi)：

      1、拆遷成本

      2、土地出讓金

      3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

      4、人防基金：配套建地下室

      5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

      6、墻改：61460*8=49.168萬元

      7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

      8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬元

      9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬元

      10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

      11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

      12、消防審查：

      13、文物：0.2萬元

      14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元

      15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬元

      16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

      17、測量定位：10萬元

      18、煤氣增容：2500元/戶

      19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡

    小計(jì)：627.93萬元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）

    （二） 工程成本

     1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

     2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

     3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

     4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

     5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

     6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

     7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬元

    小計(jì)：7527.1萬元

總計(jì)、8155.03萬元

（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析

    依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：

    小高層住宅1900元/㎡   商鋪6000元/ ㎡  地下車庫800元/㎡

    銷售收入  住宅1900*56160=106704000

    商鋪6000*5300=31800000

    地下室4861*800=3888800

    總計(jì)：142392800元

    營業(yè)稅及附加  142392800*5.5%=7831604

    各項(xiàng)費(fèi)用      142392800*4%=5695712

    總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本

       =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

   毛利潤：銷售收入—總成本

      =142392800-137103490.2

      =5289309.8元

四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論

如土地掛牌競價(jià)在五百二十八萬以內(nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。