在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和盈利連年走低的背景下，國(guó)內(nèi)的酒店集團(tuán)紛紛在產(chǎn)品線上尋求擴(kuò)張，意圖發(fā)掘出新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)內(nèi)某些連鎖酒店品牌正在考慮涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

　　在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和盈利連年走低的背景下，國(guó)內(nèi)的酒店集團(tuán)紛紛在產(chǎn)品線上尋求擴(kuò)張，意圖發(fā)掘出新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。不過(guò)，縱觀各酒店集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)張方向——產(chǎn)品線往中高端或低端的品牌延伸，但并未走出酒店的業(yè)務(wù)范疇。

　　近日，國(guó)內(nèi)某些連鎖酒店品牌正在考慮涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，其中包括運(yùn)營(yíng)布丁酒店品牌的住友酒店集團(tuán)。住友酒店副總裁章蔚向記者證實(shí)了此消息。不過(guò)，章蔚表示，布丁的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品還處于產(chǎn)品的前期研發(fā)階段，具體的產(chǎn)品形態(tài)不方便透露，但產(chǎn)品的人群定位針對(duì)的是布丁酒店原有的年輕客群。

　　章蔚說(shuō)：“我們的長(zhǎng)租產(chǎn)品不過(guò)是為了滿足我們的年輕客人不同的居住場(chǎng)景，當(dāng)他外出旅行的時(shí)候住布丁酒店;當(dāng)他在工作生活的城市時(shí)，就住布丁的公寓?！本频昱c長(zhǎng)租公寓雖然同屬居住產(chǎn)品，但是兩者運(yùn)營(yíng)模式相差甚遠(yuǎn)。布丁這個(gè)跨界，不可謂不大。

　　長(zhǎng)租酒店在國(guó)外被稱作Extended Stay Lodging，最早起源于美國(guó)，他們?yōu)樯虅?wù)旅行者提供民居式的酒店公寓服務(wù)，房間內(nèi)配備廚房和洗衣機(jī)。洲際酒店旗下的Staybridge Suites、萬(wàn)豪酒店旗下的Residence Inn、希爾頓酒店旗下的Homewood Suites、凱悅酒店旗下的Summerfield Suites等都是高端長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)先者。而在亞洲，新加坡的雅詩(shī)閣(Ascott)、輝盛 (Fraser)則是這一市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，并在亞洲主要城市都有物業(yè)運(yùn)營(yíng)。

　　而在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，上述的國(guó)際酒店品牌還幾乎沒(méi)有布局，北上廣深的高端市場(chǎng)則基本被雅詩(shī)閣、輝盛閣所控制，而上海的優(yōu)帕克、廣州的私享家等品牌則在部分城市的中端市場(chǎng)占有一定的份額，它們同時(shí)涉足短住和長(zhǎng)租領(lǐng)域，已在此領(lǐng)域耕耘近十年;但在低端市場(chǎng)，還未出現(xiàn)有影響力的品牌。不過(guò)，目前眾多地產(chǎn)、金融資本通過(guò)投資創(chuàng)業(yè)公司正在涉足這個(gè)領(lǐng)域。

　　租房市場(chǎng)痛點(diǎn)：資源錯(cuò)配

　　劉翔于2012年初在成都創(chuàng)立優(yōu)客逸家，為都市白領(lǐng)提供長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。在這之前，他已經(jīng)在旅游電商領(lǐng)域打滾了快十年。跨界的經(jīng)歷，使他做長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品時(shí)參考了互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品思維。優(yōu)客逸家的發(fā)展速度也很快，據(jù)他透露，目前優(yōu)客逸家在成都已擁有2000套房源，在武漢擁有近300套房源。

　　劉翔認(rèn)為，長(zhǎng)租品牌公寓跟當(dāng)年快捷連鎖酒店萌發(fā)的大背景是一樣的——市場(chǎng)需求特別旺盛，但市場(chǎng)供給特別緊缺。缺的不是房子，而是缺少有標(biāo)準(zhǔn)、有品牌、有附加服務(wù)，能更好滿足都市白領(lǐng)需求的居住產(chǎn)品。

　　“從供應(yīng)端看，中國(guó)已經(jīng)到了以房屋存量為主的后房產(chǎn)時(shí)代，全國(guó)的平均空置率接近30%。高空置率所產(chǎn)生的大量房源，主要都是流向租賃市場(chǎng)。但這些房屋相當(dāng)部分是三房或三房以上的大戶型。而在需求端，套房整租的租客不多，超過(guò)70%的租賃需求都是20~30歲人群，尤其是20~25歲，他們不需要那么大的居住面積，其收入水平也支付不起整套房的租金，他們的真正需求是合租或單間求租?！眲⑾鑿倪@些數(shù)據(jù)得出一個(gè)結(jié)論是：這個(gè)市場(chǎng)存在著一個(gè)資源錯(cuò)配的問(wèn)題，需求方不需要或者沒(méi)能力租這種大戶型整套房，但供給方卻整套出租。

　　劉翔所描述的這種房屋租賃市場(chǎng)的資源錯(cuò)配，在房?jī)r(jià)高企的一二線城市尤其突出，于是“二房東”應(yīng)運(yùn)而生，個(gè)人或部分房地產(chǎn)中介從房屋業(yè)主手上租下房源，然后以間為單位分租給年輕人。不過(guò)這種非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品使得房屋在新舊程度、裝修風(fēng)格、家具配置、價(jià)格合理等方面良莠不齊，更談不上租賃服務(wù)和管理，并且各種糾紛更使房屋租賃成為最談不上用戶體驗(yàn)的市場(chǎng)。

　　“長(zhǎng)租在國(guó)內(nèi)還是一個(gè)很初級(jí)的市場(chǎng)，沒(méi)有什么大玩家，這對(duì)優(yōu)客逸家是極好的機(jī)遇?！眲⑾枵f(shuō)。

　　不過(guò)，劉翔認(rèn)為進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)還有一個(gè)前提，就是一個(gè)城市的租金水平要達(dá)到一定價(jià)位才能支撐租房品牌化，“除開成本差不多的裝修費(fèi)用，如果一個(gè)城市的租金水平很低，利潤(rùn)空間就低，標(biāo)準(zhǔn)化和品牌化的租房服務(wù)也就無(wú)從開展了?！?/p>

　　長(zhǎng)租背后的生意經(jīng)

　　在旅游行業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)，也讓劉翔在創(chuàng)辦優(yōu)客逸家的前期調(diào)查時(shí)，很自然拿長(zhǎng)租產(chǎn)品與酒店產(chǎn)品做了一番對(duì)比，他發(fā)現(xiàn)，從成本和現(xiàn)金流的角度看，長(zhǎng)租是一個(gè)遠(yuǎn)比短租或酒店好的生意：

　　1、長(zhǎng)租產(chǎn)品有非常好的現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)杠桿很好。酒店短租頂多是個(gè)現(xiàn)金收入，但長(zhǎng)租公寓有預(yù)收款(押金+房租)，就可以用錢生錢滾動(dòng)的方式來(lái)發(fā)展;

　　2、與酒店的服務(wù)相比，長(zhǎng)租公寓提供的是有限的、低頻次的服務(wù)。房子出租以后，后續(xù)的服務(wù)并不是那么密集，也不需要每天去服務(wù)客戶;

　　3、長(zhǎng)租產(chǎn)品分銷的渠道成本也很低，酒店或短租公寓都需要頻繁考慮銷售問(wèn)題，需要找分銷渠道，而且分銷費(fèi)用高企(OTA的傭金率在15%~20%之間);

　　“短租也好、酒店也好，產(chǎn)生的平效比(每平方米貢獻(xiàn)的營(yíng)收)看起來(lái)是很高的，但刨除了分銷成本和運(yùn)營(yíng)成本后，長(zhǎng)租和短租的產(chǎn)品凈利潤(rùn)率是差不多的?！眲⑾枧袛?，在這種凈利潤(rùn)差不多的情況下，長(zhǎng)租有更好的財(cái)務(wù)杠桿，而且還是一個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)，相對(duì)而言短租公寓和酒店被替代性較強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈?！?/p>

　　廣州私享家酒店管理公司聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO賈領(lǐng)剛也承認(rèn)長(zhǎng)租公寓是一個(gè)大藍(lán)海市場(chǎng)，但他對(duì)這個(gè)生意的風(fēng)險(xiǎn)也有足夠認(rèn)識(shí)：“空置期是我們公寓運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉吭词前庑问?，如果房子裝修后還沒(méi)租出去，依然要支付給業(yè)主租金”。

　　最后拼的其實(shí)是系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)

　　服務(wù)公寓市場(chǎng)存在兩種業(yè)態(tài)，即集中式業(yè)態(tài)和分布式業(yè)態(tài)。在業(yè)內(nèi)人看來(lái)，這兩種業(yè)態(tài)其實(shí)是擁有截然不同的運(yùn)營(yíng)模式。

　　集中式業(yè)態(tài)，即公寓運(yùn)營(yíng)商從大業(yè)主手中整棟包樓或者購(gòu)買物業(yè)。據(jù)晟曜行服務(wù)公寓聯(lián)合創(chuàng)始人全靂介紹，集中式業(yè)態(tài)的好處是公寓容易做到標(biāo)準(zhǔn)化，因?yàn)槭窃谝粭潣莾?nèi)，可以實(shí)行酒店式的集中管理。目前能大規(guī)模采用這種集中式業(yè)態(tài)的只有雅詩(shī)閣和輝盛，雅詩(shī)閣的母公司是地產(chǎn)商凱德集團(tuán)，整棟物業(yè)容易拿下，房源地段又好，所以它做的是月租在2萬(wàn)~3萬(wàn)區(qū)間的高端公寓市場(chǎng)。據(jù)環(huán)球旅訊了解，而國(guó)內(nèi)的公寓社區(qū)大多采用的是分散式業(yè)態(tài)，只有北京自如友家、新派公寓在北京地區(qū)部分采用這種集中式業(yè)態(tài)。

　　劉翔認(rèn)為，做集中式業(yè)態(tài)的生意沒(méi)有護(hù)城河，它比的是在城市的好地段拿到好價(jià)格的物業(yè)，背后講的是關(guān)系。

　　而分布式業(yè)態(tài)，即房源分布在城市的各個(gè)社區(qū)里，每個(gè)社區(qū)可能只有幾套房源。全靂認(rèn)為這種業(yè)態(tài)的弊端很明顯，房型大小不一樣，所以家居配置也不一樣，就很難去做到標(biāo)準(zhǔn)化，很難大規(guī)模復(fù)制。

　　在劉翔看來(lái)，這正是他們這種做互聯(lián)網(wǎng)電商出身的團(tuán)隊(duì)能發(fā)揮價(jià)值的地方。優(yōu)客逸家目前的房源都是分布式業(yè)態(tài)——拿房時(shí)面對(duì)不同的房東，裝修進(jìn)度管理分布在不同小區(qū)的工地，招租時(shí)也要根據(jù)不同的小區(qū)、房型做不同的定價(jià)。包括租后管理、公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔、水電費(fèi)墊付代繳、及時(shí)的上門維修服務(wù)等這一系列的事情，既是碎片化服務(wù)，又在分布式的房屋里完成。劉翔把這些服務(wù)的特點(diǎn)概括為高頻次差異化，但恰恰是高頻差異化的產(chǎn)品對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的依賴特別大，這就把傳統(tǒng)的中介公司、開發(fā)商屏蔽在外。

　　“分布式業(yè)態(tài)最后拼的就是系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)，它的決策鏈條超長(zhǎng)，涉及了中介公司、裝修公司、物業(yè)管理公司和IT公司四種不同的業(yè)務(wù)類型”，“我們的 IT系統(tǒng)要把鏈條全部整合，并保證其高效順暢地運(yùn)轉(zhuǎn)。這有點(diǎn)像酒店行業(yè)的訂單系統(tǒng)，但又復(fù)雜上百倍。”劉翔說(shuō)。

　　劉翔自稱他并不怕酒店集團(tuán)涉足這個(gè)領(lǐng)域，“優(yōu)客逸家的流程系統(tǒng)單研發(fā)人員就有10個(gè)，整個(gè)系統(tǒng)將近300個(gè)工作節(jié)點(diǎn)，他們用自己的長(zhǎng)板制定下這個(gè)新市場(chǎng)的游戲規(guī)則?！?/p>

　　清一色主打“居住社交”

　　互聯(lián)網(wǎng)給租房市場(chǎng)帶來(lái)的改變還不止這些。目前在長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品中，除了品牌、裝修標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)外，還有一個(gè)產(chǎn)品標(biāo)配——社交元素。在全靂看來(lái)，低端的單間出租的長(zhǎng)租公寓，合住租客免不了會(huì)產(chǎn)生摩擦，甚至是糾紛，而處理這些糾紛對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)商是極其麻煩的事。

　　不過(guò)目前這些以互聯(lián)網(wǎng)方式做長(zhǎng)租產(chǎn)品的公司卻并不擔(dān)心這一點(diǎn)，它們?cè)诋a(chǎn)品中清一色主打“居住社交”，試圖通過(guò)加入社交元素打造和諧的居住社區(qū)。以優(yōu)客逸家為例，除了基本的租客信息備案、同性別盡量安排同一套房外，還控制房間居住人數(shù)、不帶寵物、不帶小孩等規(guī)定，都是為了減少糾紛發(fā)生的可能性。

　　除了這些硬性規(guī)定，更能提高客戶黏性的是，這些單身年輕白領(lǐng)交友、娛樂(lè)、結(jié)伴出行等的軟性需求，優(yōu)客逸家提倡這種租伴即伙伴的租住文化，從預(yù)訂網(wǎng)站的網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)、語(yǔ)言描述到租房文化的展示，無(wú)不打著溫情脈脈的社交牌，觸動(dòng)這些離家工作的住客。

　　在酒店公寓市場(chǎng)，不得不提是近兩年被廣為關(guān)注的途家，與優(yōu)帕克和私享家專注于一二線商務(wù)城市不同的是，途家的房源拓展更加專注于旅游目的地，從最初的三亞分散式房源起家，當(dāng)途家的品牌影響力逐漸走強(qiáng)后，很多旅游目的地的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛與途家合作。途家為他們銷售出去的旅游房產(chǎn)或投資性房產(chǎn)做管家服務(wù)，由此途家也轉(zhuǎn)向集中式房源，而且只做短租，途家甚至自創(chuàng)了 “斯維登“度假公寓品牌。

　　途家模式的核心在于其為業(yè)主提供的“品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化的公寓式酒店管理服務(wù)”，這是贏得業(yè)主、開發(fā)商、旅行者青睞的關(guān)鍵。與優(yōu)帕克和私享家不同的是，途家并不需要向房主支付固定的房租，而是與房東分享出租收入，這種低風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)模式也引致了途家高速的擴(kuò)張。這種多方受益的合作模式，對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商是個(gè)有益的啟示。而據(jù)筆者了解，廣州的私享家也已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，在部分旅游目的地城市采取了托管模式，與途家開始了正面競(jìng)爭(zhēng)。

　　不過(guò)，從上文所述，可以看出，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)比酒店、短租公寓更為復(fù)雜的市場(chǎng)，無(wú)論是房源獲取、房源穩(wěn)定性、房屋管理，還是流程運(yùn)營(yíng)、服務(wù)區(qū)域的分散性、客戶關(guān)系維護(hù)等方面，都比酒店經(jīng)營(yíng)要求更高。酒店集團(tuán)要跨界到長(zhǎng)租市場(chǎng)，需要適應(yīng)新的游戲規(guī)則，如何在原有資源和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)上，創(chuàng)建與長(zhǎng)租市場(chǎng)相匹配的業(yè)務(wù)流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是他們首先要考慮的。