中海地產(chǎn)項(xiàng)目工程愿景

中海地產(chǎn)的使命與愿景：致力于長遠(yuǎn)發(fā)展而且有專業(yè)抱負(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司的目標(biāo)有三個(gè)維度：即市場占有率、利潤率以及客戶滿意度。對(duì)我們而言，已經(jīng)形成了為核心城市中高端客戶提供精品住宅的戰(zhàn)略定位。

中海地產(chǎn)工程業(yè)務(wù)線的愿景：致力于工程管理的行業(yè)領(lǐng)先?？梢哉f這是中海地產(chǎn)愿景在專業(yè)業(yè)務(wù)線上的延續(xù)。作為中海一份子，我們必須與公司愿景與價(jià)值觀，個(gè)體的體現(xiàn)與公司的榮譽(yù)息息相關(guān)。

項(xiàng)目管理理念

以營銷為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、成本優(yōu)先，項(xiàng)目牽頭進(jìn)行工程管理?中海地產(chǎn)始終以營銷為龍頭老大，設(shè)計(jì)、合約、工程建設(shè)、發(fā)展管理均圍繞營銷活動(dòng)展開；

營銷組織的開盤公司全員參加；產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、促銷活動(dòng)大部分員工要參加；

設(shè)計(jì)、合約、工程上所有業(yè)務(wù)營銷都要介入，在示范區(qū)開放、樣板間開放、工程進(jìn)度營銷有絕對(duì)決定權(quán)；

設(shè)計(jì)、工程人員定期對(duì)營銷銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)交流，確保營銷人員對(duì)產(chǎn)品的全面了解；

營銷擁有直接與高層直接溝通的權(quán)利。

項(xiàng)目對(duì)大規(guī)模多項(xiàng)目快節(jié)奏開發(fā)對(duì)質(zhì)量的影響的認(rèn)識(shí)

大規(guī)模、多項(xiàng)目、快節(jié)奏的開發(fā)，以確保公司的經(jīng)營指標(biāo)，是我們現(xiàn)階段必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，無視成本、不顧工期以換取優(yōu)異的質(zhì)量效果，對(duì)我們而言是不切實(shí)際的、不可取的。

我們不能“無視工期及成本”，一味的追求品質(zhì)，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，快速開發(fā)以提升資金周轉(zhuǎn)的問題將會(huì)成為所有規(guī)模開發(fā)商面臨的巨大挑戰(zhàn)。

項(xiàng)目管理理念、側(cè)重點(diǎn)

按時(shí)入伙，備案結(jié)利

成本管控，品質(zhì)監(jiān)管

樣板先行，質(zhì)量把控

杜絕事故，維護(hù)形象

服從營銷，主導(dǎo)拆遷

項(xiàng)目管理思路與方法

加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提升產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建精品保障體系

加強(qiáng)安全文明管理，提升項(xiàng)目整體形象

中海集團(tuán)質(zhì)量目標(biāo)

實(shí)現(xiàn)樓樓精品，使精品工程成為中海標(biāo)識(shí)。

中海集團(tuán)質(zhì)量管理建議

優(yōu)化管理流程。

改變開工節(jié)奏。爭取更多施工周期，消除搶工對(duì)質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響。

質(zhì)量管理無小事。在質(zhì)量管理上小處著手，周期滾動(dòng)。

項(xiàng)目管理思路與方法

公司內(nèi)檢查。地區(qū)公司每月、或至多間隔2個(gè)月，必須組織一次工程質(zhì)量檢查

區(qū)域檢查。區(qū)域公司全年安排2—3次質(zhì)量檢查，并作地區(qū)公司之間、項(xiàng)目之間評(píng)比。

集團(tuán)檢查。總部發(fā)展管理部力爭組織1次各區(qū)域之間的交叉檢查。

入伙前檢查。在項(xiàng)目竣工或入伙前，由區(qū)域公司組織人員進(jìn)行逐戶檢查。

推行中海地產(chǎn)工程規(guī)范，從管理方法上解決質(zhì)量問題。

建立責(zé)任追溯機(jī)制。

建立問責(zé)機(jī)制。

啟動(dòng)工程管理人員資格認(rèn)證工作。

項(xiàng)目部對(duì)提升質(zhì)量的管理思路

工程精品的最終落實(shí)還是在于產(chǎn)品的建造過程，項(xiàng)目部是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的落實(shí)部門，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營過程中，項(xiàng)目部應(yīng)起到下面的作用：

項(xiàng)目部牽頭作用。在公司內(nèi)部應(yīng)起到全面的協(xié)調(diào)和推動(dòng)作用，施工過程中項(xiàng)目應(yīng)與設(shè)計(jì)及合約等部門形成有效的溝通機(jī)制。

項(xiàng)目科學(xué)的管控手段。在項(xiàng)目管理過程中，負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理公司和施工單位等外部資源的管理和監(jiān)督，承擔(dān)起對(duì)于質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面的管控職能。這些職能主要體現(xiàn)在現(xiàn)場施工過程的管理上，因?yàn)楣芾聿豢茖W(xué)，容易發(fā)生以下兩方面問題：

1、導(dǎo)致過程質(zhì)量控制的缺失，隱蔽工程質(zhì)量差。

2、進(jìn)度管理失控，因正常工期損失而造成趕工。

安全文明施工也是精品工程實(shí)現(xiàn)的一部分。施工項(xiàng)目安全文明管理是項(xiàng)目部應(yīng)盡的責(zé)任。

項(xiàng)目部及時(shí)的對(duì)合約、設(shè)計(jì)計(jì)劃的跟蹤。結(jié)合《項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃》，項(xiàng)目部應(yīng)積極推進(jìn)設(shè)計(jì)部和合約部分別制定《設(shè)計(jì)出圖及圖紙交付計(jì)劃》、《分判及甲供材進(jìn)場計(jì)劃》。

定期組織召開項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目部應(yīng)牽頭召集設(shè)計(jì)、合約、營銷等部門定期舉行項(xiàng)目發(fā)展協(xié)調(diào)例會(huì)（兩周一次的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)，項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、合約主管領(lǐng)導(dǎo)要參加，生產(chǎn)調(diào)度會(huì)每周一次）。

項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部應(yīng)定期編制進(jìn)度計(jì)劃的月評(píng)價(jià)和動(dòng)態(tài)調(diào)整措施。

項(xiàng)目部加強(qiáng)甲供材計(jì)劃的管理和跟蹤。在項(xiàng)目材料供應(yīng)方面，項(xiàng)目部不應(yīng)一味強(qiáng)調(diào)甲供材料供應(yīng)緩慢，一方面根據(jù)材料供貨期的要求提前向合約部提出供貨需求；另一方面避免因材料用量計(jì)算失準(zhǔn)而導(dǎo)致多次供貨。

項(xiàng)目部管理職責(zé)的細(xì)分

完善項(xiàng)目管理制度，細(xì)化工程管理要求。在公司制度框架體系下，結(jié)合項(xiàng)目具體情況完善項(xiàng)目管理制度，細(xì)化工程管理要求。

熟悉項(xiàng)目管理制度和工作流程。要求項(xiàng)目部每位員工加強(qiáng)熟悉項(xiàng)目管理制度和工作流程。

形成質(zhì)量管理體系。項(xiàng)目經(jīng)理、高級(jí)業(yè)務(wù)主管、標(biāo)段工程師、監(jiān)理工程師、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人的質(zhì)量管理體系。

考核機(jī)制的量化。對(duì)主管標(biāo)段的工程師進(jìn)行量化指標(biāo)考核，一方面是進(jìn)度完成情況，另一方面是質(zhì)量控制的量化考核。

強(qiáng)化過程檢查機(jī)制。關(guān)鍵部位的過程檢查，主管工程師在簽字前必須進(jìn)行現(xiàn)場檢查后才能簽字。項(xiàng)目經(jīng)理要進(jìn)行抽查。

合同、圖紙的要細(xì)致掌握。從工程師開始對(duì)合同、圖紙的要細(xì)致掌握。

施工工藝的熟悉掌握。從工程師開始對(duì)施工工藝的熟悉掌握。

改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對(duì)質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響

調(diào)整開工節(jié)奏。針對(duì)北方的工期特點(diǎn)，開工時(shí)間最好定在8月份，多層和高層的竣工備案時(shí)間定在12月份，入伙定在第二年的6月份。

合約、設(shè)計(jì)的計(jì)劃要按發(fā)展計(jì)劃及時(shí)完成。加強(qiáng)設(shè)計(jì)、合約的計(jì)劃，確保工程能按計(jì)劃開工。

減少趕工現(xiàn)象。除示范區(qū)外，其他標(biāo)段的施工不要出現(xiàn)趕工現(xiàn)象。

制定合理工期。針對(duì)集團(tuán)的各項(xiàng)指標(biāo)的完成，盡量制定合理工期。

工期對(duì)比

供應(yīng)商管理方面：

建立長期的合作伙伴關(guān)系

把握合作共贏的原則

項(xiàng)目部要起到幫扶引導(dǎo)的作用

強(qiáng)調(diào)過程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

項(xiàng)目部要加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管控力度

針對(duì)合同條款，對(duì)總包單位和甲委工程進(jìn)行嚴(yán)格管理。

對(duì)其項(xiàng)目管理人員的能力和勞務(wù)隊(duì)伍的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核。

要求施工單位必須設(shè)置專職質(zhì)檢員（包括任何的專業(yè)隊(duì)伍）。

建立周、月度質(zhì)量檢查制度。

加強(qiáng)各項(xiàng)目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理

加強(qiáng)樣板的檢查。樣板先行要深入的貫徹執(zhí)行，分項(xiàng)工程的樣板最后需項(xiàng)目經(jīng)理、主管項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后方可進(jìn)行全面施工。

工程樣板區(qū)的建立。復(fù)雜的分項(xiàng)工程需要進(jìn)行工程樣板區(qū)的施工。

建立材料樣板庫。建立項(xiàng)目部的材料樣板庫，加強(qiáng)材料品質(zhì)的檢查、驗(yàn)收和管理。

內(nèi)墻樣板、外墻保溫樣板

斜屋面樣板、衛(wèi)生間防水樣板

發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實(shí)起到對(duì)質(zhì)量的管理的作用

與監(jiān)理單位的協(xié)作，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

履行監(jiān)督

業(yè)務(wù)指導(dǎo)

對(duì)等合作

互補(bǔ)協(xié)作

對(duì)監(jiān)理公司人員的選擇。監(jiān)理公司的總監(jiān)和監(jiān)理工程師必須經(jīng)過項(xiàng)目部的面試確認(rèn)后才能上崗。?加強(qiáng)月度監(jiān)理考核。月度的監(jiān)理考核機(jī)制要嚴(yán)格執(zhí)行。

監(jiān)理工程師須做好質(zhì)量檢查工作。監(jiān)理工程師就是現(xiàn)場配合項(xiàng)目部標(biāo)段工程師的質(zhì)量檢查、驗(yàn)收工程師。

公司及項(xiàng)目部實(shí)行質(zhì)量月度質(zhì)量檢查

檢查由發(fā)展管理部組織，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任檢查組組長。

每個(gè)項(xiàng)目的檢查時(shí)間至少為一個(gè)工作日，項(xiàng)目檢查的內(nèi)容較區(qū)域檢查應(yīng)更為全面和細(xì)致。

每個(gè)項(xiàng)目檢查范圍必須包括該項(xiàng)目的所有在建區(qū)域、棟號(hào)和施工內(nèi)容，不應(yīng)遺漏。

實(shí)體質(zhì)量記錄應(yīng)做到按棟號(hào)建立質(zhì)量檔案。

初次檢查的項(xiàng)目，行為檢查應(yīng)作為重點(diǎn)檢查內(nèi)容予以關(guān)注。

通過檢查，應(yīng)建立質(zhì)量、進(jìn)度、安全的預(yù)警機(jī)制。

設(shè)計(jì)方面

設(shè)計(jì)管理工作對(duì)精品工程的間接影響因素在于設(shè)計(jì)圖紙的出圖進(jìn)度和質(zhì)量。

設(shè)計(jì)進(jìn)度：

定位到規(guī)劃審批的時(shí)間過長，導(dǎo)致施工圖的設(shè)計(jì)時(shí)間過短。

設(shè)計(jì)如果沒有按計(jì)劃出圖，直接影響到項(xiàng)目以及各施工節(jié)點(diǎn)的開工，而公司制定的項(xiàng)目發(fā)展周期是固定的，因此不得不壓縮工期，影響工程質(zhì)量。

設(shè)計(jì)質(zhì)量：

－－設(shè)計(jì)變更過多，施工過程中不斷明確圖紙要求，容易造成工程返工或反復(fù)溝通延誤工期，造成趕工而有損產(chǎn)品質(zhì)量

－－設(shè)計(jì)上一味強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)效果，在使用功能方面考慮不足，于此相關(guān)的使用功能投訴，將成為無法彌補(bǔ)的產(chǎn)品缺陷。

要從根本上解決這樣的問題，設(shè)計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作，以縮短設(shè)計(jì)周期，徹底改變出圖質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)造成的使用功能問題，提升公司的快速開發(fā)能力。

合約分判方面

必須控制好大額分判的時(shí)間和計(jì)劃，確保施工單位按時(shí)進(jìn)場。

施工單位的選擇尤為重要，錯(cuò)選施工單位將直接影響到項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度控制，影響精品工程的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)施工招標(biāo)單位的確定必須慎重，考察過程中，對(duì)在建項(xiàng)目實(shí)體、現(xiàn)場安全文明、施工單位管理能力、項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人能力企業(yè)信息充分了解，確保施工單位選擇的正確。

合同條款中，調(diào)價(jià)體系必須合理，必須設(shè)定因市場價(jià)格變化過大而調(diào)價(jià)的機(jī)制，否則將直接影響項(xiàng)目施工，給項(xiàng)目部的管理帶來難度（集團(tuán)的要求）

甲供材料的供貨進(jìn)度滯后，影響施工進(jìn)度，進(jìn)而造成趕工影響質(zhì)量。

項(xiàng)目管理思路與方法
-----安全文明管理

嚴(yán)格按著地產(chǎn)集團(tuán)和區(qū)域的要求，對(duì)現(xiàn)場安全文明施工嚴(yán)格管控。

針對(duì)合同約定的開辦費(fèi)范圍的安全文明管理的內(nèi)容現(xiàn)場要嚴(yán)格按著要求進(jìn)行實(shí)施。

長春公司的安全文明管理要上一個(gè)臺(tái)階。

安全文明施工管理要成為日常項(xiàng)目管理的常態(tài)。

形成長春公司安全文明實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化管理。

安全文明項(xiàng)目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度。

招標(biāo)前項(xiàng)目部提供安全文明標(biāo)準(zhǔn)，施工單位按著項(xiàng)目部提供的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)。

項(xiàng)目部經(jīng)理參加開辦費(fèi)的議標(biāo)，對(duì)施工單位的一些問題進(jìn)行澄清。

提高施工標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)落實(shí)檢查，做到不達(dá)標(biāo)不開工。

加強(qiáng)開辦費(fèi)管理，按照實(shí)施步驟分階段分批支付，做到?？顚Ｓ茫绻┕挝粵]有按者標(biāo)準(zhǔn)去做，可以在結(jié)算中扣除此項(xiàng)費(fèi)用。

安全文明施工管理要成為日常項(xiàng)目管理的常態(tài)

安全文明管理作為項(xiàng)目管理的重要工作，安全文明是日積月累，貫穿項(xiàng)目始終的工作，把它作為項(xiàng)目管理常態(tài)顯得尤為重要。

制定日常安全文明施工行為管理細(xì)則和日常檢查評(píng)比制度，作為現(xiàn)場工程師和監(jiān)理的日常工作內(nèi)容，并形成工作記錄。

參建各單位在日常工作中堅(jiān)持不懈、不斷完善，把日常安全文明管理措施編入計(jì)劃，形成日常工作行為并形成報(bào)告，接受日常檢查。

項(xiàng)目部每周聯(lián)合檢查評(píng)比，記錄項(xiàng)目執(zhí)行細(xì)則情況并發(fā)現(xiàn)安全文明潛在問題、系統(tǒng)偏差，一方面可以及時(shí)、有效地防范安全事故的發(fā)生，另一方面也是對(duì)各項(xiàng)目部工程管理總體成效的內(nèi)部考核與對(duì)比交流。

項(xiàng)目部每月組織安全文明施工總結(jié)會(huì)，表彰先進(jìn)，鼓勵(lì)后進(jìn)。

形成長春公司安全文明實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化管理

形成安全文明管理三級(jí)組織體系，即項(xiàng)目發(fā)展部是項(xiàng)目安全生產(chǎn)的直接管理部門，負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工安全管理體系的建立和日常管理工作，項(xiàng)目部提出對(duì)監(jiān)理單位和施工單位安全管理人員資格及崗位人數(shù)配置的具體要求，形成項(xiàng)目部、監(jiān)理公司、施工單位的項(xiàng)目三級(jí)安全管理組織架構(gòu)。

編制專項(xiàng)安全文明管理標(biāo)準(zhǔn)化細(xì)則，多工序交叉搶工的安全管理細(xì)則、示范區(qū)工程安全管理細(xì)則、季節(jié)性安全施工策劃細(xì)則及重要部位、關(guān)鍵施工的安全技術(shù)管理。

制定安全文明管理流程，使安全文明管理程序化、規(guī)范化、科學(xué)化。

安全文明項(xiàng)目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度

周安全聯(lián)合檢查由項(xiàng)目發(fā)展部每周定期組織，監(jiān)理及所有施工單位的施工負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須參加。

安全月度檢查由公司組織項(xiàng)目部、各監(jiān)理單位、各施工單位每月一次檢查，并召開現(xiàn)場總結(jié)會(huì)。

安全文明形象—基坑、腳手架、水平防護(hù)

安全文明形象—四口防護(hù)、道路圍擋、吊車標(biāo)識(shí)

安全文明形象—樓梯口防護(hù)、懸挑腳手架

裝修房管理與預(yù)控

長春公司精裝修實(shí)施的一些建議（深圳、廣州精裝修項(xiàng)目考察）

精裝修設(shè)計(jì)階段的管理

精裝修合約分判階段的管理

精裝修現(xiàn)場管理要點(diǎn)

裝修房管理與預(yù)控

集團(tuán)精裝修計(jì)劃在數(shù)量上應(yīng)有地區(qū)差異化，隨著精裝修經(jīng)驗(yàn)的成熟，數(shù)量逐年的遞增。

公司層面成立精裝修工作小組，設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目、營銷組成專職工作小組。

項(xiàng)目部設(shè)專職的精裝修專業(yè)管理人員。

設(shè)計(jì)階段，精裝修工作小組應(yīng)全程參與。

規(guī)模大實(shí)力強(qiáng)并多年合作的精裝修隊(duì)伍一般合理承包范圍為300-500戶，一般精裝修隊(duì)伍的為200-300戶。

施工工期，6個(gè)月比較合適。

根據(jù)工程量的大小和工期要求，一般大面積精裝修工期應(yīng)控制在6-8月以內(nèi)，對(duì)于定位低端、戶型較小的也可以控制在3-4月以內(nèi)。

提高毛坯的交屋標(biāo)準(zhǔn)

總包單位的毛坯質(zhì)量如墻面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否順平對(duì)精裝的質(zhì)量影響非常大。這點(diǎn)上要高度重視，在總包合同中要將毛坯的交樓標(biāo)準(zhǔn)提高到高級(jí)抹灰標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在施工階段要有針對(duì)性的制定質(zhì)量保證措施，如果條件允許的話可以考慮讓精裝單位參與對(duì)毛坯交工樣板的驗(yàn)收。

總包單位配合的好壞直接影響到精裝修工程的質(zhì)量與進(jìn)度。最重要的是兩個(gè)方面：腳手架與毛坯交樓的質(zhì)量。

精裝修進(jìn)場時(shí)間

樣板層應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行到8層進(jìn)場施工，多層項(xiàng)目相應(yīng)更為提前，為樣板調(diào)整預(yù)留充足時(shí)間。

大堂裝修如果由總包施工可按計(jì)劃進(jìn)行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內(nèi)裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場，一般在室內(nèi)抹灰和地面完成10層左右進(jìn)場。

毛坯竣工驗(yàn)收前，完成電梯前室和廚衛(wèi)的墻磚的施工

將精裝修濕作業(yè)全部完成后將施工電梯、腳手架全部拆除后報(bào)竣工驗(yàn)收，然后再做安裝工程。這樣精裝修單位可以提前進(jìn)場與總包穿插進(jìn)行施工，并充分利用總包的垂直運(yùn)輸工具。否則精裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進(jìn)度要求。尤其是后期甲委門、窗、消防、弱電等單位穿插的話垂直運(yùn)輸問題更為嚴(yán)重。如想達(dá)到目前的要求，與政府相關(guān)部門的溝通要提前。

土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關(guān)系

精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中

兩家公司都沒有將甲委分包納入精裝修單位的管理范疇內(nèi)，而是納入了總包的合同內(nèi)，其實(shí)是為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐恼咭蟆６偘鼏挝恢粚?duì)安全負(fù)責(zé)。

首先還是要將甲委分包納入到精裝修管理范圍內(nèi)，這樣一些工作面移交、進(jìn)場的工序穿插等瑣碎的工作將減少很多，這樣項(xiàng)目部工程師能夠騰出精力應(yīng)對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度的管理，但項(xiàng)目工程師不能完全依靠精裝修單位的管理；

公共部位應(yīng)由總包來施工

總包單位合理安排工序穿插，在一個(gè)流水段內(nèi)室內(nèi)抹灰完畢即可開始裝修，這樣大大節(jié)省施工時(shí)間。

目前長春市場能夠找到與公司要求相匹配的精裝隊(duì)伍將室內(nèi)工程按要求做好就很不容易了，再將公共部位交給精裝單位是不可取的，而交給總包則可充分利用總包的人力資源、管理資源不必在施工旺季鬧“瓦工”荒?？偘鼏挝蛔詈檬菍⒐膊课蛔鐾旰笞龊贸善繁Ｗo(hù)再交給精裝單位，最低也要將濕作業(yè)完成。以三十層為例：地面、抹灰、公共部位裝修完成十層，開始移交給精裝單位

廣州公司的給水管道走在棚下值得借鑒，相應(yīng)管道位置要有天花作為修飾，這樣可以避免做地板或地磚時(shí)對(duì)管道的碰壞，而管道維修時(shí)也不用破壞地磚；而由于南北方氣候差異，我們需要對(duì)管道做保溫處理，避免管道結(jié)露。

管道在天花或墻上時(shí)，在圖上一定要有精確定位，施工完后要交給精裝修單位，精裝修單位在施工時(shí)要參照此圖，避免對(duì)管道二次破壞。

由于北方燃?xì)獗砗土⒐芫谑覂?nèi)，在施工時(shí)一定要結(jié)合櫥柜的安裝方案，同時(shí)一定要與燃?xì)夤咎崆皽贤ê?，征得他們同意，請他們?yàn)收完畢，并一定要書面確認(rèn)無誤后，再確認(rèn)燃?xì)馐┕し桨?，進(jìn)而大面積施工。

關(guān)于地?zé)岬姆炙靼惭b位置也要考慮好，如果安裝在衛(wèi)生間內(nèi)，要結(jié)合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房內(nèi)，要結(jié)合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護(hù)方便操作。

在給水、采暖、排水管道安裝完畢后，一定要帶水、帶壓、并且這種狀態(tài)要貫穿整個(gè)裝修過程，尤其是第一個(gè)采暖期，必須正常采暖供水。

精裝修設(shè)計(jì)定位

精裝修定位主要是根據(jù)規(guī)劃條件和營銷要求，針對(duì)市場客戶群、不同品味需求及個(gè)性化要求的情況，綜合考慮，明確精裝修風(fēng)格、材料和設(shè)備使用檔次、配置標(biāo)準(zhǔn)、成本指標(biāo)進(jìn)行定位。

營銷策劃部組織，設(shè)計(jì)研究部、合約物資部配合。

營銷策劃部會(huì)同設(shè)計(jì)研究部、合約物資部根據(jù)項(xiàng)目定位調(diào)查裝修風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧?/span>/部品和設(shè)備的品牌、型號(hào)及裝修成本提出建議。根據(jù)項(xiàng)目定位，合約物資部提供項(xiàng)目精裝修的成本指標(biāo)，設(shè)計(jì)研究部提供交樓參考標(biāo)準(zhǔn)，并下發(fā)給項(xiàng)目部。

精裝修設(shè)計(jì)介入時(shí)間

精裝修設(shè)計(jì)要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段戶型設(shè)計(jì)中期開始介入，以便從精 裝修的角度對(duì)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。

土建施工圖設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的經(jīng)精裝修設(shè)計(jì)單位優(yōu)化后并確定的含有室內(nèi)水電接駁點(diǎn)位的條件圖開展施工圖設(shè)計(jì)工作。期間施工圖設(shè)計(jì)單位和精裝修設(shè)計(jì)單位需緊密配合，進(jìn)行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設(shè)計(jì)工作，最終在施工圖中應(yīng)明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按照精裝修實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)確定開關(guān)插座位置、給水和排水點(diǎn)位等機(jī)電內(nèi)容

土建條件優(yōu)化：

確定結(jié)構(gòu)層高，在滿足規(guī)劃條件的前提下，依不同建筑結(jié)構(gòu)確定建筑層高。明確不同使用空間的結(jié)構(gòu)板標(biāo)高關(guān)系，如廚房、衛(wèi)生間局部降板及降低尺寸。

確定室內(nèi)空間、建筑構(gòu)件尺寸，精裝修房需安裝木門、櫥柜、熱水器、浴房（浴盆）等成品設(shè)施，對(duì)于某些功能空間如：梁下墻體、墻垛、門垛、非封頂隔墻等的建筑尺寸位置均提出了較高的要求，因此施工圖設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)各種成品設(shè)施的尺寸和安裝條件精確地計(jì)算并確定上述空間及構(gòu)件的尺寸。

確定空調(diào)機(jī)位和冷凝管預(yù)留孔洞設(shè)置部位、數(shù)量，合理布置空調(diào)機(jī)位，確定冷凝管預(yù)留孔洞留置房間的墻面部位及高度。

水暖、通風(fēng)條件優(yōu)化：

管道進(jìn)戶及走向、排布，管道進(jìn)戶原則上均應(yīng)從廚衛(wèi)間進(jìn)入，不宜起居室部位進(jìn)戶，這主要是針對(duì)小戶型公寓類住宅較為突出。廚衛(wèi)間及室內(nèi)冷熱水及采暖管道應(yīng)暗埋鋪設(shè)，設(shè)置于防水層下。

地?zé)岬姆炙靼惭b位置，如果安裝在衛(wèi)生間內(nèi)，要結(jié)合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房內(nèi)，要結(jié)合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護(hù)方便操作。

散熱器安裝位置確定，散熱器原則上設(shè)置于窗口等位置，合理利用空間，立式與臥式相結(jié)合，避免與電氣開關(guān)、插座位置沖突并同時(shí)兼顧美觀。

煙風(fēng)道位置預(yù)留，煙風(fēng)道開口方向應(yīng)避開鄰近排水立管，開口高度兼顧吊頂高度。

電氣條件優(yōu)化：

電氣預(yù)埋管線布置，電氣施工圖設(shè)計(jì)要結(jié)合精裝修設(shè)計(jì)，特別是燈位的設(shè)計(jì)，須布局合理，避免或減少精裝修電氣改造管線。

開關(guān)、插座位置、標(biāo)高確定，開關(guān)位置一般設(shè)置在門邊便于開關(guān)的地方，方便使用。開關(guān)、插座設(shè)置標(biāo)高在滿足規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，將兩個(gè)設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一的標(biāo)高標(biāo)注于土建施工圖上。

有線電視、網(wǎng)絡(luò)插孔數(shù)量及布置，有線及網(wǎng)絡(luò)插座位置要與室內(nèi)家具的布置相結(jié)合，滿足使用方便，客廳及主臥均考慮安裝有線插座，所有房間均需安裝電話網(wǎng)絡(luò)一體雙孔插座，滿足用戶使用。

配電箱、局部等電位箱及戶內(nèi)對(duì)講主機(jī)布置，原則上位置和顏色不要影響立面整體效果。

出圖時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)

精裝修施工圖一定要在戶型設(shè)計(jì)階段開始設(shè)計(jì)并在土建施工圖設(shè)計(jì)前出圖。這樣有利于精裝孔洞掛件的預(yù)留預(yù)埋，有利于標(biāo)高銜接、有利于避免二次結(jié)構(gòu)拆除、有利于水電接駁與精裝修標(biāo)準(zhǔn)一致。

土建施工圖的建筑做法中將相關(guān)地面、墻面和頂棚的建筑做法標(biāo)至精裝修完成面，以便總包單位、各分包單位、監(jiān)理單位了解精裝修做法，共同參與前期圖紙審核工作，有利于合約招標(biāo)階段明確總包單位的實(shí)施范圍和界面。需要強(qiáng)調(diào)：

標(biāo)高關(guān)系，項(xiàng)目部會(huì)同設(shè)計(jì)部根據(jù)各功能空間建筑完成面標(biāo)高確定結(jié)構(gòu)標(biāo)高關(guān)系。按建筑做法對(duì)各層厚度進(jìn)行仔細(xì)核算，以確定好各功能空間最終建筑標(biāo)高，保證使用功能。

孔洞留設(shè)和管線穿越，各類孔洞的留設(shè)是否齊全、合理。譬如設(shè)置油煙機(jī)、換氣扇等穿墻洞口的部位，吊頂高度與結(jié)構(gòu)梁高的關(guān)系需預(yù)先審核。精裝修設(shè)計(jì)圖紙需要充分考慮各類管線的穿越方法和位置。

門窗洞孔尺寸和二次結(jié)構(gòu)位置，精裝修內(nèi)門一般采用木質(zhì)門套包邊，考慮到美觀，內(nèi)門兩側(cè)均需設(shè)置足夠長度的門垛，兩側(cè)門垛必須等寬。土建施工圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機(jī)電點(diǎn)位布置需按精裝修圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機(jī)電點(diǎn)位調(diào)整修改，以便總包單位一次實(shí)施到位，避免以后剔鑿返工。

設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)借鑒

給水管線天花預(yù)埋，廣州公司精裝修項(xiàng)目給水線路埋設(shè)在天花里，這樣目的是減少地埋因管徑造成的地面厚度增加，減少精裝時(shí)對(duì)管線的破壞，同時(shí)方便給水管線的維修保養(yǎng)，應(yīng)為拆除吊頂總比破壞地面方便。

廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)降板，廣州精裝修項(xiàng)目廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)樓板普遍降300，所有排水管線布置在箱體中，中間架空上鋪預(yù)制蓋板。這種沉箱降板做法有許多優(yōu)點(diǎn)，因無需預(yù)留孔洞，樓板面防水施工易形成封閉質(zhì)量隱患小，一旦管線漏水通過箱體內(nèi)排水設(shè)施進(jìn)行排水而不會(huì)影響下層，避免了上下層業(yè)主間糾紛

精裝修合約分判階段的管理

精裝修合約分判模式

精裝修項(xiàng)目施工承包模式是：精裝修各專項(xiàng)分包單位和甲供材料供應(yīng)商均納入精裝修主包單位的管理范疇。合約物資部應(yīng)根據(jù)工程內(nèi)容確定各承包單位的工作內(nèi)容。

分判模式幾項(xiàng)要點(diǎn)：

確立裝修工程主包人的地位，擴(kuò)大主包裝修工作內(nèi)容，衛(wèi)生間防水、水電安裝工程劃入主包工作范圍。櫥柜、木地板等專業(yè)分包工程在招標(biāo)完成后，納入裝修主分包人管理范疇，由主包人負(fù)責(zé)專業(yè)分包人的工期計(jì)劃安排、初步驗(yàn)收、安全文明管理和成品保護(hù)工作。

裝修主包人進(jìn)場后，由業(yè)主會(huì)同土建總承包人共同向裝修主包人移交工作面，由總承包人提供標(biāo)高、定位的基準(zhǔn)點(diǎn)和線給裝修主包人進(jìn)行定位和施工，并形成書面交接文件，裝修主包人在接收工作面后，再向其他專業(yè)分包人交接。

裝修主包人負(fù)責(zé)提前提交分階段的甲供材料物資進(jìn)場計(jì)劃。

專業(yè)分包人的工程款的申請需經(jīng)過主分包人初驗(yàn)收合格后提交至業(yè)主，這樣能增強(qiáng)裝修主包人對(duì)分包人在管理上的力度和時(shí)效性。

明確規(guī)定土建總包、裝修主包、裝修各分包相互協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容及各工種交接面的工作內(nèi)容劃分等。避免出現(xiàn)合約內(nèi)容劃分不清晰，責(zé)任不明確及施工雙方的相互索賠等的糾紛扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。

精裝修主包單位分判時(shí)間

裝飾工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前一個(gè)半月開展較為合適，具體進(jìn)場時(shí)間視砌筑抹灰工程的進(jìn)度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如外墻磚、石材，裝飾分判應(yīng)進(jìn)一步提前以保證材料的備貨）。如大堂裝修和廚衛(wèi)的墻地磚裝修都可以根據(jù)主體墻面抹灰和地面面層的進(jìn)展盡早的進(jìn)場施工，而不能毛坯驗(yàn)收借結(jié)束后在進(jìn)場，這樣可以節(jié)約部分工期，高層項(xiàng)目一般在室內(nèi)抹灰和地面完成10層左右進(jìn)場，多層項(xiàng)目根據(jù)工作面情況可適當(dāng)提前。

精裝修監(jiān)理單位的分判

深圳公司是三位一體的管理模式，即監(jiān)理公司是中海系統(tǒng)內(nèi)監(jiān)理，甲方和監(jiān)理實(shí)為一體，如深圳大山地項(xiàng)目除項(xiàng)目經(jīng)理、水電、QS外各一名外，三棟高層住宅由一位甲方工程師總協(xié)調(diào)，每棟樓按標(biāo)段配備2-3名監(jiān)理工程師，這樣管理人員配備較為合理。

長春公司因是外聘監(jiān)理，土建監(jiān)理對(duì)精裝修工作經(jīng)驗(yàn)欠缺，尚不能很好履行精裝修監(jiān)理工作，需要項(xiàng)目部人員補(bǔ)充，但項(xiàng)目部人員編制有限，管理精細(xì)度上有存在盲區(qū)，建議結(jié)合深圳經(jīng)驗(yàn)，可以分判有精裝修專業(yè)資質(zhì)的有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員補(bǔ)充到管理隊(duì)伍中。

編制精裝修工程管理策劃

策劃內(nèi)容針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)編制切實(shí)可行的技術(shù)措施及管理措施，策劃內(nèi)容涵蓋整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中的每一環(huán)節(jié)。項(xiàng)目管理策劃是進(jìn)行項(xiàng)目管理的指導(dǎo)性文件。精裝修工程管理策劃重點(diǎn)對(duì)精裝修樣板房規(guī)劃、總施工進(jìn)度計(jì)劃、甲供材料進(jìn)場計(jì)劃、施工要素要求（人、機(jī)、材料等）、工作面交接與驗(yàn)收、施工工序總體安排、工程質(zhì)量管控措施、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場安全文明措施、售后服務(wù)措施等方面進(jìn)行重點(diǎn)的、深入的研究。

實(shí)施精裝修樣板房制度

根據(jù)營銷部門的要求及現(xiàn)場大面積施工需要，項(xiàng)目部應(yīng)選擇合適的某一樓層及時(shí)間先行施工精裝修實(shí)體樣板房。因?yàn)闋I銷展示的需要，樣板房實(shí)施的周期有限，往往樣板房裝修完成后一些問題尚未完全暴露，或者一些問題已發(fā)現(xiàn)但未找到好的解決辦法，還有一些問題則已經(jīng)沒有時(shí)間改正，需要在后續(xù)實(shí)施中進(jìn)行調(diào)整。這樣精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工完成后仍需組織各部門認(rèn)真地從客戶使用的角度仔細(xì)檢查核對(duì)，細(xì)致梳理各類存在問題并提出解決辦法。同時(shí)項(xiàng)目部也應(yīng)該將精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房作為工程樣板房，認(rèn)真小結(jié)實(shí)施過程中存在的問題，提出針對(duì)性的解決辦法，以指導(dǎo)后續(xù)精裝修工程大規(guī)模實(shí)施。重要的是梳理施工工序安排，精裝修工程施工內(nèi)容和交叉施工多，合理的工序安排顯得更為重要。通過樣板房實(shí)施過程中暴露的一些問題，梳理精裝修工程施工工序安排，以指導(dǎo)后續(xù)大規(guī)模精裝修工程的開展。

精裝修與土建工序交接

項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織，監(jiān)理公司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位按照毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)參與交接驗(yàn)收。

對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，項(xiàng)目部詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到監(jiān)理公司及各施工單位，限時(shí)整改。

主體工程已按土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成所有工程內(nèi)容，并經(jīng)項(xiàng)目部驗(yàn)收合格后組織交接；交接時(shí)間包括整改時(shí)間每批次應(yīng)在10-15天內(nèi)完成。

驗(yàn)收應(yīng)按現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行，特別是針對(duì)房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點(diǎn)關(guān)注。

驗(yàn)收應(yīng)逐戶進(jìn)行，對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目嚴(yán)格按當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門要求的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

工作面移交管理

工作面交接驗(yàn)收時(shí)是總包單位向精裝修主包單位移交，精裝修主包單位向各精裝修分包單位移交。建議總包單位向精裝修主包單位移交時(shí)，可以讓相關(guān)精裝修分包單位參與移交，以提高效率。

明確管理界面，精裝修主包單位負(fù)責(zé)整個(gè)施工現(xiàn)場的管理工作，精裝修分包施工單位需服從總包單位的管理，精裝修分包單位和材料設(shè)備供應(yīng)商納入精裝修施工單位的管理范圍，做到層層管理。

明確施工界面，土建總包單位與精裝修單位，精裝修單位與各分包單位。

明確責(zé)任界面，注意質(zhì)量問題和成品保護(hù)責(zé)任劃分。

精裝修現(xiàn)場檢查、驗(yàn)收、考評(píng)

項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)負(fù)責(zé)人全程參加工程檢查；

以施工方案及專題方案為依據(jù)，每周對(duì)在建精裝修工程實(shí)施中施工單位、監(jiān)理單位、甲供材單位的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明進(jìn)行檢查；

在周精裝修工程管理檢查中對(duì)施工單位、監(jiān)理單位、甲供材料單位的內(nèi)業(yè)資料進(jìn)行檢查；?周精裝修工程管理檢查應(yīng)每標(biāo)段抽取2至4套精裝修房進(jìn)行檢查（不含公共部位），檢查房屋的分布應(yīng)充分考慮不同標(biāo)段、不同在施工序等因素，盡量加大檢查的覆蓋面；

當(dāng)天檢查完成后應(yīng)與監(jiān)理單位、施工單位負(fù)責(zé)人就檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行即時(shí)的溝通，分析問題產(chǎn)生原因與整改措施。

當(dāng)裝修總包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提請材料項(xiàng)目部會(huì)同監(jiān)理公司組織初步驗(yàn)收并確定驗(yàn)收時(shí)間；

項(xiàng)目部各參建單位對(duì)精裝修工程進(jìn)行一次全面的驗(yàn)收，戶外按規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，戶內(nèi)逐戶進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)存在質(zhì)量缺陷的地方逐項(xiàng)記錄并限時(shí)整改；

裝修總包單位或分包單位對(duì)驗(yàn)收中提出的問題在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知監(jiān)理組織驗(yàn)收；

對(duì)驗(yàn)收未通過部份繼續(xù)進(jìn)行整改，已驗(yàn)收合格的各部門進(jìn)行簽收，需成品保護(hù)的，做好成品保護(hù)等；對(duì)不能進(jìn)行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的可說服業(yè)主接受現(xiàn)實(shí)的應(yīng)說明。

項(xiàng)目部每周對(duì)在建精裝修項(xiàng)目進(jìn)行檢查，進(jìn)行量化的項(xiàng)目評(píng)估，檢查內(nèi)容分三個(gè)方面：工作質(zhì)量（30分）、實(shí)體質(zhì)量（40分）、安全文明（30分）。

售后服務(wù)

因精裝修交樓與毛坯交樓不同，業(yè)主入住后直接投入使用，對(duì)使用功能和質(zhì)量要求非常高，如果成品保護(hù)不利任何瑕疵都會(huì)暴露在業(yè)主面前，所以投訴量較毛坯房大，維持一定售后維修整改時(shí)間顯得非常必要。建議精裝修住宅在交樓后應(yīng)有3個(gè)月的售后服務(wù)時(shí)間

項(xiàng)目部負(fù)責(zé)落實(shí)，物業(yè)公司參與驗(yàn)收與整改。

各維修單位維修期間注意成品保護(hù)，對(duì)其他項(xiàng)目造成損壞的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；

項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)對(duì)維修好的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的通知物業(yè)公司人員驗(yàn)收并進(jìn)行保潔；

物業(yè)公司及時(shí)通知維修好的業(yè)主來進(jìn)行再次驗(yàn)收，疑難問題應(yīng)在驗(yàn)收前做好溝通工作，避免影響本次驗(yàn)收，再次發(fā)生糾紛。

項(xiàng)目管理評(píng)析、總結(jié)

項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)由地區(qū)公司自行完成，發(fā)展管理部組織客服、物業(yè)根據(jù)業(yè)主投訴率對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，有懲無獎(jiǎng)。

項(xiàng)目部年會(huì)管理總結(jié)

項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告，涵蓋所有部門，對(duì)集團(tuán)匯報(bào)。來源：地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟