國有土地使用權(quán)出讓過程中土地交付形式探討
——一起國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛引起的思考
亓林

    內(nèi)容摘要：政府國土資源局作為國有土地出讓方，在為受讓方辦理完土地使用權(quán)證后，是否還要履行交付土地的具體義務(wù)。依據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動產(chǎn)實(shí)行法定的登記交付方式，所以無需履行交付土地的具體義務(wù)。
    一、基本案情
    2007年11月1日，為實(shí)施城市規(guī)劃，盤活存量土地，某市人民政府作出《關(guān)于依法收回國有土地使用權(quán)的通知》，決定收回原劃撥給某公司使用的7000平米國有土地使用權(quán)。2008年5月14日，該市國土資源局就涉案地塊，向社會發(fā)出《國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告》。按照《掛牌出讓文件》的有關(guān)規(guī)定，某房地產(chǎn)公司實(shí)地踏勘土地，驗(yàn)收用地圖紅線坐標(biāo)各拐點(diǎn)，核定土地面積無疑后，遞交了競買申請書。2008年6月18日，經(jīng)依法競價(jià)，該房地產(chǎn)公司以1500萬元的價(jià)格，被確定為該出讓地塊的競得人。隨后，某市國土資源局于2008年7月21日，經(jīng)委托某拍賣公司，將涉案地塊上的房屋及附屬物殘值的拆遷權(quán)拍賣給某人。同年8月11日涉案地塊拆遷完畢。 2008年9月1日，某房地產(chǎn)公司作為受讓人，與出讓人某市國土資源局，共同簽署了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》）。同年9月2日，房地產(chǎn)公司即足額交納了土地出讓金。2008年9月17日，在某市國土資源局兩名地籍調(diào)查員的主持下，房地產(chǎn)公司全權(quán)代表，以及涉及本案地塊的5家單位的代表，一同到現(xiàn)場指界后，6方代表在地籍調(diào)查表上簽字并加蓋各單位公章。同時，地籍調(diào)查員簽署意見認(rèn)為：涉案地塊“界址清楚，面積準(zhǔn)確，四鄰無爭議”。 2008年9月24日，某房地產(chǎn)公司向某市國土資源局提交涉案地塊的土地登記申請，要求為其頒發(fā)《國有建設(shè)用地使用權(quán)證》。經(jīng)該國土資源局審核后，同意上報(bào)市人民政府審批。同年10月20日，某市人民政府為該房地產(chǎn)公司頒發(fā)《國有建設(shè)用地使用權(quán)證》。同年10月24日，該房地產(chǎn)公司法定代表人簽字并加蓋公章領(lǐng)取了該“證書”。其間，某房地產(chǎn)公司認(rèn)為，出讓的土地尚未達(dá)到場光地凈的交付條件，遂于2008年10月6日及12月4日，向某市國土資源局發(fā)出“限期交付土地的函告”。但該市國土資源局認(rèn)為宗地已經(jīng)交付，對此并未理睬。12月8日，房地產(chǎn)公司依據(jù)《合同法》93、94、96條以及《出讓合同》37條之規(guī)定，向某市國土資源局發(fā)出“解除《出讓合同》的通知”，同時要求賠償違約金等經(jīng)濟(jì)損失2000萬元。在未得到答復(fù)后，房地產(chǎn)公司于2009年1月4日，向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除土地出讓合同并賠償經(jīng)濟(jì)損失，遂成訴案。
    二、問題的提出
    本案中，房地產(chǎn)公司作為原告認(rèn)為：出讓土地尚未達(dá)到交付條件，至今仍未交付；而作為被告的某市國土資源局則認(rèn)為：四鄰現(xiàn)場指界無異議即是正式的交付。據(jù)此，在國有土地使用權(quán)出讓時，作為不動產(chǎn)的土地其交付的形式是什么？應(yīng)當(dāng)如何交付？其法律依據(jù)是什么？
    三、不動產(chǎn)交付的三種形式
    （一）習(xí)慣交付。該觀點(diǎn)認(rèn)為，對于房屋的交付，可以通過領(lǐng)取房屋鑰匙、發(fā)出交房通知或者在交房通知上簽字為表現(xiàn)形式；對于土地的交付，可以在實(shí)地踏勘土地，驗(yàn)收用地圖紅線坐標(biāo)各拐點(diǎn)，核定土地面積無疑后簽字確認(rèn)或者在土地登記時經(jīng)四鄰指界無異后，在地籍調(diào)查表上簽字確認(rèn)為表現(xiàn)形式。
    （二）轉(zhuǎn)移占有交付。該觀點(diǎn)認(rèn)為，對于房屋的轉(zhuǎn)移占有視為交付使用。其依據(jù)為：《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條。該條規(guī)定： 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。轉(zhuǎn)移占有是指，占有人以法律行為將其占有物交付與他人， 受讓人因此而取得占有。占有人轉(zhuǎn)移占有，自受讓人取得事實(shí)上物的管領(lǐng)力時完成。轉(zhuǎn)移占有具有如下特征：1、必須有讓與占有的意思表示； 2、必須將占有物交付給受讓人。因此，轉(zhuǎn)移占有是一種事實(shí)狀態(tài)的占有，但因沒有進(jìn)行登記而不發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。
    （三）法定登記交付。該觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》第6條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”的規(guī)定，物權(quán)在設(shè)立和變動時，必須經(jīng)過一定的公示方法向社會公開， 從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，以保護(hù)交易安全。 物權(quán)在設(shè)立和變動時之所以要公示，是因?yàn)槲餀?quán)具有絕對的排他性效力。 如果沒有公示制度，則不利于物權(quán)交易的安全， 不利于保護(hù)第三人的利益，從而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)交易秩序的混亂。物權(quán)公示制度的內(nèi)容包括，物權(quán)的公示方法和公示的效力兩項(xiàng)?！段餀?quán)法》第6條規(guī)定的是物權(quán)的公示方法。物權(quán)的公示方法又因不動產(chǎn)和動產(chǎn)有所不同。 不動產(chǎn)物權(quán)以登記作為權(quán)力享有與變更的公示方法； 動產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)力享有的公示方法，以交付作為變更的公示方法。在不動產(chǎn)方面，交付僅僅體現(xiàn)為登記，登記是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時物權(quán)行為中交付的惟一表現(xiàn)形式。登記是法定的方式，排除了當(dāng)事人對不動產(chǎn)交付的約定方式。 法律通過賦予“登記與占有、交付”的公信力， 從而使社會公眾知悉物權(quán)的享有與變動情況。因此，不動產(chǎn)的交付形式應(yīng)為依照法律規(guī)定進(jìn)行登記。
    四、 結(jié)論
    通過以上幾種形式的比較，筆者同意上述第三種意見。因?yàn)椋何覈睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！逗贤ā返?33條規(guī)定： 標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條規(guī)定：土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)?！段餀?quán)法》第6條規(guī)定： 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。《物權(quán)法》第9條規(guī)定： 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！段餀?quán)法》第139條規(guī)定： 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。但這些規(guī)定，均沒有對不動產(chǎn)交付的形式作出明確的說明。因此，在實(shí)踐中，就不動產(chǎn)的交付形式如何正確理解與適用法律，上述第三種形式即法定登記交付方式最為正確。

作者單位：安徽（阜陽）志豪律師事務(wù)所
(責(zé)任編輯：中外民商裁判網(wǎng))