“租賃”和“出租”的字面意思差不多，沒有實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。但是在土地管理中，通過(guò)租賃取得的土地權(quán)利和通過(guò)出租取得土地權(quán)利含義具有很大的區(qū)別。關(guān)于國(guó)有土地租賃，《土地管理法實(shí)施條例》第二十九條規(guī)定：“國(guó)有土地有償使用的方式包括：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（二）國(guó)有土地租賃；（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股”?！秶?guó)土資源部規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）規(guī)定：“國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。”并且規(guī)定“最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期”；關(guān)于出租，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十八條規(guī)定，“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為”。

從以上規(guī)定可以看出，租賃的主體是國(guó)家，而出租的主體是土地使用者；租賃的期限可以超過(guò)20年，只要不超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期即可，但是出租期限不能超過(guò)《合同法》規(guī)定的最高20年的期限。因此，雖然《物權(quán)法》規(guī)定了物權(quán)法定的原則，在實(shí)踐中，通過(guò)國(guó)家租賃取得的土地權(quán)利被當(dāng)做物權(quán)，通過(guò)出租取得的土地權(quán)利被當(dāng)做債權(quán)。

根據(jù)前面的論述，租賃取得的土地權(quán)利屬于物權(quán)，國(guó)土部門應(yīng)當(dāng)辦理登記。國(guó)家關(guān)于租賃國(guó)有土地使用權(quán)登記，也有相應(yīng)的規(guī)定。如《土地登記辦法》第二十九條明確規(guī)定：“依法以國(guó)有土地租賃方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記?！?《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十四條規(guī)定：“申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：……前款規(guī)定的土地權(quán)屬來(lái)源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件……”《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》“8.1.3申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，提交的材料包括：……3土地權(quán)屬來(lái)源材料，包括：……（3）以租賃方式取得的，應(yīng)當(dāng)提交土地租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)材料……”對(duì)于出租取得的土地權(quán)利，在《物權(quán)法》中被明確為債權(quán)，不予以登記。

既然通過(guò)國(guó)家租賃取得的土地權(quán)利屬于物權(quán)，可以登記發(fā)證，再加上國(guó)家沒有對(duì)其抵押進(jìn)行任何限制性的規(guī)定，因此可以用來(lái)抵押融資，并辦理相應(yīng)的抵押登記。