房地產(chǎn)信托融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)是什么?

零壹貳012 2014-03-25

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信托投資公司發(fā)揮專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。目前在我國(guó)較為常見(jiàn)的房地產(chǎn)信托融資模式主要包括：房地產(chǎn)股權(quán)投資信托、股權(quán)證券化信托、混合信托、財(cái)產(chǎn)信托和債權(quán)信托等。下文將為大家詳細(xì)介紹房地產(chǎn)信托融資方式的優(yōu)點(diǎn)和其局限性。

房地產(chǎn)信托融資

房產(chǎn)信托融資：靈活，但有局限

信托產(chǎn)品能比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系。相對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)信托融資能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。在供給方式上，可以根據(jù)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)資金信托產(chǎn)品，增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間。

但是房地產(chǎn)信托起點(diǎn)比較高，合同數(shù)限制在200份，每份不低于5萬(wàn)元，融資額度最少在1億人民幣以上。信托產(chǎn)品發(fā)行周期有限，所以不能作為長(zhǎng)期融資的有效工具，而且退出機(jī)制也欠完善。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，簡(jiǎn)單地靠發(fā)信托憑證來(lái)解決部分短期融資是可以的，但對(duì)長(zhǎng)期的、大規(guī)模的項(xiàng)目融資作用有限。同時(shí)，信托公司相比銀行貸款有較大局限性，信托公司對(duì)審查項(xiàng)目非常謹(jǐn)慎和嚴(yán)格。

民間融資：方便，但成本高

民間融資方式指?jìng)€(gè)人、家庭、企業(yè)之間通過(guò)非正規(guī)渠道直接進(jìn)行金融交易活動(dòng)的行為，由于尚未納入政府監(jiān)管的范圍、因此是未取得合法地位的金融形式。非公有制經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展需要有與之相適應(yīng)的多層次資本市場(chǎng)和多樣化的融資方式，資金供需兩旺是民間融資存在的根本原因。

目前不少民間資本正在進(jìn)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資市場(chǎng)，但這種民間資本的融資成本比較高。而且存在利率、信用、法律和金融制度等諸多問(wèn)題，更重要的是缺乏政策法規(guī)的約束。因此，為民間資本尋找一條合法合理的發(fā)展之路刻不容緩。

海外資金：有實(shí)力，但難交往

以基金形式存在，來(lái)自海外通過(guò)專(zhuān)業(yè)管理的資金。海外基金擁有雄厚的資金實(shí)力，根據(jù)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景，他們認(rèn)為可以賺取高額利潤(rùn)同時(shí)坐享人民幣升值的“雙贏”投資。

目前跨境資本加快了進(jìn)駐的速度。而上海更是海外基金的投資新熱點(diǎn)。除了摩根士丹利、ING等海外基金巨頭外，一些來(lái)自泰國(guó)、韓國(guó)、日本、俄羅斯和土耳其等非主流的海外基金也開(kāi)始關(guān)注上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

海外基金的合作特點(diǎn)是：1、注重企業(yè)品牌、合作團(tuán)隊(duì)和管理體系。目前海外基金在中國(guó)合作的伙伴大多是上市公司的前二十名，對(duì)絕大多數(shù)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，與海外基金的合作目前可望不可及。2、談判時(shí)間長(zhǎng)。判斷時(shí)要進(jìn)行詳盡的審計(jì)、調(diào)研等。

過(guò)橋貸款：可應(yīng)急，但風(fēng)險(xiǎn)大

通常又稱(chēng)“搭橋貸款”，這是一種過(guò)渡性的貸款方式，一般是指銀行在安排中長(zhǎng)期貸款前，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供所需資金的短期融資。

一些房地產(chǎn)商找信托公司做“過(guò)橋貸款”，希望信托公司提供過(guò)橋融資，幫助房地產(chǎn)公司補(bǔ)足資本金，然后通過(guò)銀行的貸款來(lái)完成項(xiàng)目。這種短期融資的償還周期較短，通常為1年，但是融資成本較高，大大增加開(kāi)發(fā)企業(yè)資金使用的成本。因?yàn)榇伺e往往是“打擦邊球”，因此融資風(fēng)險(xiǎn)很高。