（贏商網(wǎng)湖北分站報(bào)道）2004年武漢首座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在江漢路橫空出世，從時(shí)間上搶占了武漢商業(yè)市場(chǎng)空白期，在區(qū)位上占據(jù)了寸土寸金的核心城區(qū)。借助江漢路多年積累的深厚商業(yè)氛圍以及中心樞紐交通帶來(lái)的巨大的人流量，江漢路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一兩年間就發(fā)展成為武漢地標(biāo)性商業(yè)，生意火爆，一鋪難求。

　　“萬(wàn)達(dá)”從此在武漢市民心中成為繁榮商業(yè)區(qū)的代號(hào)，也是最早在武漢揚(yáng)名立萬(wàn)的外來(lái)地產(chǎn)商。之后2010年和2013年相繼開(kāi)業(yè)的菱角湖萬(wàn)達(dá)、經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)，藉由“萬(wàn)達(dá)”的品牌名氣取得了相當(dāng)亮眼的銷售業(yè)績(jī)。

　　萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士透露，菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)創(chuàng)造了全國(guó)萬(wàn)達(dá)商鋪銷售的奇跡，一經(jīng)推出，所有鋪面被搶購(gòu)一空。作為萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品，菱角湖、經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)用于出售的部分是圍繞萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心主體、寫(xiě)字樓及住宅外圍建設(shè)的室外步行街——“金街（專題閱讀）”。

　　“金街”的銷售大獲成功，后續(xù)發(fā)展情況如何呢？武漢人對(duì)萬(wàn)達(dá)品牌深信不疑，投資“金街”的結(jié)果是喜是悲？近日，記者實(shí)地走訪了武漢菱角湖、經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)金街（專題閱讀）及襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)金街，事實(shí)證明，經(jīng)營(yíng)情況不容樂(lè)觀。

　　商鋪?zhàn)饨鸬椭?0元/平米 經(jīng)營(yíng)2年虧本2年

　　菱角湖金街2010年底開(kāi)業(yè)，至今已走過(guò)近3年的市場(chǎng)培育期。但記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前菱角湖金街的商鋪空置率仍不低于40%，且商鋪扎堆空置現(xiàn)象嚴(yán)重，內(nèi)街一處竟有30余商戶集中撤走，近百米金街杳無(wú)人煙。

　　平面布局圖上呈現(xiàn)出，菱角湖金街共有商鋪379個(gè)，多為兩層，占地面積4.9萬(wàn)方，布局成環(huán)形。一環(huán)圍繞萬(wàn)達(dá)大商業(yè)主體，二環(huán)與一環(huán)平行由中心廣場(chǎng)相連，環(huán)繞寫(xiě)字樓和住宅，最外環(huán)則環(huán)繞外圍住宅修建，屬住宅樓底商，這段扎堆空置的商鋪位于二環(huán)上。

　　這段金街上的一戶尚在營(yíng)業(yè)的商家告訴記者，他的鋪?zhàn)娱_(kāi)業(yè)近2年，生意非常蕭條，每天基本看不見(jiàn)人經(jīng)過(guò)。該店面上下兩層，面積約200平米，原本主營(yíng)咖啡簡(jiǎn)餐，現(xiàn)在增設(shè)了棋牌休閑但仍舊虧本，月?tīng)I(yíng)業(yè)額不足2000元。他與業(yè)主簽約五年，并獲得30元/平米的低租金因此尚在堅(jiān)持，而周邊商家早已紛紛退租撤走?！　?/p>

◆  菱角湖金街入口

　　金街上像這樣慘淡經(jīng)營(yíng)的商家不在少數(shù)，即使位于一環(huán)路口較好地段的鋪面盈利也相當(dāng)微薄。記者了解到菱角湖金街的租金并不高，市場(chǎng)平均價(jià)格60元/平米，貴的也不過(guò)百元。多數(shù)商家認(rèn)為，人流量太少是金街吸金的最大桎梏。據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日均人流量可超8萬(wàn)人，但金街日均人流量徘徊在2至3萬(wàn)人之間。

　　經(jīng)調(diào)查，人氣不旺的原因可總結(jié)為以下幾點(diǎn)：1、入駐品牌雜亂，檔次參差，缺少品牌吸引力，但消費(fèi)價(jià)格偏高。2、約有1/5商鋪處于“死角”地區(qū)，僅有一個(gè)對(duì)中央廣場(chǎng)的出口，人流難以進(jìn)入。3、物業(yè)管理松散，高空拋物事件頻出。4、缺乏綠化，受高溫等惡劣天氣影響巨大。5、晚上夜市橫行，侵占休閑廣場(chǎng)，低價(jià)搶奪市場(chǎng)?！　?/p>

◆  晚飯時(shí)間美食街人氣慘淡

　　對(duì)金街的經(jīng)營(yíng)困境，萬(wàn)達(dá)方面表示“將盡力改善，但收效難以保證”。菱角湖萬(wàn)達(dá)一不愿透露姓名的管理人員表示，萬(wàn)達(dá)金街交房后一年就因出租率低，運(yùn)營(yíng)困難，商戶流失率高等，遭到不少業(yè)主投訴，但對(duì)于已出售的商鋪，萬(wàn)達(dá)方面也沒(méi)有監(jiān)管權(quán)，只能盡力改善金街購(gòu)物環(huán)境，做引導(dǎo)性招商。比如后期在金街上增設(shè)“美食城”，將小型餐飲作為補(bǔ)充業(yè)態(tài)集中起來(lái)，協(xié)助阿迪、耐克進(jìn)駐金街等，讓經(jīng)營(yíng)境況略有改善。但該管理人員同時(shí)表示，萬(wàn)達(dá)的努力主要也是為了安撫業(yè)主，對(duì)已經(jīng)賣掉的金街，萬(wàn)達(dá)其實(shí)無(wú)能為力。

“改良”金街空置率65% 業(yè)主回報(bào)堪憂

　　武漢經(jīng)開(kāi)是政府重點(diǎn)扶持的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新區(qū)，區(qū)域內(nèi)東風(fēng)汽車、神龍汽車、可口可樂(lè)等工業(yè)企業(yè)聚集，商業(yè)發(fā)展滯后。經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)位于經(jīng)開(kāi)核心片區(qū)，周邊常住人口20萬(wàn)，且毗鄰沌口體育中心和江漢大學(xué)，那么經(jīng)開(kāi)金街（專題閱讀）的經(jīng)營(yíng)情況是否優(yōu)于菱角湖呢？記者走訪后發(fā)現(xiàn)，經(jīng)開(kāi)金街的空置率目前高達(dá)65%，但較之于菱角湖金街，經(jīng)開(kāi)金街的設(shè)計(jì)、管理在細(xì)節(jié)上有了改良。

　　經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)于2011年8月開(kāi)業(yè)，經(jīng)開(kāi)金街則是在一年半之后的2013年4月才開(kāi)業(yè)，共有商鋪304間，環(huán)繞萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、soho高層及寫(xiě)字樓修建，分作三條主街。在為數(shù)不多的開(kāi)業(yè)店鋪中不乏平安銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、藥店、汽車美容等配套，還有寶島眼鏡、豪客來(lái)餐廳等品牌店鋪。

　　街區(qū)開(kāi)放式設(shè)計(jì)，中部由廣場(chǎng)及數(shù)個(gè)連廊相通，出口連接城市街道，引入人流。還配套建設(shè)了百余平米的露天兒童樂(lè)園，添置擴(kuò)音器，將購(gòu)物中心內(nèi)廣播同步在金街播放，強(qiáng)化了大商業(yè)主體與金街之間的溝通。通過(guò)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)日人流量達(dá)到4萬(wàn)時(shí)，金街日人流量可接近3萬(wàn)?！　?/p>

◆  經(jīng)開(kāi)金街入口

　　據(jù)記者了解，經(jīng)開(kāi)金街商鋪售價(jià)為40000元/平米，開(kāi)盤(pán)不久已經(jīng)售罄。中介機(jī)構(gòu)告訴記者，目前經(jīng)開(kāi)金街租金處于70-150元/平米之間，出租情況較好。雖然目前人流量不大，但多數(shù)商家看好經(jīng)開(kāi)金街未來(lái)發(fā)展前景，而目前空置率高與項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間短、寫(xiě)字樓未完全完工以及部分商家處于裝修階段有關(guān)。

　　在隨機(jī)采訪中，有商家表示，萬(wàn)達(dá)商管公司在節(jié)假日時(shí)會(huì)牽頭組織不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)者以統(tǒng)一的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為現(xiàn)象代言，整合廣場(chǎng)的整體資源舉行互動(dòng)體驗(yàn)活動(dòng)，有利于聚集人氣，也起到了一定的宣傳效果。但被采訪的多數(shù)顧客則對(duì)金街的印象是：“沒(méi)有興趣”、“都沒(méi)開(kāi)業(yè)”、“只有些吃飯的地方”?！　?/p>

◆  金街兩旁的空置店鋪

　　業(yè)內(nèi)分析人士胡先生認(rèn)為，經(jīng)開(kāi)金街也同樣難逃脫“做一條垮一條”的噩運(yùn)?！叭f(wàn)達(dá)賺走了所有的錢，業(yè)主還賺什么？”胡先生說(shuō)：“萬(wàn)達(dá)完整的業(yè)態(tài)占據(jù)了所有的盈利點(diǎn)，同時(shí)又利用知名度帶動(dòng)金街的銷售價(jià)格提高其現(xiàn)金收入，造就金街自身存在不可調(diào)和的矛盾。加上40%-60%的高比例銷售帶來(lái)的后期管理困難，開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)人群的認(rèn)同度低等原因，經(jīng)開(kāi)金街項(xiàng)目的培育期可能無(wú)限期延長(zhǎng)，業(yè)主投資回報(bào)堪憂。” 

　　出售物業(yè)屢陷困境 “回款工具”售價(jià)面臨考驗(yàn)

　　菱角湖金街開(kāi)盤(pán)售價(jià)3萬(wàn)元/平米，經(jīng)開(kāi)金街開(kāi)盤(pán)售價(jià)4萬(wàn)元/平米，襄陽(yáng)金街開(kāi)盤(pán)售價(jià)超2萬(wàn)元/平米，且商鋪目前都已全部賣空。作為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“回款工具”，金街可謂十分給力。因此，短時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)達(dá)能夠?qū)ⅰ俺钟匈?gòu)物中心+出售金街、住宅、寫(xiě)字樓”的循環(huán)高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式快速在全國(guó)各地進(jìn)行復(fù)制。

　　但通過(guò)實(shí)地走訪，不僅武漢菱角湖金街、經(jīng)開(kāi)金街，開(kāi)業(yè)近3年的襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)金街（專題閱讀）經(jīng)營(yíng)情況也不算良好。雖然萬(wàn)達(dá)攜萬(wàn)達(dá)百貨、國(guó)美等主力店進(jìn)駐三線城市襄陽(yáng)，吸引了較大客流量，但金街內(nèi)部人流仍然有限，商鋪空置率約為25%，且業(yè)態(tài)重復(fù)，消費(fèi)檔次良莠不齊。

◆  襄陽(yáng)金街

　　同樣處于無(wú)人管理狀態(tài)的襄陽(yáng)金街，只是經(jīng)過(guò)了近3年自生自滅的發(fā)展，形成了配套較為齊全，服裝零售、餐飲較為集中的雜貨鋪式商業(yè)街，商家們各自為政，沒(méi)有系統(tǒng)的規(guī)劃定位，發(fā)展前景不明。　　

◆  雜貨鋪式商業(yè)街

　　專家認(rèn)為金街普遍陷入運(yùn)營(yíng)困境，其弊病已經(jīng)日益凸顯，也給萬(wàn)達(dá)品牌帶來(lái)不少負(fù)面影響。萬(wàn)達(dá)如繼續(xù)對(duì)金街“管生不管養(yǎng)”，將過(guò)度透支未來(lái)升值空間，其高售價(jià)也將面臨考驗(yàn)。（盧亦麟）