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中國的房價收入比到底是多少? 前記：中國的住宅收入比是一個耳熟能詳?shù)臄?shù)字?？上v來被國人誤用太多。所以寫一個小文，以正視聽。 房價收入比是個熱門話題。不過對此，至今許多“專業(yè)”意見多少都有些問題。按照聯(lián)合國相關(guān)定義，房價收入比= 一國(或一個地區(qū))單套住房總價的中位數(shù) / 家庭總收入的中位數(shù)。但事實(shí)上，統(tǒng)計(jì)一國房價的中位數(shù)的是極其困難的，一般都要用到估算，這就造成較大的數(shù)據(jù)偏差。 許多國內(nèi)的研究者使用“平均房價/平均家庭收入”來計(jì)算房價收入比，這樣的方法是有些問題的。中位數(shù)的設(shè)計(jì)，原本就是為了排除豪宅拉高均價引起的統(tǒng)計(jì)偏差。以上海上年為例，剔出占比2%的豪宅，平均房價可以打八折。因此，用“平均房價/平均家庭收入”來計(jì)算房價收入比，即違反原意，也可能不是好的估算。 更常見的一些“計(jì)算”錯誤在于，許多研究者常使用上海、北京等大城市的收入房價比和美國等國家相比。這樣的比較顯然不是同級別的，也容易引起誤導(dǎo)。中國房價收入比，一般而言，呈現(xiàn)東部高、中西部低，城市高、農(nóng)村低，中心城市高、偏遠(yuǎn)城市低的特點(diǎn)。如果用全國的數(shù)據(jù)計(jì)算，中國的房價收入比必然大幅降低。同樣，我們也很容易理解并可以驗(yàn)證，紐約市區(qū)的房價收入比也要顯著高于美國全國水平。 中國的大城市的房價收入比確實(shí)偏高，但是這在發(fā)展中國家很常見，譬如越南的河內(nèi)和俄羅斯的莫斯科。中國是GDP排名第二的大國，但是從人均收入來看，還是窮國。窮國的人買很多東西收入比都高，例如汽車、例如食品、例如汽油、例如衣服，也包括住房。 許多人用房價收入比來衡量一國房價泡沫程度，這并無不可。但在比較的時候需要注意：因?yàn)槊總€國家住房情況差異極大，住房收入比的統(tǒng)計(jì)方式也存在較大偏差，橫向比較有時意義不大。美國最近的房價泡沫，在房價收入比只有6、7的時候就迅速爆了，而日本當(dāng)年則在更高位的堅(jiān)持了多年——況且，美國的平均住房面積遠(yuǎn)超日本。 回到我們的主題，那么中國的房價收入比到底是多少呢? 根據(jù)房價收入比定義，房價都要用全社會房價中位數(shù)(median)來定義，收入也是要用收入的中位數(shù)(median)來定義。統(tǒng)計(jì)沒有給出，怎么辦? 沒關(guān)系，我們還是可以來算一算。 住建部統(tǒng)計(jì)，2012年中國住宅平均價格約RMB5,430/平方米，城鎮(zhèn)人均住宅面積32.9，城鎮(zhèn)戶均人口約2.87人，因此戶均面積94.4平方米。因此新房平均套均房價51.3萬。而數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房的老房子，無論單價還是平均面積，都會小于新房，因此全社會全部住宅套均價，要在此基礎(chǔ)上打個折扣。我們暫且稱這個折扣為新舊房折算系數(shù)，用字母D表示。即全社會全部住宅套均價=45.9萬*折算系數(shù)。 收入方面，按定義用人均可支配收入來計(jì)算。2012年城鎮(zhèn)人均可支配收入24,565元/年，城鎮(zhèn)戶均人口約2.87人。因此家庭年可支配收入70,501/年。 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)字，房價的中位數(shù)大約是平均數(shù)的7~8折，把這個系數(shù)稱為H;而收入的中位數(shù)和收入平均數(shù)的系數(shù)稱之為I。因此我們有： 新房的住房房價收入比 = 新房住房銷售總價中位數(shù)/家庭收入中位數(shù) =(住宅套均價平均數(shù)*H)/(家庭收入平均數(shù)*I) =(住宅總價平均數(shù)/家庭收入平均數(shù))*(H/I) =(51.3萬/70,501)*(H/I) = 7.28*(H/I) 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，H大致應(yīng)該0.65~0.75左右，I相若或略低一些。如果假設(shè)(H/I =1)，則中國城鎮(zhèn)地區(qū)的以新房計(jì)算的住房收入比為： =7.28 但這個并非城鎮(zhèn)居民的住房收入比。城鎮(zhèn)居民的住房收入比=新房計(jì)算的住房收入比*新舊房折算系數(shù)?？紤]到舊房比新房便宜，因此最后城鎮(zhèn)的住房收入比也應(yīng)該小于7.28。以經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來看，舊房價格大約是新房的8折上下。若設(shè)D的分布區(qū)間在0.75~0.85。則中國的城鎮(zhèn)住房收入比大概在5.46~6.2之間。和美國2008年泡沫破裂期的住房收入比基本相仿。 附錄1：對計(jì)算的補(bǔ)充說明 1、本文只計(jì)算了城鎮(zhèn)居民的情況。住宅收入比考慮的是全社會，這里的數(shù)據(jù)只有城鎮(zhèn)。如果考慮到農(nóng)村極低的套均房價(暫時用建筑成本計(jì)算)，那么中國的住房收入比，還將大大下降。讀者可自行推斷。 2、若收入的中位數(shù)/平均數(shù)的比值 I 較小，則暗示該統(tǒng)計(jì)樣本收入差距較大，并導(dǎo)致中位數(shù)小于正常水平，這也將大大提升最后住房收入比的估算數(shù)值。這意味著在同樣的收入均值下，較高的收入差異將導(dǎo)致住房收入比升高。 附錄2：問：為什么大家覺得房價難以負(fù)擔(dān)，但是你計(jì)算的房價收入比這么低? 全國房價收入比雖低，不排除部分城市住房收入很高(參看補(bǔ)充3)。住宅市場基本都是本地市場，別的城市房價可能便宜，但是遠(yuǎn)水不解近渴啊。住房收入比是一個極為簡單的統(tǒng)計(jì)量，無法涵蓋房價負(fù)擔(dān)能力后的結(jié)構(gòu)性因素。事實(shí)上，很早以前聯(lián)合國也不再用這個方法來考量住房負(fù)擔(dān)能力了。 附錄3：上海的住宅收入比是多少? 每個城市的住宅市場基本都是本地市場。別的城市房價可能便宜，但是遠(yuǎn)水不解近渴啊。用這個方法也可以單獨(dú)計(jì)算了一些城市的住宅收入比，以上海為例： 例如以新建商品房計(jì)算，2012年上海新建房價大概在2.2萬/平方米，上海戶均面積85平方米，戶均人口2.5人，人均可支配收入4.02萬元。 計(jì)算可知上海2012年的新房收入比約18.7倍(仍然假設(shè)H/I約等于1)。如考慮經(jīng)濟(jì)適用房比例太低，幾乎不影響全社會住宅均價，D仍按0.75~0.85估計(jì)，則上海城區(qū)全部住宅收入比大約在14~15.9之間。（西峰博客） |
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