房價收入比

 一般說來，當房價收入比高于10時，居民的收入水平不足以負擔高水平的房價，住房市場不具備健康發(fā)展的條件。當房價收入比在5左右時，存在著大量的有支付能力的住房需求，房地產(chǎn)市場進入黃金發(fā)展時期。當房價收入比小于3時，說明已進入高收入社會，住房問題已基本得到解決，房地產(chǎn)市場已度過了它的黃金時期，進入衰退期。

我國各個城市的房價收入比是不平衡的，中小城市的房價收入比多在六倍以下，相當多的城市在4倍以內(nèi)，屬于房價不高的范疇，超過6倍的主要是一些大城市，據(jù)調(diào)查，全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。根據(jù)《新財富》雜志在2002年10月對我國35個城市住房價格收入比調(diào)查資料，北京住房價格收入比達到了12.4倍，居全國前列。

 一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即： 

房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下： 
每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入 

房價收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的影響和調(diào)控。中國目前具有社會轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因為住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入?yún)s要逐步市場化，即便是當前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。西方國家的經(jīng)驗告訴了我們一個并不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費的形式，為什么一定要買房住才“正確”呢？中國在城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，為了把住房作為消費品推向市場，采取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結(jié)束后，是否就應該還住房消費以本來面目了呢？我認為是時候了，買房住和租房住都是住房消費的合理形式，并沒有絕對的好壞之分。 

房價收入比是一個有嚴格內(nèi)涵的概念，具體應用時要注意其到底是什么情況下的房價收入比。在西方，房價收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房價是中位數(shù)價格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易，又由于納入中國家庭收入統(tǒng)計的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對發(fā)達的城市，其房價收入比的計算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。

房價收入比與購房無關 
 房價收入比又是一個比較籠統(tǒng)的指標，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢）。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因為這里還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太復雜了。也就是說，當房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結(jié)為“房價高”，這顯然是不合理的。

目前人們評論房價收入比高低，無非是希望人們都能買得起房。實際上，房價收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德國、瑞典），而房價收入比很高、達到25～30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上（如匈牙利、保加利亞）。日本的房價收入比連續(xù)多年下降、美國的房價收入比也處在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩(wěn)定，沒有太大的變化（東京低于50%、美國為67%左右）。

 世界銀行提出發(fā)達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。美國1975年到2005年之間，房價收入比逐步從3上升到約4.7。其中1979年到2001年之間，房價收入比一直在3.5到4.0 之間波動。2001年之后隨著美聯(lián)儲執(zhí)行過度寬松的貨幣政策，房價的上升速度明顯快于收入上升速度和租金上升速度。使得房價收入比最高達到5左右。隨后發(fā)生次貸危機，房地產(chǎn)泡沫破裂。 

房價收入比

 根據(jù)《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數(shù)據(jù)對美國房價收入比最高的地區(qū)的排名，當時美國房價收入比最高的3個城市分別是加州洛杉磯、加州舊金山和加州圣地亞哥，房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。而加州正是美國此次房價下跌最嚴重的區(qū)域，也是銀行貸款壞賬率最高的區(qū)域——2006年次級貸款發(fā)放規(guī)模最大的10家美國企業(yè)有7家注冊在加州。 

對比我國的情況，截至2008年3月，我國平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，遠高于合理水平?？紤]到居民其他消費支出和房地產(chǎn)貸款利息支出，在上述城市一個普通家庭平均需要20~30年的儲蓄才能購買一套住宅。住房消費明顯過度占有社會積累的大部分財富，極大地擠壓了其他消費需求。 

另一方面，通過不同收入人群的房價收入比的分類別分析，可以很好地解釋2003年開始的房價加速上漲趨勢。2003年之后，“高收入”和“最高收入”人群房價收入比分別約為4和6.8。他們比較寬松的房價收入比和充實的購買力成為這幾年房地產(chǎn)消費的主要人群，也快速推高了近年來房地產(chǎn)交易的邊際價格。而目前這部分人群的需求已經(jīng)得到了基本滿足。

可怕的房價收入比之“痛” 

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。在有中國特色的市場經(jīng)濟條件下，我們的房價收入比到底應該是多少才合理、科學和符合供求關系常態(tài)的呢？下面，讓我們借助相關數(shù)據(jù)作一逐步分析。

按照國際通行慣例，房價收入比計算公式，乃通過一、二手房價中位數(shù)同家庭收入中位數(shù)進行比值測算。實踐中，但因為西方房價收入比系數(shù)中的房價是以套為基本單位來進行統(tǒng)計和計算的，而我們國家的房價是以平方米為基本統(tǒng)計單位，所以，必須要對“套”和“平方米”這兩個不同的核計單位給定義，才能最終相對精確地測算出我們國家的房價收入比。按照“房價中位數(shù)”這一框架，我以為，似應確定二個數(shù)字：中等質(zhì)量的房屋均價、中等戶型的平方米數(shù)，二者相乘便得出“房價中位數(shù)”的實際數(shù)據(jù)。

房價收入比

 先說中等質(zhì)量的房屋均價。根據(jù)安居客的統(tǒng)計，截至昨天，今年3月北京二手房交易均價為25000元/平米。至于中等戶型。盡管目前房地產(chǎn)市場上的小戶型呈現(xiàn)出熱銷的局面，但究竟是多大的戶型才算是小戶型呢？根據(jù)近年來開發(fā)商大事推薦的樓盤來看，所謂的小戶型即80至95平方米的二居室或90至120平方米的三居室。在此，其住用的意義是：按照一個三口之家的基本生活需要來看，至少得是80平方米的二居室了。由此可見，如果要按照一個家庭最低標準的生活需要來定義“中等戶型”，那也得是90平米左右的二居室或者小三居了。

這樣看來，北京的房價中位數(shù)應該是：25000元（中等質(zhì)量房屋均價）乘以90平方米（中等戶型）等于225萬元。再說平均工資。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2009年全市職工年平均工資為48444元，如果按照媒體公布的過去年均10%的增幅來計算，2010年北京市全市職工年平均工資為53288元。這樣的話，一個三口之家——父母加孩子，其年均收入應該在106576元。最后，用225萬元的房價中位數(shù)除以106576元（2010年北京市職工平均工資），就可以得出一個約等于21倍的房價收入比。這樣的房價收入比到底意味著什么呢？

目前流行的3至6倍的房價收入比說法，據(jù)說是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例。深入探究，我們或許可以了解黑馬先生當時提出3至6倍房價收入比的經(jīng)濟學基礎之所在。

根據(jù)2009年1月13日的媒體報道，2008年上海男性平均結(jié)婚年齡為32歲，女性平均結(jié)婚年齡為29.6歲。如果將包括農(nóng)村青年在內(nèi)的全國平均結(jié)婚年齡折中為25歲的話，即便是結(jié)婚之后第二年——即26歲生孩子，到孩子18歲上大學時父母也就44歲了，孩子上大學的花費肯定比在中小學期間要多，所以父母需要在其子女步入大學校門之前為其準備一筆錢。至于其大學（四年）畢業(yè)后（父母48歲），不論是深造還是就業(yè)，以至于其后的談戀愛、結(jié)婚，只要不從父母兜兒里掏錢也就算萬幸了。由此可見，除了那些婚前由父母代為買房者，絕大多數(shù)年輕人只有在其結(jié)婚生子直到孩子中學畢業(yè)為止的18年，才是掙買房錢的凈時間。

一般而言，一個家庭的全部收入，除了要為孩子儲蓄教育基金之外還要支付家庭日常開支，這些就往往會花去一半的工薪收入。所以，真正用來掙買房款的時間還應該是這18年的折半——9年；如果再扣除生活中其他零星用度，純粹用于掙買房錢的凈時間還得再減去3年——即6年了。如果再算上因為家庭及子女開支大小不同、父母掙錢能力大小不同以及生活寬裕程度不同而帶來的變量，或者就會發(fā)生房價收入比為5：1、3：1、3：1等不同情況了，但不管怎么說，6：1的房價收入比應該是一個家庭財產(chǎn)安全的邊界之所在。這，或許是黑馬教授所計算出的合適的房價收入比為3至6倍的內(nèi)在邏輯之解讀吧！

毫無疑問，本計算之數(shù)據(jù)及其解讀肯定有很大彈性和不確定性，本人以為，這種較貼近“過日子”思維演算而來房價收入比值該是被民眾所認可的。而目前中國這種房地產(chǎn)在經(jīng)濟總量中的“一支獨大”跟房子在普通家庭資產(chǎn)中的“絕對統(tǒng)治”地位的現(xiàn)狀，極大了惡化了社會人文環(huán)境——過去是一切“向錢看”，現(xiàn)在是一切“向房看”了！

當然，在目前的房價水平上，如果說要將房價收入比降到我們認為合理的3至6倍的水平，幾乎是根本不可能的事情。但即便如此也不能夠抹殺合理的房價收入比作為一個與百姓生計密切相關的比值的科學性，否則，房子必然會因為其自身價值的極大誘惑，而將整個社會的價值觀導向一個非常危險的境地！至于采取什么樣的政策措施、選擇什么樣的制度安排，以使得我們的房價收入離“合適”更近一些，則需要包括學者、政府、群眾在內(nèi)的群策群力了。