目     錄

一、什么是二手房買賣合同

二、二手房買賣合同的主要內(nèi)容

三、購房人買二手房要承擔的費用

四、如何確定二手房成交價

五、二手房交易的基本流程是什么

六、二手房交易有什么風險

七、買二手房注意什么

八、二手房買賣的需要什么手續(xù)

九、二手房交易的流程是什么

十、二手房買賣怎么處理戶口問題？

十一、二手房有什么優(yōu)點？

十二、怎么購買二手房？

十三、買回遷二手房應怎樣保證權益

十四、二手房的使用年限如何計算

十五、什么是二手房按揭？

十六、二手房按揭貸款申請條件是什么？

十七、二手房按揭購房的流程是什么

十八、二手房按揭的條件有哪些

十九、按揭購房流程是怎樣的？

二十、按揭購房需要注意什么？

二十一、什么是驗房？

二十二、驗房的流程是怎樣的？怎樣驗房？

二十三、房屋面積糾紛怎么辦

二十四、房屋實際面積與約定面積不符如何維權

二十五、房屋面積怎么計算？

二十六、哪些項目不計入商品房的建筑面積？

二十七、購房定金可以退嗎，怎么才能要回購房定金？

二十八、不想買房了定金能退嗎，買房交了定金又不想買了咋辦？

二十九、二手房買賣需要交稅嗎？

三十、二手房買賣要交什么稅，交多少稅？

三十 一、營業(yè)稅：

三十二、印花稅、土地增值稅

三十三、個人所得稅

三十四、附加稅費

三十五、二手房買賣要交納的稅費有什么

三十六、二手房面積出現(xiàn)誤差應該咋辦

三十七、二手房買賣如何保證資金安全

三十八、二手房交接應注意什么

三十九、如何避免二手房交易有差錯

四十、購買二手房最重要的是什么

一、什么是二手房買賣合同

二手房買賣合同是指購房者各售房者在平等協(xié)商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

二、二手房買賣合同的主要內(nèi)容

二手房屋買賣合同的基本條款和其他交易合同是相似的，都是要寫清楚合同簽訂雙方的個人信息以及雙方交易的內(nèi)容，還應包含對交易雙方的權利義務的約束。具體的二手房買賣合同有哪些內(nèi)容呢？依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務實踐，下列內(nèi)容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：

（一）當事人的名稱或姓名、住所

這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調(diào)查；應寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。

（二）標的

這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。

（三）價款

1、及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

（四）履行期限、地點、方式

這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

（五）違約責任

這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

（六）解決爭議的方式

這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

（七）合同生效條款

雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。

（八）合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。

（九）合同的變更與轉讓

在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

（十）附件

在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。

三、購房人買二手房要承擔的費用

購房人買二手房要承擔的費用主要包括三大塊：一是房款，要注意同賣房者當面談價格、訂合同，避免中介公司從中吃差價。二是中介傭金，注意向中介索要正規(guī)發(fā)票。三是向相關部門繳納的稅費，主要有財政部門收取的契稅、房屋登記費，稅務部門收取的營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)交易部門收取的交易手續(xù)費、抵押手續(xù)費，銀行按揭產(chǎn)生的費用等。

四、如何確定二手房成交價

（一）買賣金額即通常所說的成交價。在確定成交價時，要注意以下幾個問題：

1、成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應付的交易稅費。若上家有“到手價”的要求，則在支付訂金前就應在居間合同中加以明確。

2、成交價是房屋毛坯價或帶裝修價，在支付訂金前，也應當在居間合同中加以明確。

3、屋內(nèi)附屬設施、設備隨房轉讓

4、申請產(chǎn)權過戶登記時，極少數(shù)人為少付稅費而向房地產(chǎn)交易中心低報成交價，這是非常危險的，容易導致尾款糾紛。

（二）二手房維修基金怎么轉讓

二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關的一項支出。在買房或賣房前，弄清相關政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)房產(chǎn)中介公司的營業(yè)場所，一般都會明示現(xiàn)行的稅費收取標準。這里有兩個問題值得注意：一是對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費的收取標準較為復雜，委托品牌中介或專業(yè)人員陪同，有利于避免買賣糾紛。二是包稅（即稅費打包由中介代為繳納）的問題。水電雜費主要包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等，和交易稅費相比，這些雜費雖然金額不多，但也應在買賣合同中約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結算上述費用的臨界點。

1、維修基金專項用于住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修和更新，不能挪作他用。

2、上家出售房屋，其物業(yè)維修基金賬戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業(yè)管理部門與上家結算。

3、維修基金是結算，還是無償轉讓，應當在訂金支付前就予以明確約定，否則訂金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權要求上家贈送維修基金。

五、二手房交易的基本流程是什么

二手房交易流程，一般有兩種方式，一是通過中介公司進行交易，二是買賣雙方自由交易。

（一）精心挑選中介公司

如果二手房交易需要通過中介公司完成，那么，買房雙方首先應該選擇一家誠信可靠的房屋中介公司。如何才能選到一家好的房屋中介公司呢？楊泉告訴記者，首先要選擇有資質的正規(guī)中介公司?？匆患抑薪楣臼欠裾?guī)，除其具備營業(yè)執(zhí)照外，還必須要有房地產(chǎn)經(jīng)紀資質證書。此外，所選的房屋中介公司最好是具有良好口碑的品牌中介。正規(guī)中介公司不僅擁有經(jīng)驗豐富的職業(yè)經(jīng)紀人，而且操作也較規(guī)范。

（二）賣家辦理委托手續(xù)買家審查房屋權屬狀況

在選到一家合格的中介公司后，賣家接下來需要做的就是辦理售房委托手續(xù)。具體步驟為，賣家只需帶上產(chǎn)權證原件、復印件，土地證原件、復印件（尚未取得產(chǎn)權證的則需帶上購房合同原件）到選定的房屋中介公司，即可同中介公司簽訂售房委托書。

在選到一套心儀的房源后，買家應進一步對房屋的權屬狀況進行了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人與賣家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權，還要查看所有房屋共有產(chǎn)權人同意出售房屋的書面證明。此外，為以防萬一，買家還應到產(chǎn)權部門進一步核實房屋產(chǎn)權證真?zhèn)巍Ｍ瑫r，買家還可通過房地產(chǎn)交易部門，了解該房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。若房屋已出租，買家應要求賣家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。

除需查看、驗證房屋相關資料外，買家還應前往房屋實地進一步進行查看，并詢問周邊鄰居、物管公司了解房屋情況，如房屋是否經(jīng)過大修、是否存在質量問題等以及房屋是否存在私自搭建違章建筑的情況。如在屋頂露臺、走廊等處搭建房屋，是否得到有關部門的批準許可。

六、二手房交易有什么風險

二手房交易存在的風險主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙，以及交易過程規(guī)范的風險控制。

（一）一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應在辦理過戶手續(xù)之前就申請，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30%的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導致交易失敗。

（二）辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方支付的首期款應存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機構在該行的賬戶，由銀行凍結，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過戶手續(xù)等風險。

七、買二手房注意什么

很多購房者在選購二手房時，主要關注房屋的產(chǎn)權、實景、價格及購入的手續(xù)費用和稅費等，其它的則容易忽略。其實，買家在選購二手房時需要特別小心。據(jù)有關專業(yè)人士表示，買家買二手房時，除了實地考察物業(yè)外，更需注意如下幾點：

（一） 確保產(chǎn)權清晰?？蛻艨赏ㄟ^房地產(chǎn)中介公司所提供的免費查冊服務，也可以自行到房管局對準備購買的物業(yè)進行“產(chǎn)權大起底”，了解物業(yè)產(chǎn)權狀況是否在規(guī)劃范圍內(nèi)，是否有被依法封查、物業(yè)面積等問題存在。

（二） 協(xié)議需“白紙黑字”。在協(xié)商購房或租房事宜的過程中，無論是物業(yè)的買賣價格，或是業(yè)主附送的租約、家私、家電、管理費、管道煤氣初裝費等購房條件，都需要在《臨時買賣合約》中具體列明，以免出現(xiàn)買賣雙方無謂的糾紛或損失。

（三） 貸款要有預算?，F(xiàn)時有不少買家都希望在購房時盡可能申請較高的貸款額，以此減少資金的壓力。而有部分地產(chǎn)中介從業(yè)人員為促進成交，胡亂向買家許下承諾，以代客申請零首期貸款作為招攬生意的手段。其實，真正的審批貸款機構是銀行，故買家應參考銀行或按揭中心所印發(fā)的貸款指南，或者向講求誠信的房地產(chǎn)中介公司了解詳細情況。

八、二手房買賣的需要什么手續(xù)

（一）與房介公司簽訂委托書在尋找房源的時候，可以委托一間信任度高，可靠性好的中介公司，這可保障代理公司和顧客雙方的利益，也可節(jié)省在找房過程中浪費的時間。

（二）檔案查冊。這是買賣雙方有了明確的購買意向及目標價格之后，代理公司會先進行查冊，這完全是對客戶負責，包括查證該出售的房子物業(yè)產(chǎn)權是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景資料。該環(huán)節(jié)是非常關鍵的，買家應向代理公司問清楚該產(chǎn)權的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

（三）簽臨時合約經(jīng)過查證之后，由買賣雙方及代理公司共同簽署《臨時買賣合約》，這時，業(yè)主一般要求買家支付樓價的5~10%作為臨訂，或者由代理公司代為預收買家的訂金，并于簽《臨時買賣合約》之日將訂金如數(shù)轉交業(yè)主。買賣雙方簽署

《臨時買賣合約》之后，代理公司便可拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復印件到房管局測繪所曬圖，這主要用于為買家制作新的房產(chǎn)證。（約需要3個工作日）

（四）到銀行辦理按揭貸款如果是要求辦理銀行按揭貸款的，則買家需準備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明、稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。而如果原業(yè)主是按揭貸款的，則買家必須到同一家銀行辦理轉按揭手續(xù)。（約需5~10個工作日）

（五）預約房屋過戶時間銀行按揭辦好之后，交易雙方備齊所需繳交的資料到收件窗口申請登記，需要的材料：房地產(chǎn)買賣登記申請表（各復印四份）；房地產(chǎn)買賣合同（一式兩份）；房地產(chǎn)證（如兩人以上共有，需提交共有證）（各復印四份）；測繪分戶圖（按申請戶數(shù)計算，該案例中需要兩份）；買賣雙方身份證明（各復印一份）。收件后進行收件預審后立案受理，預約過戶時間，并核發(fā)《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》。房管局對該物業(yè)進行估價工作。此時，房管局要求買家在當天交付不少于樓價的20%給予業(yè)主。（從收件窗口立案受理，領取《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》之日計算10個工作日后可以出稅單）

（六）結清稅款和樓款按預約的繳稅時間，到繳款通知發(fā)放窗口領取繳款單，繳納有關的稅費并過戶。過戶當天買家需交齊所剩的樓款給業(yè)主，如果是辦理銀行按揭的，則樓款余額會由按揭銀行直接劃撥到買家的存折中，即銀行放款給原業(yè)主。

（七）領取房地產(chǎn)證繳納稅費之日起3個工作日后，可到發(fā)件窗口領取房地產(chǎn)證。

（領證須知：權利人應持本人身份證件原件和已經(jīng)繳稅費收據(jù)原件以及《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》原件到發(fā)件窗口領證）。

九、二手房交易的流程是什么

二手房交易的整個流程大致分以下幾個階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

十、二手房買賣怎么處理戶口問題？

在二手房買賣過程中，由于房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性而引發(fā)的糾紛很多，戶口問題必須得到購房者的足夠重視。

那么，在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理戶口問題呢？

1、預先調(diào)查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者應親自或委托房產(chǎn)中介機構到房屋所在地的警署進行核實。有的出售方承諾沒有戶口，但仍應到警署核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的，應要求中介機構出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。如核實結果表明有戶口的，應在房屋買賣合同中設定戶口遷移條款以及違約責任條款和司法救濟條款。

2、在買賣合同中設定戶口遷移條款和違約救濟條款。如上家有戶口在所出售的房屋當中，約定戶口遷移條款應注意哪些問題呢？首先，應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之后。其次，應約定具體的違約責任。比如，每逾期一天的罰金；在逾期多少時間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。

在實際工作中有很多交易完成后出售方未能按約遷移戶口的糾紛。直接向法院起訴只能追究違約責任，卻不能訴請遷移戶口，而有的當事人沒有約定具體的違約責任標準，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責任以外，購房者可以求助于警署或啟動行政救濟程序。但不可回避的一個問題是，現(xiàn)有的戶籍管理規(guī)定并未對因房屋轉讓而產(chǎn)生的戶口遷移問題進行針對性規(guī)定，導致了制度性漏洞。由于戶籍管理的相關規(guī)定對戶籍遷移和分戶有著較為死板的規(guī)定，對于出售方未遷出的情況下，購房者的戶口難以遷入。

針對上述問題，建議相關部門可以采取以下措施解決糾紛：

1、設定戶籍轉移的前置審查程序。既然戶籍管理和房屋的產(chǎn)權管理不可分離，索性設定在產(chǎn)權轉移時的戶籍審查，設定合理的戶籍審查義務，以避免問題的出現(xiàn)。

2、采取靈活的分戶措施。對于上家戶口在房屋轉讓過程中因種種原因而導致未能遷出的，采取分戶策略，將原上家戶口變成空掛戶口，以解決購房人的戶口遷入問題；實踐中也有這樣做的，但嚴格意義上來說，尚屬于協(xié)調(diào)處理的結果，和現(xiàn)有的政策口徑存在一定的沖突。

3、設立一個類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦，出售方出售房屋后一定期限內(nèi)未遷移戶口的，可以通過一定的程序將這類戶口封存起來，以解決靈活分戶而可能帶來的后遺癥。

十一、二手房有什么優(yōu)點？

（一）二手房戶型適中，總價低

從市場上看，中小戶型的二手房最受青睞，總價低是最大優(yōu)勢。據(jù)房產(chǎn)專家分析60～80平方米的住房是最適合三口之家居住的，居住面積沒有任何浪費。二手房恰恰就具備了這一點。目前市場上銷售的商品房，大多兩居室的面積就有一百多平方米，對于許多想買房的家庭來說，經(jīng)濟能力承受不起，而且面積太大也浪費。

（二）二手房屋質量已接受考驗

二手房都是經(jīng)過了一段時間的使用期，房子如果存在潛在的問題大多已經(jīng)暴露出來，很容易看出來，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通過探訪賣家的街坊鄰居，了解房子質量狀況。而新房卻因為剛剛入住，房屋質量沒有通過時間來檢驗，是否會出現(xiàn)質量問題誰都無法預測。

（三）二手房大多為成熟社區(qū)

二手房大部分都為成本價購買的單位住房，小區(qū)已建設多年，已成為成熟社區(qū)，各項配套設施均已齊備。購物、娛樂、子女入托、入學在小區(qū)輻射區(qū)內(nèi)都能滿足。而許多新的樓盤，居住區(qū)剛剛形成，交通、購物、子女入學等配套設施及服務尚不完善，社區(qū)配套設施的完備仍然要有待時日。

（四）二手房可以選擇社區(qū)環(huán)境

買新房，我們根本不知道自己的鄰居會是什么樣的人，但是，買二手房時，卻可以先考察考察周邊的人文地理環(huán)境，因為二手房小區(qū)的人文地理環(huán)境都已基本形成。有利于給孩子選擇一個健康的環(huán)境。

（五）二手房幾乎沒有污染源

新房最大的問題之一就是污染超標，如：甲醛，苯等有害物質，而二手房經(jīng)過幾年的使用，有害物質基本已經(jīng)揮發(fā)，健康有保障。

十二、怎么購買二手房？

（一）地理位置是關鍵

地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些離車站、地鐵較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便。

對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現(xiàn)出來，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報收益也將較為可觀。

（二）房屋質量看周詳

房屋質量是買房時十分重要的一個考核因素。由于二手房年代建成較久，使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。

（三）戶型面積要選好

上世紀80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風采光也有其局限性，而上世紀90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購房者在購買二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而白領、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。

（四）房屋產(chǎn)權驗仔細

在二手房交易過程中經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權不清導致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權狀況是十分重要的。

首先，弄清楚產(chǎn)權證上的房主與賣房人是否為同一個人并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件

其次，確認產(chǎn)權證所標注的面積與實際面積是否相符，向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房屋產(chǎn)權來源與其合法性。

第三，確認產(chǎn)權的完整性，查驗房屋有無債務負擔，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。當購房者仔細驗明所購房屋產(chǎn)權性質之后方可安全購買，以免日后發(fā)生糾紛。

十三、買回遷二手房應怎樣保證權益

回遷房的購買比較復雜。一般而言，作為買方首先要查驗賣方是否確是回遷房戶主，入住后也要經(jīng)過一段較長時間賣方方能辦下產(chǎn)權證，然后再辦過戶手續(xù)，產(chǎn)權證辦下之前應沒有什么政府手續(xù)可辦，僅依據(jù)一個購買協(xié)議而已，因而建議要簽訂一個完備的購買協(xié)議。

如果回遷房沒有房產(chǎn)證應按以下方式處理

可以肯定你要這個房屋是安置性質的，就目前全國各地存在很多的回遷安置房，在一般的法律程序上是不允許回遷安置房進行買賣的。而且買賣的話是沒有法律保障的，只能請律師做財產(chǎn)轉移記錄，開具律師證明（現(xiàn)在很多不正規(guī)的公證處也在做這類的公證），你如果要購買回遷房的話，我建議你慎重。

還有就是關于更名這個事，現(xiàn)在有房產(chǎn)證的房屋，房產(chǎn)證受理和備案都是在房管局進行了，可以更名的就證明在房管局沒有備案，也許手續(xù)都還沒有辦齊，所以對于5年下房產(chǎn)證就更不敢保證了。

關于公積金這個問題，因為現(xiàn)在各個地方的規(guī)定不完全一樣，在我們這邊是這樣規(guī)定的，已經(jīng)擁有一套房屋且在繼續(xù)交納住房公積金的，在二次購房時可以提取公積金，利率享受公積金利率，但是會按照銀行規(guī)定在公積金利率上上浮10%，辦理二手房交易的手續(xù)費的話是按照2011年最新的國家住房管理辦法收取，不管是公積金購房還是商業(yè)貸款購房都是一樣的稅。你購房之前可以去你們當?shù)氐墓e金管理出咨詢一下，看你們那的管理是怎樣的，公積金購房的優(yōu)惠政策（一般在網(wǎng)上也可以查。）

十四、二手房的使用年限如何計算

一般住宅的適用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年減去已使用年數(shù)。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第二十二條規(guī)定，土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

十五、什么是二手房按揭？

“按揭”一詞來源于香港，是英語mortgage的廣東話諧音。“按揭”的通俗意義是指用預購的商品房進行貸款抵押。它是指按揭人將預購的物業(yè)產(chǎn)權轉讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人再將物業(yè)的產(chǎn)權轉讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋。

而二手房按揭指的是購房人因資金不足，以所購二手房作為抵押向銀行申請貸款，用于支付除首付款之外的其余房款，購房人再分期向銀行還本付息的一種信貸方式。

十六、二手房按揭貸款申請條件是什么？

看完上面的介紹，您應該對二手房按揭的概念有一定了解了吧。下面我們再看一下二手房按揭貸款的申請條件。一般情況下，二手房按揭需要提供以下證件和證明：

1.借款人合法的身份證件，包括身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口);

2.借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)證明，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等，申請人要有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。;

3.借款人家庭戶口登記簿;

4.有配偶的借款人需提供夫妻關系證明;

5.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;

6.所購二手房的房產(chǎn)權利證明;

7.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號;

8.如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告;

9.所購房屋產(chǎn)權共有人同意出售房屋的書面授權文件;

10.貸款人要求提供的其他文件或資料。

以上就是對什么是二手房按揭，二手房按揭的申請條件是什么的解答。簡單的說，二手房按揭就是花明天的錢圓今天的夢。雖然二手房按揭貸款對買房人來說可以暫時緩解資金壓力，但是，在申請個人住房貸款時，按揭申請人應該對自己目前的經(jīng)濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測，要量力而行，避免出現(xiàn)無法及時還款的情況發(fā)生。如果您還有什么疑惑，或者最近有按揭買房的打算，也可以咨詢一下房產(chǎn)律師。

十七、二手房按揭購房的流程是什么

1、確定購房意向，簽訂購房合同；

2、向銀行提出貸款申請，提交相關材料，選擇貸款方式；

3、銀行初審合格后，由銀行指定的房產(chǎn)評估機構對房屋價值進行評估；

4、由銀行指定的律師事務所對提交的材料進行審核，出具法律意見書；

5、貸款銀行在審核法律意見書的基礎上，將決定是否批準貸款；

6、貸款銀行直接將貸款劃至賣方賬戶，發(fā)放貸款的次月起購房者需按銀行規(guī)定的時間償還貸款；

7、辦理立契過戶，申領《房屋所有權證》；

8、由律師事務所辦理房屋抵押登記，并將《房屋他項權利證書》交由銀行收押；

9、在購房者還清貸款本息后，解除抵押擔保。

十八、二手房按揭的條件有哪些

（一）產(chǎn)權清晰

產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人為一個人；搞清楚所賣房屋的性質；產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否不符；驗看產(chǎn)權證的正本而且到市房管局查詢此產(chǎn)權證的合法性。

（二）房屋結構

是否有私搭私建部分；是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結構；如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么算的問題。

（三）居住空間

觀察房屋的內(nèi)部結構戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

（四）房屋配套

打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚；確認房子的供電容量；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況；小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身帶有熱水器。

（五）裝修狀況

原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

（六）物業(yè)管理

水、電、煤的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心，小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。

（七）居住費用

水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。

（八）舊房歷史

哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限，哪些人住過，什么背景，是哪種用途，是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢，或者發(fā)生過盜竊案，是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。

（九）鄰里情況

好鄰居會讓你生活愉快；在不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

（十）房屋價值

自己通過對市場上的公房的反復比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會做價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

十九、按揭購房流程是怎樣的？

按揭購房流程：

第一步：借款人在辦理貸款前，請查明所購樓宇是否有銀行提供個人住房按揭貸款承諾書，然后，借款人申請個人住房按揭貸款，填寫《貸款申請審批表》，將有關材料（付首期款證明、買賣合同、身份證、經(jīng)濟收入來源證明等原件、復印件）提交貸款銀行

第二步：發(fā) 展 商：作為借款保證人在貸款申請審批表“保證人意見”欄上簽字、蓋章

第三步：貸 款 銀 行：信貸員對借款申請人提交的全部資料、文件進行審查，逐級審批

第四步：貸款行領回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款

第五步：國土局產(chǎn)權登記和公證部門：辦理房產(chǎn)產(chǎn)權抵押登記手續(xù)

第六步：通知發(fā)展商領回借款合同并由發(fā)展商出具付清房款證明給貸款行

第七步：通知借款人領回借款合同、借據(jù)、保險單

第八步：貸款行信貸員將貸款檔案歸檔

辦理按揭貸款時您需要提供相關資料給銀行：身份證明、收入證明、購房合同、借款合同（如果非本地人按揭買房還需提供持有本地戶口的擔保人身份證明、收入證明）即可。銀行需要對開發(fā)商的相關手續(xù)及借款申請人提交的全部資料、文件進行審查，逐級審批，審批通過后，貸款行領回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款，貸款發(fā)放后，開發(fā)商返還購房者合同。按揭手續(xù)最好自己辦理。

二十、按揭購房需要注意什么？

（一）審查欲購樓盤是否符合貸款條件，提醒購房者首先要了解擬購房屋所屬樓盤是否已與銀行簽約屬于可以預售的期房范圍。

（二）與發(fā)展商簽訂購房協(xié)議，交付定金，這里提醒大家為避免糾紛，協(xié)議上應訂明如果銀行不同意貸款時定金以及付款方式等將如何處理，不要出現(xiàn)貸款批不下來，購房不成反要賠償定金的情況。

二十一、什么是驗房？

我們通常講的驗房，是房地產(chǎn)交易過程中對房屋當前狀況進行鑒定的一種手段。通過視覺上的觀察和一般性的操作并借助于一些儀器設備，對房屋各主要系統(tǒng)及其構件(可接近可操作的部分 ) 的當前狀況進行評估，發(fā)現(xiàn)明顯的問題和那些接近使用壽命的構件或設備，提出維修或改進意見，并估計其費用（有可能且被要求這么做時）。

二十二、驗房的流程是怎樣的？怎樣驗房？

如何準確把握驗房的最佳流程呢？可以從以下幾個方面來考慮：

1．首先在物業(yè)公司查驗、索要“兩書一表”（“住宅質量保證書”、“住宅使用說明書”、“竣工驗收備案表”），證明該小區(qū)確已達到交付條件，具備向業(yè)主交房的條件；

2．業(yè)主委托專業(yè)人士或驗房師對房屋質量進行綜合查驗；

3．業(yè)主就查驗中存在的若干質量問題形成書面材料（驗房報告書），向開發(fā)商、物業(yè)公司提出整改、維修申請書，并由接收人簽字確認；

4．開發(fā)商、物業(yè)公司接到業(yè)主申請后應與業(yè)主協(xié)商，拿出改進意見、解決方案或達成書面整改協(xié)議；

5．根據(jù)協(xié)議整改內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限再次達成書面協(xié)議；

6．房屋整改維修完畢后業(yè)主簽署“入住交接單”，辦理交接手續(xù)；

7．繳納各項物業(yè)、契稅及維修基金費用；

8．業(yè)主開始進行室內(nèi)裝修。

驗房對很多人來說是一件大事，可能一輩子就買一套房子，而且還是第一次。因此，對于驗房，不能掉以輕心。對于收樓時需要注意什么，需要準備什么，很多業(yè)主都無從入手。我們建議您找一名律師陪同，他會根據(jù)驗房經(jīng)歷，結合一些驗房流程常識，幫助您順利地拿到讓自己放心的房子。

二十三、房屋面積糾紛怎么辦

房屋面積糾紛，是指房屋實際建筑面積與約定面積不符的情況。房屋建筑面積是指房屋外墻勒腳以上的外圍水平面積（兩層以上房屋即各層外圍水平面積之和），還包括陽臺、走廊、室外樓梯等建筑面積。房屋建筑面積主要是由套內(nèi)建筑面積和分攤的公用面積兩部分組成的。

套內(nèi)建筑面積由三部分組成，包括套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積。分攤公用建筑面積的計算方法為：各套的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)(整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和)，即為購房者應合理分攤的公用建筑面積。以上其中任何一個面積組成部分出現(xiàn)誤差，都可稱之為面積誤差

發(fā)生房屋面積糾紛時，購房者最好能找專業(yè)的測量機構實地測量以確定房屋的實際面積，并盡量與出賣方協(xié)商解決；在協(xié)商不成的情況下，可以向法院起訴，從而維護自己的合法權益。開發(fā)商如果不認可測量結果，購房者在訴訟過程中也可以申請法院委托鑒定機構實際測量。

二十四、房屋實際面積與約定面積不符如何維權

如果買方與賣方在購房合同中約定了了關于房屋面積糾紛的處理辦法，則雙方應該按照合同的規(guī)定處理。比如，雙方在合同中規(guī)定了類似于“合同約定的面積與產(chǎn)權登記的面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準”的條款，則在房屋實際面積與約定面積不符時，應以產(chǎn)權登記面積為準（即以購房合同約定面積為準）。具體來講，在房屋實際面積超出約定面積時，買房人可以拒絕支付面積誤差超出房屋約定面積部分的購房款。

如果雙方?jīng)]有簽訂房屋面積糾紛的解決條款，則區(qū)分不同情況，根據(jù)法律的規(guī)定來解決。下文會詳細分析不同的解決方法。

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）

面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，應當按照合同約定的價格據(jù)實結算。買受人請求解除合同的，不予支持。這種情況下，實際面積與約定面積的誤差不影響雙方合同的履行，買房人必須按實際面積據(jù)實結算，不能主張解除合同。

（二）面積誤差比絕對值超出3%

面積誤差比絕對值超出3%時，買受人可以自由選擇解除合同或是同意繼續(xù)履行合同。

（1）買房人可以請求解除合同、要求出賣方返還已付購房款及利息，法院應予支持。在這種情況下，房屋實際面積與約定面積的誤差比絕對值較大，已經(jīng)超出了買房人可以接受的范圍，買房人可以請求解除合同，并要求出賣方承擔返還責任。

（2）買受人同意繼續(xù)履行合同，又根據(jù)房屋實際面積是大于或小于約定面積，分為不同情況。

①房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。房屋面積存在誤差，在一定程度上事由于出賣人造成的。因此，誤差比超出3%的部分的房價款由出賣人承擔。

②房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。房屋實際面積小于合同約定的面積時由于出賣人的原因造成的，因此超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還，是對出賣人的一種懲罰措施。

以上就是關于“商品房的實際面積與合同約定面積不符時怎么處理”、“商品房的實際面積與合同約定面積不符時可否退款”等相關問題的解答。面積條款是購房合同中的重要條款，在簽訂購房合同時，一定要注意面積條款。在驗收新房時，也一定要注意面積的測量。日常生活中存在大量商品房的實際面積與合同約定面積不符的情況，由于這類問題涉及的利益較大，很多當事人會傾向于求助專業(yè)的律師，從而使糾紛順利解決，更好地維護自己的利益。

二十五、房屋面積怎么計算？

房屋面積也就是一套房子的建筑面積包含三部分：

（一）套內(nèi)使用面積包括：

（二）套內(nèi)墻體面積包括：

（三）陽臺建筑面積：

二十六、哪些項目不計入商品房的建筑面積？

（一）不計算在商品房建筑面積的項目包括：

1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。

3、房屋之間無上蓋的架空通道。

4、無柱雨篷。

5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。

7、房屋的天面、挑臺、天面上花園、泳池。

8、消防、檢修等用途的室外爬梯。

9、構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油(水)池。

（二）計算面積時的注意事項：

1、要警惕圖紙變更，例如車棚被開發(fā)商租出去就不應該計入公攤面積。

2、注意層高縮水，例如把建筑改為復式使房屋高度縮水。

3、公攤面積陷阱，例如開發(fā)商將不應公攤的部分納入公攤面積。

通過上面的問題我們可以看出，房屋買賣中面積問題還是比較復雜的，在這里提醒購房者要搞清楚各種面積的概念，把面積明確在合同里，如果有困難可以請律師協(xié)助約定，不要輕信圖紙比例，把重要的尺寸全部寫進合同。了解公攤面積的計算方法，還可以委托專業(yè)機構進行復驗，以維護自己的合法權益。

二十七、購房定金可以退嗎，怎么才能要回購房定金？

《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

因此，購房定金是可以退的，但是購房者想要回購房定金必須符合法律規(guī)定的條件。因購房者的原因未能訂立預售合同的，購房者無權要求返還定金。對開發(fā)商來說，如為追求更高的經(jīng)濟利益而與他人訂立預售合同；未取得預售許可證之前即與購房者簽訂預售合同；未告知購房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事實，則開發(fā)商應當雙倍返還定金。因不可歸責于開發(fā)商和購房者的事由主要有，如雙方就預售合同的主要條款不能協(xié)商一致或出現(xiàn)不可抗力等情況，導致預售合同未能訂立的，則開發(fā)商應當將定金返還買受人。

二十八、不想買房了定金能退嗎，買房交了定金又不想買了咋辦？

根據(jù)《民法通則》、《合同法》及《擔保法》的有關規(guī)定，“購房定金”是一種為了締結合同或履行合同而采取的一種擔保形式。按照上述法律規(guī)定，不想買房了定金能不能退還，要看具體的情況：

1、如果開發(fā)商不具備商品房銷售資格的，那么不想買房的話，定金可以退回。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發(fā)商都應無條件退還定金給購房者。

2、如果不想買房是因為開發(fā)商存在欺詐等行為，或者雙方在簽訂購房合同時對合同條款協(xié)商不下，那么在這種情況下，開發(fā)商也是應當退還購房定金。

3、根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。比如，由于發(fā)生了不可抗力導致購房者無力支付房款，那么也可以要求退回定金。

以上就是對“不想買房了定金能退嗎”“買房交了定金又不想買了怎么辦”所作的解答。總之，在簽訂認購書并交納定金以后，如果不想買房的話，定金一般是不能退還的。但是，如果存在正當理由，要求開發(fā)商退還購房定金也不是沒可能的。當然，對于不想買房又想要回定金這種情況，當事人常常都只能通過起訴才能解決。如果購房者想要回購房訂金，那就必須證明不買房的理由是正當?shù)?，這時您不妨多多聯(lián)系律師，讓他們幫您出謀劃策，這肯定有助于您更順利地要回購房定金。

二十九、二手房買賣需要交稅嗎？

二手房買賣需要交稅嗎？答案是肯定的。

根據(jù)我國《稅法》及相關的行政法規(guī)，未滿5年的房產(chǎn)上市交易要全額征收營業(yè)稅。因此，二手房買賣在一定條件下是需要繳交稅款。隨著我國政府在房地產(chǎn)轉讓的調(diào)控力度地逐步加強，相關的行政法規(guī)及地方規(guī)章也陸續(xù)出臺。二手房買賣需要繳交稅款是毫無疑問的。比如，在九部門15條房地產(chǎn)調(diào)控意見中，為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅5.55%；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。營業(yè)稅的征稅對象是銷售房地產(chǎn)的單位和個人（即賣方），該稅則是就其營業(yè)額按率計征的一種稅，新政實施以后，5年內(nèi)轉手交易的普通商品房和高檔住宅均需征收營業(yè)稅，僅公有住房不用繳納。

三十、二手房買賣要交什么稅，交多少稅？

交什么稅，即需要交的稅種是什么。除了上述提到的營業(yè)稅外，交易中的另外一個重要稅種則是契稅，契稅是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移時向產(chǎn)權承受人征收的一種稅賦。這兩種稅在二手房交易中，會因為交易商品房的性質不同而產(chǎn)生差別，而其余的所得稅、印花稅、交易手續(xù)費、權證變更登記費和貼花則屬于相對固定的部分，按照商品房面積的一定比例或者固定價格來征收。

對于買賣雙方來說，二手房買賣所需要交的稅種和數(shù)額是不一樣。下面分情況列出：

（一）買方需要繳納契稅、印花稅、工本費。

1、契稅：按照不同售價，房屋交易契稅分為三個收取標準。房屋售價超過5000元／ｍ2者，受讓人按成交價格（或市場價格）的3％繳納契稅。個人購買售價在5000元／ｍ2（含本數(shù)）以下的自用普通住宅（不含別墅），于1999年8月1日后簽訂合同的，按成交價格的1．5％繳納契稅。市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)，個人購買售價在3000元／ｍ2（含本數(shù)）以下的自用普通住宅，于2002年10月1日后簽訂合同的，按成交價格的1％實際繳納契稅。

2、印花稅：按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目稅率為萬分之五，計稅依據(jù)為書據(jù)中所載的金額；“權利、許可證照”稅目適用每件5元的定額稅率。

3、購房者還需要繳納工本費。

（二）賣方取得的收入需要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅和印花稅。

具體規(guī)定如下：

注意：銷售住房不足5年的，銷售時全額征收營業(yè)稅，對個人銷售普通住宅超過5年(含5年)轉手交易的，免征營業(yè)稅；

1、營業(yè)稅：按照《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）的文件規(guī)定：自2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅：個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，給予免征營業(yè)稅：

個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。營業(yè)稅及附加的綜合征收率為5.55％，購房起始時間，以房屋產(chǎn)權證、契稅完稅證明為準。

2、個人所得稅：個人出售住房取得的所得，由住房座落地主管稅務機關按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個人所得稅，適用比例稅率，稅率為20％。（1）能夠提供完整、準確的住房原值憑證，能夠正確計算應納稅所得額的，按轉讓住房收入額扣除買房原值和合理費用后的稅率20％繳納；（2）不能提供住房原值憑證，按轉讓住房收入額的1％繳納；（3）對個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。其中自用生活用房的起始時間，以房屋產(chǎn)權證、契稅完稅證明或《國有住房出售收入專用票據(jù)》上注明的時間，按孰先原則確定。（4）個人出售住房一年內(nèi)按市場價重新購房者，按照購房金額多少，相應退還其全部或部分出售原住房繳納的納稅保證金。

3、印花稅：個人轉讓住房買賣雙方均要繳納印花稅，適應“產(chǎn)權轉移書據(jù)”和“權利、許可證照”稅目?！爱a(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目稅率為萬分之五，計稅依據(jù)為書據(jù)中所載的金額；“權利、許可證照”稅目適用每件5元的定額稅率。

以上便是對二手房買賣需要交稅嗎，交什么稅以及交多少等問題的相關介紹。稅收一向來都被市場交易中視為很關鍵的問題，因為它直接關乎市場主體的利益。此外，稅收的計算也是非常復雜的，再加上其過程比較繁瑣，對于沒有專門研究和接觸的交易雙方來說，是一件令人感到頭疼的事。稅收可以規(guī)避，但不可以逃漏，否則將可能被追究刑事責任。因此，在涉及到稅收這方面的問題，尤其是在二手房買賣這方面，建議不是很了解稅收結構以及相關稅收項目收取的買賣雙方，要向專業(yè)的房地產(chǎn)律師咨詢清楚，切忌馬虎大意，防止因少交稅收而被追究責任，或者多交稅而使自己利益受到損害。

根據(jù)我國關于房屋稅收的法律法規(guī)及規(guī)范性文件，轉讓二手房需要交納的稅費有以下幾種：

三十 一、營業(yè)稅：

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，個人轉讓住房應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。又按照財政部國家稅務總局《關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2011]12號）個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

享受優(yōu)惠政策的普通住房應同時符合以下三個條件：住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下、實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2倍以下。不同時符合上述條件的為非普通住房。

三十二、印花稅、土地增值稅

自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

三十三、個人所得稅

轉讓二手房，要交納個人所得稅。以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。轉讓收入為實際成交價格。

根據(jù)國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）規(guī)定，對轉讓住房收入計算繳納個人所得稅的，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。所謂合理費用，指的是納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，可按3%的比例核定征稅。個人轉讓自用五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，經(jīng)地方稅務機關核實，其所得暫免征個人所得稅。

三十四、附加稅費

轉讓二手房時，賣房人應以應納營業(yè)稅額為計稅（費）依據(jù)，適用稅（費）率如下：

1、城市維護建設稅按市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%計征；

2、教育費附加按3%的征收率計征；

3、地方教育附加按2%的征收率計征；城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免。

以上是對二手房交易賣方要交什么稅的簡要分析。作為一名公民，依法納稅是我們每個公民應盡的責任和義務。在轉讓二手房的過程中，需要繳交的稅費國家有關法律法規(guī)以及規(guī)范性文件都規(guī)定得很明確。當然，如何合理避稅，也是二手房交易中買賣雙方想了解的問題。在這方面，從事會計及房地產(chǎn)法律服務的會計師和律師就有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，必要的時候可以向他們求經(jīng)，適當為自己減負。

三十五、二手房買賣要交納的稅費有什么

一般的情況二手房交易需要交納的稅費如下：

（一）買房人應繳納稅費：

1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）

2、 交易費：3元/平方米

3、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定

4、 權屬登記費及取證費：一般情況是在200元內(nèi)。

（二）賣房人應繳納稅費：

1、 交易費：3元/平方米

2、 營業(yè)稅：差價*5/5%（房產(chǎn)證未滿5年的）

3、 個人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）

三十六、二手房面積出現(xiàn)誤差應該咋辦

新商品房買賣和二手房買賣中對于面積誤差的解決方式是不同的。

新商品房發(fā)生面積誤差時，如無其他約定，應當按照下列方式解決：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結算，多退少補；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，買受人退房的，開發(fā)商應當在買受人提出退房之日起（一般為30日）內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)部分的房價款由開發(fā)商返還買受人，絕對值超出3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

二手房買賣則不一定按照以上的方式解決

二手房買賣中影響二手房定價的因素很多，比如房屋環(huán)境因素、房屋質量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業(yè)管理質量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒有約定“房屋的單價或是房屋面積以房產(chǎn)證為準”等內(nèi)容，所以一般認定雙方之間的房屋買賣是按套計價。

根據(jù)目前的二手房交易習慣，二手房買賣雙方一般都會親自到實地看房。買賣雙方對房屋的實際情況包括面積情況都非常清楚。所以一般情況下，二手房都是按套計價，并非按每平米單價出售，因此不存在補交面積差價款的問題。當然，如前所述，如果在合同中明確約定“該房屋按每平米單價計算”的除外。

三十七、二手房買賣如何保證資金安全

1、掌握業(yè)主的出售動機，根據(jù)業(yè)主的真實想法制定自己的殺價方案，做到心中有數(shù)，有的放矢。

2、合理運用付款方式，最好可以用一次付款的方式來代業(yè)主解除抵押的條件，借此來壓低房價。

3、挑出房屋的缺陷，言辭上夸大缺點，并陳述一些因此所帶來的問題與影響，并反復描述，直到達業(yè)主底線為止。

4、不要過早亮出自己的底牌，哪怕已經(jīng)十分合心水了，也要掌握好談判節(jié)奏。

常見的中介公司暗箱操作方式

1、炒房。低買進，高賣出，隱瞞真實情況，賺取差價。

2、收取的費用不清楚。很多時候，客戶只知道自己要交的費用大概數(shù)目，具體是哪些項目并不清楚。

3、辦理的進度由中介公司來掌握，已經(jīng)辦完的，對外卻說正在辦理。

三十八、二手房交接應注意什么

二手房交接房應注意的方面包括：

1、水電、有線電視，電話、物業(yè)的費用是否結清？是否已過戶？

2、房屋的質量是否存在問題，包括滲漏、開裂等，下水管理是否通暢等等。

3、房屋內(nèi)部裝修、設施與看時是否一致。家具家電是否一致，不僅僅是只關注數(shù)量，還有品牌等。

4、原來的戶口是否已遷出。

5、無所有權只有使用權的雜物房，要注意雜物房的使用權問題，要把相關票據(jù)、合同拿到手。

6、對房屋配套設施設備的檢查主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應，戶內(nèi)外電線有無老化現(xiàn)象，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷。

三十九、如何避免二手房交易有差錯

為了防止在二手房交易中出現(xiàn)差錯，必須注意以下事項：

（一）注意事項一：避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。

其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。

其三，在二手房交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在二手房交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

（二）注意事項二：房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權屬是否存有爭議；房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意；房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的；房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；交易房屋是否存有質量瑕疵。

（三）注意事項三：維修基金余額的結算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是送的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。因此，二手房交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數(shù)額。

（四）注意事項四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結清手續(xù)

這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

（五）注意事項五：房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收

一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

（六）注意事項六：戶口問題

按照通常的二手房交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，二手房交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。

（七）注意事項七：評估狀況

在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失。

（八）注意事項八：合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于二手房交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項（如維修基金更名、戶口遷出等）無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。

四十、購買二手房最重要的是什么

購買二手房，最重要的是認真審查房屋產(chǎn)權的完整性、可靠性。

首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權證書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權證的真實性，以及擬購房產(chǎn)產(chǎn)權來源和產(chǎn)權記錄。包括房主、登記日期、成交價格等，還需要確認賣方產(chǎn)權的完整性，了解所購房有沒有被抵押，以及與人共享等；注意產(chǎn)權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫(yī)院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調(diào)等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標準如何。此外，消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。

在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的最低保值價。

最后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成二手房交易。