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一）土地征用及拆遷補償費差異 一是企業(yè)所得稅中的土地征用及拆遷補償費中包含取得土地使用權(quán)價款，而土地增值稅中將企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的價款單獨作為一個項目扣除，不計入土地征用及拆遷補償費用中。 二是企業(yè)所得稅中的大市政配套費、契稅、土地使用費、土地閑置費等，土地增值稅規(guī)定不同。未明確的，應(yīng)按各地規(guī)定處理。 三是土地增值稅中表述的拆遷補償支出是指“凈支出”，這與企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。也就是說，如果開發(fā)企業(yè)在拆遷補償支出中，收到政府及政府部門給予的拆遷補償補助收入，則企業(yè)所得稅處理是計入營業(yè)外收入，或為征稅收入或為不征稅收入處理，而土地增值稅則是沖減土地征用及拆遷補償費，沖減開發(fā)成本。
遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知第六條.doc （二）前期工程費差異
土地增值稅的前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 與企業(yè)所得稅該項費用相比，沒有“籌建”前期費用。 根據(jù)上述規(guī)定分析，開發(fā)企業(yè)前期發(fā)生的有關(guān)籌建的費用，不計入土地增值稅的前期工程費用中。 （三）公共配套設(shè)施費差異
土地增值稅對公共配套設(shè)施規(guī)定是：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 企業(yè)所得稅上，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 兩者規(guī)定基本一致，但對有些配套設(shè)施，如地下車位的處理卻不同。按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施處理，其成本為零。
但土地增值稅處理時，如果銷售該項配套設(shè)施，則成本扣除，不銷售（如出租），則應(yīng)保留成本不扣除。 財稅[2009]31號第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。 （四）開發(fā)間接費用差異
土地增值稅開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等，與企業(yè)所得稅相比，沒有包含工程管理費、營銷設(shè)施建造費和利息費用。 營銷設(shè)施建造費如售樓部建造費用、裝修費用等，在土地增值稅中是作為銷售費用處理。工程管理費包括基本建設(shè)工作人員工資、辦公費、差旅費、基建用固定資產(chǎn)折舊費、工器具使用費、印花稅及與工程有關(guān)的其他管理性質(zhì)的支出。 （五）成本核算對象與清算項目差異
企業(yè)所得稅需要按照六項原則確定成本核算對象，成本核算對象可能較多。 而土地增值稅清算時，主要對象是審批備案的項目，或分期開發(fā)項目，開發(fā)項目中有普通住宅與非普通住宅的，再分開清算。與企業(yè)所得稅相比，時間跨度不一樣，清算項目按大類劃分，而企業(yè)所得稅相對細分。 吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（吉地稅發(fā)〔2007〕77號）規(guī)定，土地增值稅最基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項目；開發(fā)項目分期的，為每個分期開發(fā)項目。最基本清算單位的開發(fā)項目或分期開發(fā)項目的確認以對房地產(chǎn)業(yè)具有管理職能部門核發(fā)的證件、文書（立項批準證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、土地使用證、開工許可證、商品房銷售許可證、項目竣工驗收備案證）為依據(jù)。
（六）分配方法差異
企業(yè)所得稅分配方法主要規(guī)定為占地面積法、建筑面積法、直接成本法和算造價法，對于土地成本分配、配套設(shè)施分配和利息費用分配有特殊規(guī)定。土地增值稅扣除項目的分攤雖然也有幾種方法，但方法的選擇使用沒有明確的規(guī)定，一般由企業(yè)自行選擇使用，除非主管稅務(wù)機關(guān)有專門規(guī)定。 浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算若干問題的通知第二條.doc 四、開發(fā)費用差異 （一）期間費用差異 企業(yè)所得稅管理費用、銷售費用和財務(wù)費用按照實際發(fā)生金額據(jù)實扣除，除不符合稅法規(guī)定范圍和標準的外，不需要進行納稅調(diào)整。 而土地增值稅計算時，開發(fā)費用實行計算扣除的辦法，一般在10%以內(nèi)計算扣除，利息費用能夠單獨扣除的除外。 （二）利息費用差異
企業(yè)所得稅處理時，企業(yè)借款發(fā)生的利息費用按照資本化和費用化分別處理，部分費用需要進入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用。而土地增值稅項目清算處理時，會計上和企業(yè)所得稅中計入開發(fā)成本中的利息費用與計入財務(wù)費用的利息全部單獨歸集計算，能提供金融企業(yè)證明并按項目分開核算的利息費用，可以據(jù)實扣除，否則，按一定比例計算扣除。 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（2011年第34號）
根據(jù)《實施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予稅前扣除。鑒于目前我國對金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。 “金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。
國稅發(fā)[2009]31號第二十一條規(guī)定，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：
(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 (二)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 資本化開始時間
借款費用同時滿足下列條件的，才開始資本化： ?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出； ?。ǘ┙杩钯M用已經(jīng)發(fā)生； ?。ㄈ槭官Y產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。 符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當暫停借款費用的資本化。 舉例：A公司建造開發(fā)產(chǎn)品。（1）2009年1月1日銀行借款2500萬，利率12%。（2）2009年4月1日開工，支付1000萬；6月1日，500萬；7月1日，1000萬；但9月1日-12月31日停工4個月。（3）專門借款余額存入銀行，月利率0.5%。
計算：2009年借款利息支出=2500×12%=300 中斷4個月暫停資本化。計算：1-3月和9-12月=2500×12%×210÷360=175 資本化期間利息收入 =1500×0.5%×2 +1000×0.5%×1=20 資本化利息=300-175-20=105 關(guān)聯(lián)方借款利息支出
財稅[2008]121號 一、在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。 企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： ?。ㄒ唬┙鹑谄髽I(yè)，為5：1； （二）其他企業(yè)，為2：1。 債資比例＝年度各月平均關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資之和/年度各月平均權(quán)益性投資之和
各月平均關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資＝（關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資的月初賬面余額+月末賬面余額）/2 各月平均權(quán)益性投資＝（權(quán)益性投資月初賬面余額+月末賬面余額）/2 權(quán)益性投資為企業(yè)資產(chǎn)負債表上會計記錄的所有者權(quán)益數(shù)額，當所得者權(quán)益小于實收資本與資本公積之和，則權(quán)益性投資為實收資本與資本公積之和；當實收資本與資本公積之和小于實收資本，則權(quán)益性投資為實收資本。 二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準予扣除。
四、企業(yè)自關(guān)聯(lián)方取得的不符合規(guī)定的利息收入應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。 五、預(yù)提費用差異及后續(xù)費用 （一）預(yù)提費用 企業(yè)所得稅政策規(guī)定，在年中預(yù)繳稅款和年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，部分成本費用可以預(yù)提稅前扣除：①出包工程可以預(yù)提不得超過合同總金額的10％。②公共配套設(shè)施可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。 土地增值稅項目清算時，企業(yè)各項成本費用均不得預(yù)提計入扣除項目。 （二）后續(xù)成本費用
土地增值稅實行一次清算，清算后取得的成本費用票據(jù)不得再計入扣除項目重新計算扣除。 企業(yè)所得稅規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 |
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