2009年，格力地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以66.15億元高價(jià)、拿下總建面超過100萬平米的珠海唐家灣地王項(xiàng)目。輾轉(zhuǎn)3年后才始放量回款，據(jù)悉可銷售體量達(dá)200億元。

對(duì)于年銷售額僅10多億元的格力地產(chǎn)而言，這一體量龐大的項(xiàng)目，開發(fā)資金從何而來？格力地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，得益于大股東格力集團(tuán)的支持，過去3年，格力集團(tuán)通過質(zhì)押擔(dān)保、土地質(zhì)押貸款、綜合使用集團(tuán)信貸授信等方式，頻頻向格力地產(chǎn)輸血，解決其財(cái)務(wù)之困。而這種依靠制造業(yè)“業(yè)外資本”發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，顯然不是絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司所具備的。

大股東頻“輸血”

2009年12月3日，上市甫成的格力地產(chǎn)在珠海唐家灣地塊競(jìng)拍中，擊敗保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、仁恒、深業(yè)等房企，拿下珠海唯一一塊南向的絕版海岸地塊，一舉加冕當(dāng)年珠海“地王”。

但高達(dá)66億元的地價(jià)款，以及約140億的項(xiàng)目總投資，讓格力地產(chǎn)在接下來的時(shí)間里面倍感壓力。一開始，格力地產(chǎn)曾嘗試通過增發(fā)實(shí)現(xiàn)再融資，方案幾乎成行。但2010年4月調(diào)控加碼之后，房企公開資本市場(chǎng)融資暫停。

格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)而向銀行貸款以及利用信托渠道融資。2011年1月，格力地產(chǎn)分別向交行珠海分行、工行珠海拱北支行申請(qǐng)人民幣8.9億元及6億元的項(xiàng)目開發(fā)貸額度，并以部分土地使用權(quán)抵押和持有的1700萬股格力電器股票質(zhì)押擔(dān)保。此外，格力地產(chǎn)還向交銀國(guó)際信托申請(qǐng)不超過人民幣6.3億元的信托融資額度，并以格力海岸項(xiàng)目部分土地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保。

在此期間，格力地產(chǎn)大股東格力集團(tuán)給予了無限支持。比如上述銀行貸款就是以其兄弟公司格力電器股權(quán)作為質(zhì)押擔(dān)保。格力集團(tuán)旗下格力電器良好的業(yè)績(jī)，使其有足夠的能力為格力地產(chǎn)提供長(zhǎng)時(shí)間的財(cái)務(wù)支持。格力電器1月17日晚間發(fā)布的2012年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，去年，格力實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1000.84億元，同比增長(zhǎng)19.84%；凈利潤(rùn)73.78億元，同比增長(zhǎng)40.88%。

據(jù)格力地產(chǎn)董事會(huì)秘書黃華敏稱，格力地產(chǎn)目前60多億元的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，有三分之二是來自大股東的貸款，這部分負(fù)債有別于銀行負(fù)債，風(fēng)險(xiǎn)可控。

除了直接的財(cái)務(wù)支持外，格力集團(tuán)還在拿地上對(duì)格力地產(chǎn)進(jìn)行支持。黃華敏表示，為了最大程度地發(fā)揮地產(chǎn)業(yè)務(wù)和電器類業(yè)務(wù)的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，格力地產(chǎn)的異地?cái)U(kuò)張會(huì)首先考慮在格力電器布局的地方進(jìn)行。

2012年4月，格力地產(chǎn)在重慶兩江新區(qū)公開競(jìng)標(biāo)獲得一幅31萬平方米建面的商業(yè)地塊，成交價(jià)近17億元。這之后的背景是，重慶憑借200億元的產(chǎn)能已成為格力電器最大的分廠所在地。

規(guī)避限價(jià)銷售現(xiàn)房

值得注意的是，在大股東持續(xù)支撐下，格力地產(chǎn)并未采用傳統(tǒng)的“預(yù)售-回款”模式，而是獲取土地近三年后，項(xiàng)目才以現(xiàn)房形式對(duì)外銷售。

過去3年，對(duì)格力地王項(xiàng)目帶來實(shí)質(zhì)影響的是珠海的調(diào)控政策，尤其是限價(jià)。2011年11月起，珠海實(shí)行“雙限”政策，限購(gòu)之外，新申請(qǐng)預(yù)售的樓盤價(jià)格不得超過11285元/平米，否則將不批預(yù)售。這對(duì)于價(jià)格定位中高端的格力項(xiàng)目而言，影響不言而喻。

但珠海的限價(jià)政策并不針對(duì)現(xiàn)房。為了規(guī)避限價(jià)政策，格力海岸不得不延后售房時(shí)間，在項(xiàng)目差不多達(dá)到交房水平時(shí)實(shí)行準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售。

據(jù)悉，目前格力海岸一期已經(jīng)處在準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，二期的商業(yè)和會(huì)館部分也初具輪廓。隨著格力海岸的入市，格力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)將迎來一個(gè)緩慢而極具爆發(fā)力的釋放期。

2012年11月，格力海岸首次入市，當(dāng)日銷售額即突破2億元。其中，一線海景的花園洋房均價(jià)在每平米2.1萬元-3萬元，高層住宅均價(jià)則在每平米1.9萬元。

格力地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，現(xiàn)房發(fā)售的形式，從側(cè)面反映出格力地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況良好，資金運(yùn)轉(zhuǎn)能夠支撐項(xiàng)目開發(fā)需求，其稱隨著一期開始回款，項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)會(huì)不斷加速。

據(jù)介紹，格力拱北夏灣C區(qū)地塊由于政府修改輕軌規(guī)劃而被征用，目前已經(jīng)與政府簽訂土地置換協(xié)議，政府等價(jià)在格力海岸旁邊給格力新劃了一塊地。置換之后，格力海岸項(xiàng)目建面超過100萬平方米，樓面價(jià)也將有所降低。

海通證券分析師涂力磊認(rèn)為，考慮到新增地塊的區(qū)位，這次置換對(duì)格力相對(duì)有利。由于公司主要項(xiàng)目集中在珠海地區(qū)，后期去化速度對(duì)公司股價(jià)將產(chǎn)生較大影響。