在董事長魯君四因涉嫌內(nèi)幕交易被立案調查后，格力地產(chǎn)股價急速下墜。

1月6日，格力地產(chǎn)（600185.SH）披露股票交易異常波動公告，稱公司股票于2020年12月31日、2021年1月4日、2021年1月5日連續(xù)3個交易日內(nèi)日收盤價格跌幅偏離值累計達到20%。

截至1月6日收盤，格力地產(chǎn)微幅小跌，總市值為116.25億元，與12月30日收盤市值147.99億相比，總市值已蒸發(fā)近31.74億元，縮水21.45%。

相較于近日的大幅下挫，格力地產(chǎn)股價在去年曾一度拉出8個漲停，背后是魯君四到處奔走，接連為公司注入口罩、免稅等熱點概念，也被外界質疑“借概念推高股價”。

如今，隨著魯君四被調查，這家曾是格力電器“兄弟”的地產(chǎn)企業(yè)，會面臨怎樣的變局？

 格力集團親兒子“出走”

據(jù)公開資料顯示，2004年，時任格力集團副總裁的魯君四出任房地產(chǎn)專責工作小組組長。當時，格力集團的房地產(chǎn)板塊僅有7位員工，辦公場地僅9平方米。

當時，格力地產(chǎn)和格力電器都是格力集團的“親兒子”。彼時，“大兒子”格力電器在家電行業(yè)早已是風生水起，2003年之后，營收持續(xù)超百億規(guī)模。相比之下，格力地產(chǎn)在當時的營收尚難以突破10億。

在魯君四的推動下，格力地產(chǎn)鉚足勁頭追趕市場。2009年，格力地產(chǎn)借殼海星科技上市，以此拓寬融資渠道。

▲格力地產(chǎn)董事長魯君四。

直至2015年1月，格力地產(chǎn)與珠海國資委新設立的全資子公司海投公司簽署《國有產(chǎn)權無償劃轉協(xié)議書》，將格力集團持有的格力地產(chǎn)3億股股權無償劃轉給海投公司。這也意味著，格力地產(chǎn)正式出走，脫離格力集團體系。

格力地產(chǎn)“出走”背后，或許存在董明珠對地產(chǎn)業(yè)務的“輕視”。

2012年5月至2016年10月，董明珠任格力集團董事長一職。當時的董明珠，堅守格力電器的金字招牌。在此期間，格力電器營收已然達到千億規(guī)模，而格力地產(chǎn)的營業(yè)收入則在20億前后徘徊。

在2014年夏季達沃斯論壇上，董明珠放言，“格力走專業(yè)化道路，絕不做投機生意。房地產(chǎn)行業(yè)賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻的精神丟掉?！闭f這番話時，格力地產(chǎn)仍處于董明珠的管控之下。

不過，盡管受到董明珠掣肘，魯君四時任格力地產(chǎn)董事長、法人、總裁，及格力集團副董事長、珠海投資控股有限公司董事長等職位，其在格力集團仍有一定話語權。

2012年，格力地產(chǎn)走出珠海，當年3月，啟動重慶兩江新區(qū)總部基地項目。

魯君四的多元化產(chǎn)業(yè)布局野心在2013、2014年兩年間得到實現(xiàn)。

兩年間布局了海洋經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)（洪灣中心漁港發(fā)展有限公司）、現(xiàn)代服務業(yè)（萬山靜云酒店、格力船務公司）、教育產(chǎn)業(yè)（茵卓小學落成）、旅游產(chǎn)業(yè)（珠海竹洲水鄉(xiāng)項目）、金融產(chǎn)業(yè)（?？亟鹑谏暇€），還高價拿下上海浦東新區(qū)前灘地塊。

如今看來，格力地產(chǎn)前期的積極動作，是為2015年5月納入珠海投資控股有限公司，獲得全新的國資發(fā)展平臺，達到“去格力化”而做的準備。

魯君四“脫韁”之后，2016年，格力地產(chǎn)物業(yè)掛牌新三板。此外，還相繼成立了英國、美國、香港等地的公司，以此拓寬海內(nèi)外市場版圖。

與此同時，魯君四還玩起了金融杠桿。

格力地產(chǎn)在2016年8月發(fā)行30億非公開發(fā)行股票，資金用于珠海香洲港區(qū)域綜合整治工程、洪灣漁港工程、格力海岸游艇會等重要城市建設項目，并簽下“若其二級市場收盤價未達一定條件，珠海投資需向定增對象購買其所持定增股份”的“兜底協(xié)議”。

而這份“兜底協(xié)議”，成為魯君四為自己埋下的一個雷。

 地產(chǎn)主業(yè)不振

獨立后的魯君四，展露出快速發(fā)展的龐大野心。奈何多年來，格力地產(chǎn)仍無法脫離“缺錢”的困局。

雖然先后拿下港珠澳大橋珠澳口岸人工島、香爐灣、美麗灣沙灘修復、港珠澳大橋珠海公路口岸等大型城市建設項目，格力地產(chǎn)的業(yè)績并未出現(xiàn)快速上揚。

2016年-2019年，格力地產(chǎn)的營收從31.2億緩慢爬升至41.9億，凈利潤還出現(xiàn)萎縮，從6.01億降至5.26億。資產(chǎn)負債率則逐年攀升，從72.10%上升至75.92%，負債壓力顯現(xiàn)。

2020年中報顯示，格力地產(chǎn)踩中“三條紅線”。

▲格力地產(chǎn)營收及資產(chǎn)負債率情況。

格力地產(chǎn)如今財務緊張，還要追溯到魯君四激進的地產(chǎn)夢。

2014年12月，格力地產(chǎn)進軍上海，便以樓面價65832元/平方米拿下當時的上海浦東前灘單價“地王”32-01地塊。時至今日，該地塊仍處于開發(fā)階段，并未入市。而上海浦東前灘38-01地塊則在2018年封頂。如今，地價攀升，而格力地產(chǎn)在上海浦東前灘項目仍未發(fā)售，因而被質疑有“捂地”之嫌。

2014年后，格力地產(chǎn)豪奪上海、珠海等地的高價地塊及地王，卻因周轉不及，致現(xiàn)金流緊張。

至2016年之后，格力地產(chǎn)已鮮少在房地產(chǎn)市場拿過宅地。

到了2020年上半年，格力地產(chǎn)中報顯示，房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入26.55億元，較上年同期增長111.66%。但實際上，大多為先前的土儲兌現(xiàn)所致。

從格力地產(chǎn)2019年披露的土儲情況看，規(guī)模仍較小，其待開發(fā)土儲僅分布在珠海與重慶，共計約48.48萬平方米。加之今年在海南三亞拿下的3.3萬平方米土地，格力地產(chǎn)土儲量仍遠不足百萬平方米。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，格力地產(chǎn)整體去化速度偏慢，帶來的直接影響就是回款變慢以及銷售收入結轉慢，不但增加了公司的現(xiàn)金流壓力，同步會影響到企業(yè)后續(xù)拿地的節(jié)奏以及開發(fā)進度。

從持續(xù)發(fā)展的角度看，在市場高價地頻出的背景下，如果格力地產(chǎn)一直持續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)金流緊缺、低土儲狀況，不增加土儲、開發(fā)項目，難以實現(xiàn)地產(chǎn)營收高增長。

 蹭“網(wǎng)紅概念”，最終一場空？

在地產(chǎn)主業(yè)營收增長緩慢之下，魯君四寄望于跨界業(yè)務，以振興格力地產(chǎn)。

除房產(chǎn)外，格力地產(chǎn)還覆蓋了口岸、海洋、金融、教育、旅游、酒店、農(nóng)業(yè)等多個領域。魯君四曾在2016年公開表示：“格力地產(chǎn)已不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商，未來將變?yōu)槌鞘芯C合運營商和資本管理者，時機成熟時，格力地產(chǎn)或將改名?！?/p>

不過，魯君四始終沒有等來那個“成熟時機”。

2020年伊始，除了地產(chǎn)主業(yè)之外，格力地產(chǎn)跨界押注其它行業(yè)，甚至憑借多個“網(wǎng)紅”概念板塊，成為熱門股。

2020年2月，新冠疫情爆發(fā)，格力地產(chǎn)成立珠海高格醫(yī)療科技有限公司，生產(chǎn)“口罩”等醫(yī)用物資，高調宣告“全年口罩出口一億片”。

同年5月，格力地產(chǎn)擬向珠海市國資委、城建集團定向發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購買其持有的免稅集團100%股權。如果重組成功，格力地產(chǎn)將成為繼中國國旅后國內(nèi)第二家免稅上市企業(yè)。受“免稅概念”影響，格力地產(chǎn)股價連續(xù)拉出八個漲停。

▲格力地產(chǎn)官網(wǎng)首頁上打出的“免稅”廣告。

去年9月7日，在土地市場鮮少露面的格力地產(chǎn)，在三亞力挫上海人壽、魯能、華潤、寶龍等10家房企，以總價16.51億元拿下三亞“免稅概念”地塊。

半個月后的9月21日，魯君四攜格力地產(chǎn)團隊前往貴州，與茅臺集團置業(yè)公司簽署合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在探索合作機制、創(chuàng)新供應體系、發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)等方面深化合作。這其中，便涉及茅臺在格力地產(chǎn)免稅平臺的產(chǎn)品合作及地產(chǎn)文旅產(chǎn)業(yè)兩大板塊。

單是2020年，格力便蹭上了“口罩”“免稅”“茅臺”概念，雖在一定時間內(nèi)起到快速拉動股價的作用，卻陷入口碑危機。

多元化動作被質疑蹭熱點抬高股價。在2020年2月、6月，格力地產(chǎn)分別因“口罩”、“免稅”概念，遭到上交所問詢。業(yè)內(nèi)人士認為，這也是本次魯君四受到調查的原因之一。

去年3月17日，針對“口罩事件”，上交所對格力地產(chǎn)發(fā)出問詢函，要求其說明是否存在利用市場熱點信息影響股價的情況。對此，格力地產(chǎn)回復承認公司存在信披違規(guī)，其表示，前述“口罩產(chǎn)能、積極推進出口業(yè)務”等信息是高格銷售口罩銷售負責人不熟悉信息披露規(guī)則等信息。并承認該信息發(fā)布不符合《股票上市規(guī)則》的信息披露規(guī)定。

▲格力地產(chǎn)近一年來股價表現(xiàn)。

在“免稅概念”推高股價之后，去年6月3日，格力地產(chǎn)收到上交所問詢函，問詢函內(nèi)容包括要求公司自查前期提交的內(nèi)幕信息知情人名單是否完整、是否存在內(nèi)幕交易情況。

格力地產(chǎn)在回復函中表示，不存在公開或泄漏相關信息的情形，亦不存在利用本次重組的內(nèi)幕信息進行內(nèi)幕交易或操縱市場的情形。

去年11月23日，格力地產(chǎn)和魯君四因未盡職履行信披義務被上交所通報批評，并記入上市公司誠信檔案，涉及2016年8月與6個定增對象要求簽署的 “兜底協(xié)議”。

著名經(jīng)濟學家宋清輝指出，格力地產(chǎn)各個板塊沒有核心競爭力，在激烈的市場競爭中疲態(tài)盡顯。房地產(chǎn)、海洋經(jīng)濟、口岸經(jīng)濟、服務業(yè)、現(xiàn)代金融，這幾項業(yè)務之間關系不大，難以形成協(xié)同效應。

值得注意的是，格力地產(chǎn)寄希望的“免稅”業(yè)務，因本次立案調查事件，存在被暫?；蚪K止的風險。

格力地產(chǎn)目前遭遇的一切，似乎正在應驗董明珠所說的話，“一家企業(yè)的戰(zhàn)略一定要清晰，不是什么賺錢你就做什么，也不是誰做房地產(chǎn)都可以”。