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如何測算出合理的物業(yè)管理費水平面，一直是物業(yè)管理行業(yè)比較關(guān)注的話題。根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部的有關(guān)政策法規(guī)并結(jié)合物業(yè)管理的實際情況，對物業(yè)管理費的構(gòu)成成本進行剖析，以供同行在測算物業(yè)費時參考。
一、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等
1、管理服務(wù)人員工資
物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)人員工資，沒有一個統(tǒng)一的標準，一般是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，所管物業(yè)的規(guī)模和類別而定?，F(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的工資都實行保密制度不對外公開。因此在確定工資標準的時候，只能根據(jù)企業(yè)的實際情況。工資標準定高了，加大成本。工資定低了，又很難招聘到合適的才。經(jīng)不同側(cè)面、不同物業(yè)、不同類別的物業(yè)管理公司調(diào)查了解，沈陽市物業(yè)管理企業(yè)決策層人員工資標準約在3000元以上，管理層人員工資標準約在1000~2000元之間，操作層人員工資約在400~800元之間。
2、
社會保險即國家以法規(guī)形式，強制國家、單位、個人按工資總額的一定比例繳納的保險基金。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把“個人養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險”列入管理成本。
3、
福利費主要包括交通費、副食補貼等。
4、
加班費是指法定假日需加班的費用。一般指五一、十一、元旦、春節(jié)加班的費用，按工資標準的300%測算。
管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費=（管理人員工資+社會保險+福利費+加班費）/總建筑面積。
二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運行、維護費用。
（一）物業(yè)共用部位維護費用
根據(jù)財基字[1998]7號《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，房屋共用部位是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。
對房屋共用部位的維護，應(yīng)比照城鎮(zhèn)公有房屋養(yǎng)護范圍標準即1985年以后建成的房屋，每年每平方米養(yǎng)護費用為1.10元。
物業(yè)共用部位維修部養(yǎng)護費用=總建筑面積*1.10*損壞率/12個月
（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護費用
根據(jù)財基文（1998）7號《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，“共用設(shè)施設(shè)備包括共用上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、各類球場。”
對共用設(shè)施設(shè)備的維護，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)狀和每年的損壞率進行測算。列舉其中的幾項：
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10．電梯年檢費用，按照有關(guān)管理規(guī)定測算
11．單元對講門維護費用=單元對講門總數(shù)*單價*損壞率/總建筑面積*12個月
12．對講系統(tǒng)維護費用
（三）共用設(shè)備設(shè)施運行費用
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運行費用=（電梯總功率+庭院照明總功率+大廳照明總功率+消防設(shè)備總功率+辦公用電總功率）*使用系數(shù)*電價**30天/總建筑面積
三、物業(yè)管理區(qū)域清潔費用
清潔衛(wèi)生費用是指保潔人員對管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生進行清掃和保潔時所發(fā)生的費用。主要包括以下幾個方面：
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清掃衛(wèi)生費用=（清掃保潔工具費用+垃圾袋費用+清潔用品費用+果皮箱費用+消毒殺菌費用+勞保用品費用）/總建筑面積
四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護費用
住宅小區(qū)內(nèi)秩序管理，是人們安居樂業(yè)的保證。因此，負責(zé)物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)組建專門隊伍，配備必要的設(shè)備，來保證園區(qū)里的日常秩序，其費用主要包括以下幾個方面：
1、
按人員數(shù)量，每人配備春、夏季服裝兩套，秋、冬季服裝兩套，棉大衣一件，按使用兩年周期進行測算。
2、
庭院秩序管理人員應(yīng)實行24小時值班值勤制度。因此，應(yīng)為庭院秩序管理人員提供必備的被褥。每人一套，按使用兩年周期測算。
3、
按庭院秩序管理人員一人一鋪配備，按使用10年周期測算。
4、
為保證聯(lián)絡(luò)及時，溝通方便，迅速快捷的處理解決園區(qū)內(nèi)所發(fā)生的不安定因素，應(yīng)為庭院秩序管理人員配備對講機等設(shè)備，各企業(yè)可根據(jù)工作需要配備，按使用三年周期測算。
庭院秩序維護費用=（服裝費用+被褥費用+床鋪費用+通訊設(shè)備費用）/總建筑面積。
五、綠化費用
住宅小區(qū)內(nèi)的綠化水平是美化環(huán)境的重要因素，不但可以創(chuàng)造一個良好的舒適的環(huán)境，而且還可以調(diào)節(jié)局部生態(tài)平衡。對住宅區(qū)內(nèi)種植的花草樹木，必須精心愛護和妥善管理。其費用大致有以下幾個方面：
1、樹木補栽費用
樹木補栽費用是指開發(fā)建設(shè)單位一次性種植后，對枯死樹木進行補栽所發(fā)生的費用。
2、草坪補栽費用
草坪補栽費用是指開發(fā)建設(shè)單位一次性種植后，對枯死草坪進行補栽所發(fā)生的費用。
3、水費
每年用于灌溉花草樹木所發(fā)生的用水費用。
4、農(nóng)藥、化肥費用
每年用于防治病蟲害和施肥所發(fā)生的費用。
5、工具費用
因綠化需要所購置的綠化工具所發(fā)生的費用。
綠化費用=（樹木補栽費用+草坪補栽費用+水費+農(nóng)藥、化肥費用+工具費用）/總建筑面積。
六、辦公費
辦公費是指物業(yè)管理企業(yè)為了維護正常的辦公秩序所發(fā)生的費用，主要包括以下幾個方面：
1、員工午餐補助費
員工午餐補助費應(yīng)列入物業(yè)管理成本。一般情況下管理人員、保潔人員每天按一餐測算，庭院秩序管理人員每天按三餐測算。
2、物業(yè)辦公用房取暖費
按物業(yè)用房的總面積（辦公用房、維修用房、保潔用房、庭院管理人員宿舍等）*供暖標準。
3、交通費用
4、通訊費
5、報刊雜志費
6、財務(wù)費用
7、文墨紙張費用
8、企事業(yè)年檢費用
9、服裝費用
服裝費用主要包括：管理人員、維修人員、保潔人員服裝。按每人每年二套，使用時間二年測算。
七、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用
企業(yè)固定資產(chǎn)是指金額在2000元以上，使用時間在一年以上的設(shè)備，如車輛、電腦、復(fù)印機、疏通機、剪草機等。其折舊年限按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按固定資產(chǎn)總額分攤到各月，按月提取。
折舊費用=固定資產(chǎn)總額/總建筑面積*12個月*折舊年限
八、不可預(yù)見費用
物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中經(jīng)常遇到一些不可預(yù)見的費用支出，如物價上漲、意外事件、業(yè)主委員會活動經(jīng)費、聯(lián)誼活動等。因此在進行物業(yè)成本測算時應(yīng)考慮到不可預(yù)見因素。一般情況下，按前七項之總和的5%測算。
九、企業(yè)利潤
物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)行業(yè)，其企業(yè)利潤一般按前八項之和的5%-8%測算。
十、法定稅收
物業(yè)管理企業(yè)的法定稅收為營業(yè)稅，按前九項之和的5%繳納，城市建設(shè)維護稅按營業(yè)稅的3%繳納，教育附加稅按營業(yè)稅的7%繳納，合計為5.5%。
以上是物業(yè)為管理費的構(gòu)成成本。 |
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